如果38萬(wàn)億存量房貸利率能放開(kāi)下調(diào)，會(huì)提振消費(fèi)嗎？

今天資本市場(chǎng)有個(gè)在傳的“小作文”，影響了市場(chǎng)整體情緒，地產(chǎn)行業(yè)上市公司立刻活躍起來(lái)。“小作文”是這樣說(shuō)的：

“據(jù)彭博社消息，中國(guó)正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬(wàn)億元人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。

知情人士表示，根據(jù)相關(guān)方案，存量按揭客戶(hù)可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，而不用等到1月;此外，他們也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)首次允許這種被稱(chēng)為“轉(zhuǎn)按揭”的操作。因討論未公開(kāi)，知情人士要求不具名。

不過(guò)知情人士表示，目前還不清楚新政是否將適用于所有住房。雖然降低存量房貸利率會(huì)削弱國(guó)有中資銀行的盈利能力，但中國(guó)正面臨著防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)的壓力。

如果該計(jì)劃獲批，可能比預(yù)期更快地減輕房貸負(fù)擔(dān)。”

這條未被求證的消息釋放后，今天下午，處于長(zhǎng)期下跌的各地產(chǎn)股迅速反彈。房地產(chǎn)行業(yè)ETF上漲5%，萬(wàn)科股價(jià)更是反彈8.33%。

市場(chǎng)對(duì)這則消息的反饋如此敏感，房地產(chǎn)板塊的活躍帶動(dòng)了整個(gè)A股市場(chǎng)的情緒。

那么，為何會(huì)是這樣？

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期下跌超三年，負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)傳導(dǎo)到了消費(fèi)端。消費(fèi)業(yè)整體超預(yù)期下滑，急需政策調(diào)整。

今天是8月30日，也就是各家上市公司中報(bào)披露的最后一天。從今年夏天反饋的各個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，可謂是慘不忍睹。

整個(gè)經(jīng)濟(jì)從三年前的房地產(chǎn)崩盤(pán)后，負(fù)面效應(yīng)終于傳導(dǎo)到了消費(fèi)端。今年消費(fèi)業(yè)公司的年中財(cái)報(bào)都出現(xiàn)了不同程度的下滑，而這樣的局面，是前所未有的。

今年6、7月，一線(xiàn)城市的消費(fèi)數(shù)據(jù)出人意料的下跌。2024年6月，上海、北京、廣州、深圳的消費(fèi)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了斷崖式下跌，他們的6月社會(huì)零售商品消費(fèi)總額同比增速比5月分別下滑了11%、12.8%、10.2%和3.2%。

同時(shí)，反映消費(fèi)能力，涉及到民生行業(yè)最重要的餐飲業(yè)，也出現(xiàn)了比較大的問(wèn)題。

1、北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年，北京規(guī)模以上(即年?duì)I收1000萬(wàn)元以上)餐飲業(yè)利潤(rùn)總額1.8億元，同比下降88.8%，利潤(rùn)率低至0.37%。

2、上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)2024年2季度，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)200萬(wàn)元的住宿和餐飲業(yè)企業(yè)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)累計(jì)虧損7.7億。

再看具體公司情況。大體可以總結(jié)為下面兩點(diǎn)：

1、高端奢侈品消費(fèi)下降明顯。

太古地產(chǎn)最新公布的今年第二季度營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，只有上海前灘太古里銷(xiāo)售額略微增長(zhǎng)0.2%，是唯一銷(xiāo)售額增長(zhǎng)的商場(chǎng)，而北京三里屯太古里銷(xiāo)售額下跌3.5%，廣州太古匯銷(xiāo)售額下跌9.4%，北京頤堤港銷(xiāo)售額下跌3.8%，成都太古里銷(xiāo)售額大跌17.2%，上海興業(yè)太古匯銷(xiāo)售額大跌19.6%。

同期，恒隆地產(chǎn)2024年上半年內(nèi)地的數(shù)據(jù)也不理想。上海恒隆廣場(chǎng)租戶(hù)銷(xiāo)售額下滑23%，港匯恒隆廣場(chǎng)租戶(hù)銷(xiāo)售額下降14%，武漢恒隆廣場(chǎng)租戶(hù)銷(xiāo)售額下降15%。

