杭州、蘇州，最真誠(chéng)的買房建議！

今天繼續(xù)開(kāi)篇寫(xiě)城市系列，定位于長(zhǎng)三角蘇杭二市，我先從杭州開(kāi)講。

1、杭州

杭州樓市，其實(shí)是一個(gè)偏復(fù)雜的研究標(biāo)的，甚至比北上廣深都難以判斷。

因?yàn)樗幸恍┖芴厥獾狞c(diǎn)，比如身處“群雄逐鹿”的長(zhǎng)三角地帶，爭(zhēng)于蘇州，防于上海，避于寧波。

它的野心很大，不屈于“后花園”人設(shè)，曾試圖通過(guò)亞運(yùn)會(huì)一場(chǎng)盛世，對(duì)標(biāo)上海擠入一線城市陣營(yíng)。

結(jié)果房?jī)r(jià)倒是一度超越廣州，上位全國(guó)第四城，然而產(chǎn)業(yè)實(shí)力又無(wú)法支撐起高房?jī)r(jià)，出現(xiàn)滑坡趨勢(shì)。

再加上亞運(yùn)會(huì)不及預(yù)期+口罩三年+互聯(lián)網(wǎng)等等連環(huán)打擊，杭州踉蹌跌落神壇。

同時(shí)房?jī)r(jià)抬高的生活和消費(fèi)成本，讓杭漂一族步履維艱，讓本屬于杭州的大量人才，被迫踏上去往北上深的列車。

前幾天我還問(wèn)辦公室一個(gè)在杭州生活了4年又回到北京工作的年輕人，怎么看待杭州？她說(shuō)：

很喜歡杭州，但杭州是個(gè)卷都，越來(lái)越不好混；全民炒房，房?jī)r(jià)虛高；物價(jià)高，生活成本比廣州都高；互聯(lián)網(wǎng)下行，大廠小廠裁員裁的厲害，但不去電商、互聯(lián)網(wǎng)，其他行業(yè)薪資普遍一般。身邊已經(jīng)有好些朋友離開(kāi)杭州，要么回老家要么去其他更友好的城市了。

所以這些年的杭州，給人的感覺(jué)是實(shí)力不足以支撐野心的“擰巴”，是沖頂失敗的落寞和失意。

但作為明星級(jí)全國(guó)十大GDP城市，杭州的內(nèi)生性動(dòng)力很強(qiáng)，不得不讓人們對(duì)這座城市充滿期望。所以我們?cè)谂袛嗪贾輹r(shí)，給了它很高的定位，但又顧慮它是否能支撐住很高的期望。

但當(dāng)下，其實(shí)基本都有了答案。

上一輪房?jī)r(jià)，杭州漲過(guò)兩波，一波是2015-2018年，另一波是2018年-2020年年底。

彼時(shí)的杭州，亞運(yùn)會(huì)加持，阿里如日中天，全國(guó)碼農(nóng)齊聚杭州。杭州媒體唱響全國(guó)，無(wú)數(shù)熱錢爭(zhēng)相涌入。樓市瘋狂，到處是倒掛搖號(hào)新盤(pán)，搶到即賺到。

然而從馬總的一句極端言論開(kāi)始，杭州的氣運(yùn)出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)折，此后大批熱錢離場(chǎng)，杭州樓市開(kāi)始一路暴跌，直到今年。

對(duì)比看，杭州最高平均房?jī)r(jià)達(dá)到3.6w每平米，而如今房?jī)r(jià)跌到了2.68萬(wàn)，平均跌幅35-40%。基本回到了2017年10月的水平，7年一場(chǎng)空。

這7年在杭州買房的人群，算上利息，無(wú)一例外基本全部處于虧損狀態(tài)，尤其是2020-2021年上車的，基本高位站崗。

但事實(shí)上，這是平均數(shù)值，一些當(dāng)初炒作比較極端的板塊，比如阿里所在的未來(lái)科技城，以及其他郊區(qū)板塊都出現(xiàn)了腰斬。全市近一半的限價(jià)板塊遭遇“破發(fā)”。

