城陽這一“豪宅”項目在有些方面挺“無力”！

近日，中巍·云山墅項目的有關話題可以說是引來不少購房者的關注和討論；而這個項目更是被冠以了“島城年度產品力代表作”之類的名銜。

該項目位于城陽白云山板塊、薈城路與廣陽路交匯處。開發商為中巍環灣（青島）投資運營有限公司，項目定位豪宅。

白云山片區可以說是倍受購房者關注的地段，出讓住宅用地的消息也是不少。目前片區內主要有綠地國科健康科技小鎮、和達和園、北岸青特濱湖觀瀾等。因地理位置偏向于即墨，即墨客戶反而是購房熱點人群，對于新市區人群，因交通地理位置因素，眾多空房，難以消化。

但白云山片區距離市區太遠也是相關房產項目的“硬傷”，中巍地產旗下云山墅項目開業，則是打出了“石老人東28公里”的標語。據了解，這20多公里可以通過封閉高速路抵達。

經查閱獲悉，約30公里的青銀高速路程，在不堵車的情況下駕車通行的時間約50分鐘；如果上下班高峰期，預估通行在2個小時以上。據顯示，圖中還要經過占道施工的擁堵路段。

據有關房產平臺信息，中巍云山墅的均價大約在2萬5左右。花2萬多的價格，買一個通過“28公里”的近1個小時的高速配置，同條件下市區內均價在1萬多的房產，在交通上往往坐擁“地鐵”、“高架”等更加便利的資源。同時，白云山片區的其他房產項目，均價僅在1萬多。

這樣算下來，通過高速來彌補位置上的偏僻“硬傷”，試圖拉高房產項目的規格，則顯得牽強附會了。

話又說回來，與石老人片區的豪宅相比，這“20多公里”的高速，是否又足以成為豪宅購房者選擇城陽置業的加分項呢？

青島的大型商超和寫字樓等都集中在東部，而落座白云山片區的豪宅，在一定程度上也有了一種“退而求其次”的意味——“豪宅”對標的是高凈值人群，而青島在房產領域發展成熟并被受眾認可的豪宅，幾乎是與沿海一線的稀缺自然地理環境畫上了等號。

中巍云山墅的均價提上去了、噱頭上也對標“青島劃時代豪宅”，可其地理位置非但不在城陽核心區域，甚至臨近了即墨，這既不符合青島豪宅的沿海標準，也沒有與周邊其他房產作出產品差異。同時，中巍云山墅也因此沒有達到真正符合豪宅所面向高凈值人群的價格，其質量也自然會以符合均價的標準去匹配和呈現。

那么拋開“豪宅”在名義上的虛榮誘惑，而是將中巍云山墅與青島真正的豪宅項目放在一起對比；購房者也應當能看出——中山云山巍并不能作為自己喬裝“高凈值”的手段，而是每天以青新高速等交通干線作為日常出行方式的“退而求其次”的生活。

此外據稱，中巍·云山墅項目需要“驗資”。也有房產從業人士回應稱，金額是100萬。

換句話說，意向購買這個項目的人，要接受經濟能力的檢驗。

大家熟悉的嶗山悅府、上海湯臣一品，還有各種各樣的豪宅CEO盤，也是如此。這在一定程度上是因為豪宅的稀缺性，獨特性，決定了它們需要驗資，需要設置門檻。

但嶗山悅府位于嶗山張村河片區，可以說是城市更新建設和發展的主陣地，與白云山片區相比，張村河的片區價值無疑更加雄厚。

在教育資源方面，白云山片區局屬小學已達7所。地塊東側有現狀白云山九年一貫制學校，北側有規劃九年一貫制學校，地塊周邊有薈城小學、仲村小學和田旺路小學3所現狀小學及多所現狀、規劃幼兒園。

誠然，學校的數量也不單是衡量該片區教育資源具有優勢的決定性條件。而選擇購置豪宅的購房者，又是否能滿足于該片區目前的教育資源配置呢？如果追求更高的教育資源，那么就又回到了一開始的問題：走高速去接送孩子上學、放學。

也就是說，高速雖然在一定程度上彌補了白云山片區的房產在地理位置上的劣勢；但同樣也在一定程度上將這個片區予以“割裂”。

而位于鳳凰山路與碩陽路交會處的濱湖觀瀾，處于是白云山核心片區，東北側是馴虎山自然生態保護區；馴虎山路630號的青特云境，擁有“一湖兩園”的優越環境；同位于白云山片區的和達和園，東鄰馴虎山，南面有春陽路城市公園、國學公園，西望云山湖、白云山公園。

這些項目雖然定位遠不及中巍云山墅那樣“高大上”，實際與其相差無幾的位置，價格低了近乎一半，還能滿足購房者對于自然環境條件的需求。反觀占據“高速”資源的中巍云山墅，無論地址位置、價格等綜合的性價比來說，則是又處在了一個相對“尷尬”的境地。

論地理位置，比不過青島近海地段的一眾房產；論配套資源配置，比不過市區商業+教育+交通出行的條件......這樣看來，中巍云山墅的諸多營銷噱頭，則就缺少了令人信服的支撐。