福州鼓樓區保利屏西天悅分析

來一篇樓盤分析，鼓臺核心地塊，即建發瑞云上市之后，保利拿下的兩幅鼓樓純商地塊，也放出資料，下面聊聊。

樓盤情況

保利屏西天悅：備案名（屏湖公館/屏悅公館），地處：鼓樓區北二環路北側。

項目分成兩個地塊，合計68畝，共規劃657戶。

屏悅公館：南側，占地18畝，規劃5棟住宅，面積段135-180平，毛坯交付，全部16層小高層。

屏湖公館：北側，占地50畝，規劃13棟住宅，面積段143-240平，精裝交付，8-31層的洋房和高層建筑。

土拍情況

2023年11月18日，保利以25.42億競得2023-41號屏西小區舊改出讓地塊二（備案名屏湖公館），樓面價28677元/㎡，溢價率28%，地塊面積約49.8畝，容積率2.67以下（其中商業不超過3000㎡），限高100米。

2023年11月18日，保利以7.04億競得2023-42號屏西小區舊改出讓地塊四（備案名屏悅公館），樓面價23962元/㎡，溢價率17%，地塊面積17.63畝，容積率2.5以下（其中商業不超過2000㎡），限高50米，地塊需配建社區綜合服務中心（含長者食堂），由鼓樓區指定單位回購。

分析：去年鼓臺核心地塊集中供應，建發拿下高工、汽車南站，屏西舊改的純商地塊，全部被保利拿下。

回顧當時土拍，屏西兩幅地塊，基本是保利和國貿的比拼，特別在第一幅50畝的純商地塊，兩家持續叫價，樓面價也打破保利天悅二期，最終保利拿下。

相比于第一幅地塊，第二幅在比拼里面相對沒有那么激烈，可能保利拿下第一幅后，國貿的意愿也不再那么強烈。

從最終的拿地情況來看，兩幅地塊被同一家房企拿下，免去了上市后的互相比拼，從樓面價來看，第一幅達到2.86W，參考當初天悅二期2.8W，精裝售價4.5W，差價1.7W。

只能說還是存在一定差價，不過對比部分核心地塊的差價依然不算大，特別兩幅地塊合計也達到600多套，對于上市也有一定壓力。

從地塊條件來看，兩幅地塊都不算太優秀，靠南側的小幅地塊，緊鄰二環路，噪音較為明顯，在容積率2.5的條件下，限高僅50米，最終的樓棟排列也很緊湊。

至于北側的大地塊，限高100米，容積率2.67，對比這幾年容積率3.0以上的純商，存在一定優勢，不過地塊非常狹長，對于排列來說，也沒有可規劃的空間，具體就和天琴湖一樣。

從項目規劃來看，135-240，大部分產品面積段集中在140-185平，與這幾年的改善盤類似，門檻跨度較大，但是并沒有達到做豪宅的層面。

從周邊地緣條件來看，這種面積定位也基本在拿地之前就確定了。

由于福州發布了新的住宅規劃，兩幅地塊都能夠滿足，同時也不是第四代住宅定位，產品定位和建發瑞云非常相似。

房企延續了周邊天悅的名稱，項目算得上是天悅三期。

戶型情況

143平米：四房兩廳兩衛，一梯兩戶，位于北區的8-10F的近洋房，電梯雙開門設計，做到獨享電梯廳。

這個戶型的設計相比于這幾年的大面寬有所不同，客廳配合陽臺做L的轉角大玻璃，視野空間不錯。

主要缺點在于客廳采光會被南側臥室遮擋，公衛對著客餐廳。

整體來說這個戶型配合洋房的產品設計，加上新規的加持，得房率預計是最高的一個。

169平米：四房兩廳三衛，兩梯兩戶，四開間朝南，大面寬布局，這幾年非常主流的設計，其中主臥做了L轉角的窗戶設計，南北雙陽臺。

缺點最常見的右側套衛是暗衛，客廳電視背景墻被臥室門隔斷，電梯廳無法獨享，私密性和使用性差點意思，從戶型圖來看，預計這個電梯廳還沒有采光。

188平米：四房兩廳三衛，兩梯兩戶，這幾年大面積也比較常見的設計，客餐廳采取L型轉角設計，空間和視野感拉滿。在面積上，主臥給出最大的空間設計，北側兩房空間稍顯一般。