那么問(wèn)題來(lái)了，杭州止跌回穩(wěn)了嗎？我們來(lái)看數(shù)據(jù)。

從3月開(kāi)始，今年杭州的確走出一波上揚(yáng)趨勢(shì)，二手房成交量連續(xù)5個(gè)月都在8000套以上，為近三年來(lái)表現(xiàn)最高，即使進(jìn)入8-9月份傳統(tǒng)淡季，依然可以保持6000套以上的成交。

說(shuō)明杭州的需求是實(shí)在的，很扎實(shí)。但從房?jī)r(jià)上來(lái)看，卻還是在持續(xù)下跌，這證明今年的杭州走出的房?jī)r(jià)是“以價(jià)換量”的結(jié)果，普遍賣家信心不足。

很多杭州二手房房東都在瘋狂掛牌，原因大多是搶跑或者急于置換，今年杭州二手房市場(chǎng)持續(xù)不斷有歷史底價(jià)和次新房交付即破發(fā)價(jià)拋售的現(xiàn)象。

這證明著在10月之前，杭州的房?jī)r(jià)還處于擠泡沫的過(guò)程。

杭州還有兩個(gè)數(shù)據(jù)不容忽視，一個(gè)是全杭二手房總存量達(dá)到了25.7萬(wàn)套，其中存量誠(chéng)售房源約14萬(wàn)套+，均處于歷史高位。

而且杭州是近十年來(lái)土地出讓金最多的城市之一，近8年累計(jì)建造房屋高達(dá)118萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)據(jù)，在全國(guó)內(nèi)排名前三。杭州的庫(kù)存要遠(yuǎn)比想象中的更大一些。

盤(pán)點(diǎn)這些數(shù)據(jù)，是想告訴大家一些邏輯：

1、沒(méi)有一個(gè)城市可以從“以價(jià)換量”快速切換到“上漲通道”，所以不要被一些媒體炒作杭州房?jī)r(jià)即將暴漲的信心，所誤導(dǎo)。

2、雖然杭州目前行情非常好，10月份二手房成交登上了萬(wàn)套的水平，是近7年以來(lái)成色最好的“銀十”，全網(wǎng)又出現(xiàn)蜂擁去杭州炒房的故事，但是一定要考慮庫(kù)存這個(gè)變量，以及今年被上海大量虹吸人才這個(gè)事實(shí)。

這會(huì)對(duì)杭州市場(chǎng)造成巨大的“分化趨勢(shì)”，也就是說(shuō)，觸底回穩(wěn)以及房?jī)r(jià)可能存在的反彈，只屬于部分區(qū)域。

3、杭州高薪就業(yè)崗位分布不均勻，會(huì)影響房?jī)r(jià)的分布，買房一定要跟著產(chǎn)業(yè)走。

4、目前監(jiān)測(cè)到，臨安和富陽(yáng)庫(kù)存最夸張，今年不管是打了多少折便宜了多少錢，如果在意漲和跌，那么你暫時(shí)不要去碰，因?yàn)楝F(xiàn)在這兩個(gè)地方嚴(yán)重供大于求了，未來(lái)肯定還會(huì)降價(jià)的，一定要等一等。

5、臨平的翁梅、喬司、崇賢新城，還有拱墅區(qū)運(yùn)河新城的康橋，余杭的瓶窯、中泰，這些地方超過(guò)130平以上的大戶型，除了部分有配套的新房項(xiàng)目，基本都不要碰。因?yàn)檫@些都是超剛需板塊，你選擇這個(gè)面積完全超出了板塊內(nèi)大多數(shù)客戶能夠承受的總價(jià)。你未來(lái)想賣房的時(shí)候，很難找到接盤(pán)俠。

6、杭州老破小體量龐大，除非是一些物業(yè)很好，地段很好的房子，否則盡量還是不碰老破小，杭州產(chǎn)品迭代速度非?？欤艺麄€(gè)城市人口結(jié)構(gòu)較年輕，一定要考慮未來(lái)年輕人喜歡住怎樣的房子。

7、上城區(qū)：金融高凈值群體和教育精英的聚集地，越靠近西湖配套越成熟，越靠近錢塘江價(jià)格越高。第一梯隊(duì)：錢江新城，南星橋；第二梯隊(duì)：城東新城、三里亭，艮北新城；第三梯隊(duì)：九堡，豐收湖，丁橋，筧橋，長(zhǎng)睦。

