連發(fā)利好，廣州樓市離反轉(zhuǎn)還有多久？

我是紫沐，這是我第414篇日記。

聊聊最近的熱點(diǎn)。

南方面粉廠

明星地塊南方面粉廠正式掛牌，起拍總價(jià)88億，折合樓面價(jià)5.7萬/平。

很多人關(guān)注，它能不能比肩匯悅臺(tái)，又會(huì)給市場帶來哪些變化。

客觀看，這地段確實(shí)很好。

金融城最正宗的核心位置，旁邊就是珠城和匯悅臺(tái)，想象力非常足。

而且這塊地是核心區(qū)少有的大體量地塊。

占地5.6萬平，總建面17.6萬平，可以打造比花城灣和匯悅臺(tái)都要大，空間感非常強(qiáng)的高奢大花園。

核心區(qū)大花園樓盤，對(duì)上核心區(qū)單體樓，基本是降維碾壓的，具有很強(qiáng)的稀缺性。

具體原因之前寫琶洲南的時(shí)候說過，不贅述。樓市一天一個(gè)樣，琶洲南未來還能保值嗎

總之僅憑地段和大花園這兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，南方面粉廠的下限就不會(huì)低。

而且別忘了，它還是核心區(qū)南向一線臨江，這稀缺性同樣很恐怖。

整體景觀面開闊無遮擋，離江邊足夠近，江對(duì)岸的景觀還是琶洲這種城市名片。

所以南方面粉廠的上限也很有想象力，至少比琶洲南還要高。

加上限高150米，低容積率，樓間距可以拉得很寬，符合頂豪需要的私密性。

3地鐵交匯，自駕15分鐘直達(dá)珠金琶，通勤足夠便利。

集這么多優(yōu)點(diǎn)于一身，也難怪大家會(huì)把它跟匯悅臺(tái)去比較。

但說實(shí)話，我覺得面粉廠和匯悅臺(tái)差距還是挺大的。

至少中短期，很難比肩匯悅臺(tái)。

因?yàn)槊娣蹚S有個(gè)很大的硬傷，就是城市界面拉胯，周邊全是城中村和低檔創(chuàng)意園。

里面再歐洲，出門還是非洲。

而且這城中村還是員村，員村地段太好了，村民底氣非常強(qiáng)。

就算現(xiàn)在是做地模式，短期也很難拆得動(dòng)。

員村動(dòng)不了，城市界面就沒法翻新，高端商業(yè)就沒法進(jìn)駐，頂級(jí)圈層就沒法建立。

這就是面粉廠中短期很難比肩匯悅臺(tái)的最根本原因，圈層差太多。

真正的頂豪，都很看重圈層。

而且面粉廠還繼承了匯悅臺(tái)同款缺點(diǎn)，南側(cè)和西側(cè)都是隧道口，會(huì)有一定噪音干擾，學(xué)位也偏弱。

真要對(duì)標(biāo)匯悅臺(tái)，很難站得住腳。

但你說面粉廠未來好不好賣，我覺得還是挺好賣的。

能吸引很多對(duì)廣州這座城市，還抱有希望的買家。

至少在地段、稀缺環(huán)境資源和想象力上面，面粉廠都比琶洲南強(qiáng)。

要是后面賣13萬起步，對(duì)珠城和琶洲的存量市場，沖擊不小。

只是希望，這么好的豪宅胚子，能讓中海、華潤、新世界這類豪宅操盤手拿下吧。

離反轉(zhuǎn)有多遠(yuǎn)

最近利好挺多。

先是存量房貸終于迎來好消息，再有交房即交證正式發(fā)布，都是正向刺激。

降存量房貸，直接利好高位上車業(yè)主，還能刺激消費(fèi)。

但有兩點(diǎn)需要注意。

一個(gè)是，當(dāng)市場慢慢進(jìn)入低息周期，樓市收益預(yù)期也會(huì)同步降低。

房價(jià)暴漲的黃金時(shí)代，已經(jīng)離我們?cè)絹碓竭h(yuǎn)。

另一個(gè)是，降低存量房貸其實(shí)對(duì)樓市行情幫助不大。

8月份的數(shù)據(jù)不出所料，二手成交還是在跌。

二手起不來，就很難有反轉(zhuǎn)。

因?yàn)橐毁I一賣才是閉環(huán)，沒人接盤，漲跌都是虛的。

樓市現(xiàn)在的問題，不是利率太高。

歸根結(jié)底是是經(jīng)濟(jì)的問題，是錢的問題，是供需的問題。

老百姓有錢了，才有能力去買房，需求才會(huì)上升，才能支撐房價(jià)。

開發(fā)商有錢了，才會(huì)停止價(jià)格戰(zhàn)，才會(huì)停止對(duì)二手市場的利空，才會(huì)做好交標(biāo)，沒這么多維權(quán)。

政府有錢了，才會(huì)停止無節(jié)制的供地，抑制逐漸夸張的供過于求。

就好像最新推出的交房即交證，對(duì)準(zhǔn)業(yè)主來說肯定是利好。

但從市場角度，未來天量新盤進(jìn)場堆高供應(yīng)的速度也會(huì)變快，從供需關(guān)系上未必是好事。

樓市這本書，翻到最后都是人性

樓市想反轉(zhuǎn)，路還長呢。