缺點同樣是存在一個暗衛，兩梯雖然做了隔開，但是空間私密性還是差點意思，同樣沒有采光，主臥貼著電梯，噪音也需要注意。

240平米：四房兩廳三衛，兩梯兩戶，僅位于北區1號樓，戶型布局就是188平米的升級版，客餐廳空間更加闊綽，其中右上角的臥室，同樣搭配L型窗戶，效果感不錯。

缺點上，上面戶型的問題依然存在，這個面積段，雖然搭配傭人房，但是沒有獨立進出，私密性一般。

分析：通過這個項目的戶型，其實可以看到很多和建發瑞云類似，基本都搭配L型轉角的窗戶，讓效果視野更佳。

除此之外，可以看到項目的陽臺面積都不小，不懂是否是新規的加持。

可以說在戶型內卷之后，新規出臺，后續的戶型得房率會進一步上升。

對于產品面積，個人感受，143平的洋房預計最受追捧，滿足地緣的剛改需求，加上高得房率的優勢。

至于僅有的240平，最簡單對比就是建發瑞云，在戶型設計上，產品還是相對平庸，沒有過多亮點，188平以上房源也不少，去化存在一定壓力。

區位情況

項目位于鼓樓區，二環北側屏西舊改，距離西湖、省體1.6公里，休息配套尚可，交通方面周邊沒有地鐵，略顯缺失。

至于劃片，周邊存在屏西小學，對口銅盤中，加分不多。

按周邊的市場需求來看，項目作為錢塘小+屏東中的居住改善房，預計更佳匹配需求。

在社區布置上，項目南區緊鄰二環路，噪音灰塵相對較大，北區兩列長條布局，其中東側做洋房設計，西側做高層，在采光上，洋房的西段頭存在采光被遮擋的情況。

除此之外，就是兩個社區的公區空間，都略顯不足，一個太小，一個太窄。

綜上，二環外的鼓樓，算不上核心區，周邊勝在居住氣息尚可，這幾年也就供應了天悅二期，存在一定的陪讀居住和阿公單位需求。

價格情況

項目還未上市，放風價預計在5W以上，沒有太大參考意義，項目最好的對比，就是同樣樓面價拿地的建發瑞云，以及前幾年的天悅二期。

1、建發瑞云：樓面價2.87W，樓王精裝備案價5.7W
2、保利天悅二期：樓面價2.8W，精裝備案均價4.5W
3、建發璞云：樓面價2.68W，精裝售價4.85W+40W車位

分析：對于項目而言，與建發瑞云的產品定位非常接近，甚至說連客源類似，就是主打地緣改善，雖然瑞云看上去區位更核心，但是架不住屏西周邊的改善可能需求更旺盛。

從建發瑞云的部分海報來看，兩棟沿街的高層，給出優惠價，精裝中層4.4W左右，預計后排樓棟售價會在4.8W左右，當然最終去化表現如何，目前也不得而知。

只能說短期來看，效果不算太理想。

至于項目周邊的保利天悅二期，參考性更高，對比來看，天二的戶型放在目前市場，也是相對一般，不少都是偏狹長。

項目當初售價4.5W左右，目前交房后部分二手掛牌，中層4.78W左右。

當然對于剛交房的新品，二手掛牌都存在一定虛高，后續真正成交價更值得參考。

不管如何，這個屏西天悅的售價，個人預計南側地塊，價格很在4.5W以下，北側地塊預計會4.8W左右。

只不過目前市場，特別是項目188平以上的，總價達到900多W，吸引力略顯一般。

后續的鼓樓舊改是否繼續推進，一直提及的河南新村等，如果這些地塊啟動，配合較大面積的供應，預計產品段會有一定覆蓋，屆時壓力會更大。

綜上，對于項目的產品定位，個人依然和瑞云一樣，建議有意向的，多關注145平左右的產品，太高的多做對比，至少天悅2期，對比當初售價是保值情況也很一般。

盤點總結

項目位于鼓樓區，純商改善定位，優勢在于部分戶型得房率尚可，部分設計也算有一定亮點，周邊存在一定的購房需求。劣勢在于社區相對一般，周邊核心配套不夠亮眼，鼓樓后續的供應是一大憂慮點。

對于有意向的購房者，無非就是關注售價，雞頭鳳尾的選擇，項目的鳳尾產品亮眼不少。