8、拱墅區(qū)：名校資源底子厚；京杭運(yùn)河穿城而過(guò)，是杭州最具松弛感的生活區(qū)域之一。第一梯隊(duì)：申花，橋西，運(yùn)河新城南，三塘，文暉；第二梯隊(duì)：東新，華豐石橋，運(yùn)河新城中部，鐵路北，祥符；第三梯隊(duì)：桃源，運(yùn)河新城北，石橋南，半山。

9、西湖區(qū)：旅游勝地，研發(fā)中心，國(guó)企機(jī)會(huì)多。第一梯隊(duì)：文教、文新，蔣村，黃龍、紫金港；第二梯隊(duì)：之江，三墩北；第三梯隊(duì)：龍塢、雙浦、轉(zhuǎn)塘、三龍塢，三墩；第四梯隊(duì)：小和山、留下

10、濱江區(qū)：電商、互聯(lián)網(wǎng)、IT的潮流前線。第一梯隊(duì)：濱江區(qū)政府，一橋南；第二梯隊(duì)：西興，長(zhǎng)河；第三梯隊(duì)：浦沿，白馬湖

11、蕭山區(qū)：制造業(yè)和化工機(jī)械較多。是杭州的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，擁有發(fā)達(dá)的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，是杭州的重要工業(yè)基地和交通樞紐。第一梯隊(duì)：錢江世紀(jì)城，蕭山城區(qū)；第二梯隊(duì)：市北區(qū)，南部新城，聞堰；第三梯隊(duì)：瓜瀝，臨浦，義橋，江灣新城

12、余杭區(qū)：電商、互聯(lián)網(wǎng),是杭州的新興城區(qū)，是科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域。第一梯隊(duì)：未來(lái)科技城，云城，良渚，北部新城；第二梯隊(duì)：閑林，老余杭，瓶窯，中泰；第三梯隊(duì)：仁和，徑山，黃湖鸕鳥(niǎo)百丈

13、臨平區(qū)：制造業(yè)和科技業(yè)為主，例如生物醫(yī)療、新材料等企業(yè)。作為杭州的重要城市副中心之一，擁有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。第一梯隊(duì)：臨平新城核心區(qū)，東湖新城；第二梯隊(duì)：星橋，喬司，崇賢，九喬、翁梅；第三梯隊(duì)：塘棲、超山，運(yùn)河街道等偏遠(yuǎn)區(qū)域

14、錢塘區(qū)：輕工業(yè)，是杭州工廠最多的地方。第一梯隊(duì)：金沙湖；第二梯隊(duì)：大學(xué)城北，大江東核心區(qū)（江海之城）；第三梯隊(duì)：臨江、前進(jìn)等街道

15、富陽(yáng)區(qū)：制造業(yè)為主，工廠生產(chǎn)型企業(yè)多、離主城區(qū)遠(yuǎn)、交通不太方便。第一梯隊(duì)：富春；第二梯隊(duì)：銀湖，東洲；第三梯隊(duì)：富春灣新城，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)

16、臨安區(qū)：遠(yuǎn)離主城區(qū)，工作機(jī)會(huì)較少，長(zhǎng)期發(fā)展階段。第一梯隊(duì)：青山湖科技城；第二梯隊(duì)：錦南新城，錦城，濱湖新城；第三梯隊(duì)：於潛、板橋、太湖源、昌化、玲瓏、潛川等鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域。

17、杭州庫(kù)存基本都處于外圍區(qū)域，多剛需房為主，這些房子基本沒(méi)有什么升值條件，除非一些非常特別的“雞頭盤(pán)”。盡可能靠近地鐵，方便未來(lái)置換。

18、杭州貧富差距比較極端，這也導(dǎo)致板塊價(jià)格差距懸殊，但高端購(gòu)買力一直存在，而且杭州是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)除上海以外，虹吸外在購(gòu)買力最強(qiáng)的城市，長(zhǎng)三角民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，放開(kāi)限購(gòu)后，也會(huì)集中向核心板塊涌入。