瑞士奢侈品公司歷峰集團(tuán)，也就是卡地亞手表的母公司，公布的最新一個(gè)季度的財(cái)報(bào)也顯示，他們?cè)趪?guó)內(nèi)的銷(xiāo)售下降27%。

2、代表民生的食品消費(fèi)也受到影響。

瑞幸自營(yíng)門(mén)店的同店銷(xiāo)售額在2024年前兩個(gè)季度分別為下滑20.3%和20.9%。，星巴克在國(guó)內(nèi)也是客單價(jià)下降8%，同店銷(xiāo)售額下降了11%。

中國(guó)奶業(yè)龍頭公司伊利股份，第二季度營(yíng)收下滑16.54%，凈利潤(rùn)下滑40.21%。

所以，從各方面匯集的數(shù)據(jù)來(lái)看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、礦泉水等民生消費(fèi)全線(xiàn)下滑，直接給市場(chǎng)傳遞信號(hào)，地產(chǎn)業(yè)低迷帶給了大多數(shù)人的節(jié)衣縮食，從而影響終端消費(fèi)。

而這樣的局勢(shì)，與國(guó)家所提出的今年“以消費(fèi)拉動(dòng)增長(zhǎng)”的政策意圖導(dǎo)向大相徑庭。所以，時(shí)下必須得想辦法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)，打破下降螺旋，已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。

這時(shí)候，如果能松綁一些38萬(wàn)億的存量房貸壓力，或許是一個(gè)好辦法。

二、假若存量房貸利率下調(diào)100個(gè)BP，或?qū)⒂?,000~3,000億利息被減免

這兩年，國(guó)內(nèi)為降低房貸成本所采取的措施主要幫助了新購(gòu)房者。今年 7 月，五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），也就是長(zhǎng)期房貸的基準(zhǔn)利率，被下調(diào)至 3.85%。5 月，央行取消了全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)首套和二套房貸利率的下限。更早前，一些大城市允許那些此前已還清貸款的購(gòu)房者也有資格享受較低利率。

2023年11月央行提到調(diào)降后約4.27%，結(jié)合今年LPR下降，目前約存量房貸利率大約是4%左右。據(jù)此，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，全行業(yè)按揭總體規(guī)模約38萬(wàn)億，如果一次性降息100bp，那么銀行的利息收入將減少約2,000~3,000億。

這3,000億的利息負(fù)擔(dān)可能就會(huì)轉(zhuǎn)換成消費(fèi)，流入市場(chǎng)。不過(guò)，這對(duì)全社會(huì)近50萬(wàn)億的消費(fèi)零售總額來(lái)說(shuō)，并不是個(gè)很大的數(shù)字，只占到不到1%。

當(dāng)然，如若真的下調(diào)房貸利率，也會(huì)影響銀行業(yè)的總體利潤(rùn)，不排除存款利率也會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。

不過(guò)對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，即使存量房貸利率下調(diào)了，利息減免得也并不多。平均按照100萬(wàn)房貸測(cè)算，下降100BP，每個(gè)月減少830元利息。雖然數(shù)量不多，但對(duì)于大多數(shù)省吃?xún)€用的家庭來(lái)說(shuō)，這可能是提振信心的一個(gè)信號(hào)。

當(dāng)然，要真正扭轉(zhuǎn)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，還是需要地產(chǎn)業(yè)能企穩(wěn)、讓失業(yè)率下降，讓消費(fèi)恢復(fù)信心，這需要財(cái)政政策、貨幣政策甚至體制改革共同發(fā)力才能實(shí)現(xiàn)。

不管怎樣，最近市場(chǎng)的利空消息太多，大家太需要看到信心，只有預(yù)期扭轉(zhuǎn)了，一切才能慢慢好起來(lái)。

大家覺(jué)得如果存量房貸利率能下調(diào)，會(huì)提振消費(fèi)嗎？

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：/ / / / / / / / / / / / / /

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

| | | |

住宅

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢(shì)、新觀察

行業(yè)趨勢(shì)

國(guó)際案例

曼谷：

日本：| | | | | | | |

美國(guó)：

德國(guó)：

巴黎：

房地產(chǎn)觀察家核心特色 Featured Insights

研究洞察趨勢(shì) | 深度解讀案例 | 報(bào)道創(chuàng)新事件

企業(yè)業(yè)務(wù)類(lèi)型 Capabilities

案例深度剖析 | 項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì) | 項(xiàng)目推廣運(yùn)營(yíng)