精算，北京買房到底賺不賺錢？

1，買房收獲的應該是幸福，而不是痛苦。這幾年的情況卻恰恰相反，更多的人因為買房陷入到了巨大的痛苦之中，既有房貸壓力，又承擔了房價下跌的損失。

所以最近我更新的買房系列的幾篇文章在反復講如何更合理的規(guī)劃自己的資產，如何專注在自己的核心需求上去買房，而不是被自媒體帶節(jié)奏，被中介帶節(jié)奏，被賺錢的想法迷惑，腦子一熱就去買房。

2，政府鼓勵買房，是從整個社會層面，從整個房地產行業(yè)不景氣，希望更多的人通過買房來降低房企壓力，降低金融系統(tǒng)風險等等角度。對于個人來說，則要認真思考，你的資產是否健康，你買房的目的到底是什么，想明白之后，我也鼓勵大家去買房，通過買房獲取幸福，沒有想明白的，跟著低首付的節(jié)奏，跟風買房，最終只會讓自己吃虧。

社會群體角度，個體角度，這是兩個不同的方向，每個人應該更多關注個人角度。

3，這一篇文章，來給大家做一下北京買房精算，在北京買房到底賺不賺錢。

我們以500萬總價的房子來算。北京的首套房首付15%，500萬的房子首付75萬。我們按首付100萬，貸款400萬來算。持有5年。

目前房貸利率3.15%，年限30年。（假設利率不變）

貸款100萬，則月供4300元；貸款400萬，月供17200元。

每年的月供為17200*12=206400元

5年時間，總的月供為1032000元，還款本金434088元，還款利息597912元。

其他成本：中介費1%，契稅1-1.5%，成本估算10萬左右。

在房價不變的情況下：你的凈成本就是總的還款利息+其它成本，597912+100000=697912元；

在房價下跌的情況下：比如房價跌了50萬，你的凈成本就是房價下跌價格500000+597912+100000元，為1197912元；

在房價上漲的情況下：比如五年漲了50萬，那么你的凈成本就是（597912+100000）-500000=197912元；

不確定性發(fā)生在房價的漲跌、利率LPR的波動、以及你每個月的月供支出壓力。

其中，每個月的月供支出壓力，會使得生活支出變得緊張。

總結下來就是，在房價5年有10%上漲的情況下，這個房子是不賺錢的。在房價不漲及下跌的情況下，會有一定的資金壓力，房價跌幅過高，成本損失會比較嚴重，甚至首付清零。

從買房意義的角度講，如果你是賭的心態(tài)，賭房價上漲，風險比較大；如果你從自住角度考慮，高杠桿會有比較高的月供壓力，相對低的杠桿買，抗風險的能力更強，月供壓力小，心里踏實。

4，買房精算第二個維度。

如果房價漲了，那么你接下來做什么？500萬的房子5年漲了20%，變成了600萬。這個時候你是賺錢的。

這個時候800萬的房子漲到了960萬，1000萬的房子漲到了1200萬。房價漲，你的置換成本是增加的。

你賣掉那套房子，然后置換高總價，最終的結果是更高的杠桿，更高的成本。

如果房價跌了，那你接下來會做什么？房價跌了50萬，每個月17000的月供，這個時候你不但虧了錢，還承擔著高月供壓力。

其中一種可能是，賣房變現(xiàn)。

所謂的追漲殺跌，在樓市里是一樣表現(xiàn)。

5，那這事到底有沒有最終解呢？當然有。

最終解，在于你的收入。

很多人想的是，房價漲了，我就賺錢了，賺了錢就能換房了。畢竟過去二十年，很多人就是這么干的。但是多數(shù)人忽略了一點，那就是過去二十年（2000年之后的很長一段時間），收入是上漲的。很多人換房是因為收入漲了，存款變多了。

存款+賣房款+適度杠桿=改善

存款或者說收入是關鍵。

單純從買房增值賺錢角度，你永遠會被套在里邊。

住在老公房的那些人，當年房子的房款成本只有5萬塊錢，后來房子漲到了300萬，他們仍然住在老公房里。想換旁邊的商品房仍然換不起。你的居住品質的改善，靠的是收入。而不是房子的增值。

6，以上就是從買房精算的角度做的理性層面的分析，供大家來參考。

我接觸的大量的粉絲來咨詢買房問題，其中很大一部分是八零后九零后，和我同齡的有很多，買首套房二套房，他們最容易出問題的地方就在于，很多人沒有建立起對于買房這件事的一個相對完整的認識，所以會迷茫，或者魯莽，等到過了一兩年之后，又發(fā)現(xiàn)之前的決策是錯誤的，會陷入到無限的焦慮中。

每個人或每個家庭，賺錢都沒有那么容易，買房是每個家庭絕對的大的投入，在這方面決策上出了問題，想不清需求，或者盲目加杠桿，或買超出自己承受范圍的房子等等，對于個人及家庭都是很大的影響。

我近期的分享多是集中在一些大的思路層面的東西，希望能對一部分人有幫助。

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