19、畫(huà)餅區(qū)不買，杭州大基建已經(jīng)降速了，未來(lái)可能出現(xiàn)兌現(xiàn)問(wèn)題。大杭州多考慮南和西，盡量不考慮太北和太東的板塊。

二、蘇州

蘇州要比杭州更好研究一些。

相對(duì)于杭州跳脫的性格，蘇州更簡(jiǎn)單、樸實(shí)和純粹，老城韻味很足，江南水鄉(xiāng)，處處有景，可玩的地方多，雖然沒(méi)有杭州那么洋氣，但有一種生活的松弛感，非常宜居，整體生活成本和消費(fèi)都比杭州要少一些。這是我比較喜歡的地方。

這是工業(yè)城市的性格，但工業(yè)城市有一個(gè)很大的問(wèn)題就是，整體經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，但三產(chǎn)不行，意味著能提供的高薪就業(yè)崗位卻有限，所以這也決定了蘇州高房?jī)r(jià)板塊不如杭州多。

同時(shí)蘇州不如杭州會(huì)宣傳，除了旅游吃傳統(tǒng)老本以外，其他輿論造勢(shì)層面很弱，可能還是前幾年蘇大強(qiáng)那一波。

城市宣傳很重要，可以為城市帶來(lái)源源不斷的人才，作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)第六城，蘇州需要在這方面多多加強(qiáng)。

蘇州經(jīng)濟(jì)非常穩(wěn)健，前三季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 18483.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)6.0%。其中第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)高達(dá)7.8%，遙遙領(lǐng)先。

同時(shí)作為外貿(mào)大城，今年前三季度，跑出了7.9%的成績(jī)，其中出口額 11792.6 億元，增長(zhǎng)高達(dá)9.0%，而且出口的產(chǎn)業(yè)基本以機(jī)電、高新技術(shù)、新能源和家用電器為主，在整個(gè)出口體系中處于上游水準(zhǔn)。

前段時(shí)間去蘇州參展，跟當(dāng)?shù)嘏笥蚜奶?，驚喜地發(fā)現(xiàn)蘇州在生物制藥，機(jī)器人，工業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，已經(jīng)默默成長(zhǎng)為全國(guó)數(shù)一數(shù)二的地位。

這是一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略價(jià)值，意味著蘇州完成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，而且產(chǎn)業(yè)整體實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型和升級(jí)，未來(lái)可以承接大量的外循環(huán)和內(nèi)循環(huán)需求。

其實(shí)從前三季度高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資量能看出，完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 781.1 億元，同比增長(zhǎng) 12.6%，其中航空航天制造業(yè)、電子計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)、新能源制造業(yè)分別增長(zhǎng)76.4%、57.9%和47.9%。

為什么花這么大篇幅講數(shù)據(jù)，其實(shí)這也反映了蘇州的房?jī)r(jià)底部支撐力是很強(qiáng)的，依舊存在洼地價(jià)值。

再來(lái)看樓市。

上一輪周期，老實(shí)巴交的蘇州也跟著炒房了，最高房?jī)r(jià)在2.8萬(wàn)元左右，現(xiàn)如今跌到了1.67萬(wàn)元，整體跌幅高達(dá)40%。

蘇州房?jī)r(jià)為何跌得如此夸張，從趨勢(shì)中就可以看出來(lái)，其實(shí)2023年之前蘇州房?jī)r(jià)一直都很穩(wěn)在2.3萬(wàn)元/平米左右徘徊，是穿越口罩周期的存在。

問(wèn)題就出現(xiàn)在了2023年，2023 年，美聯(lián)儲(chǔ)暴力加息 100個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)全球加息潮，各國(guó)需求萎靡，直接拉崩了蘇州的出口數(shù)據(jù)。

去年對(duì)于在蘇州開(kāi)廠子的老板一族，簡(jiǎn)直是噩夢(mèng)，大量老板為了對(duì)沖現(xiàn)金流，無(wú)奈拋盤(pán)回血，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路暴跌。

但這一年，蘇州開(kāi)始開(kāi)始積極轉(zhuǎn)型，開(kāi)拓新興市場(chǎng)，對(duì)東盟、中東地區(qū)、墨西哥、印度等地區(qū)的貿(mào)易增長(zhǎng)開(kāi)始加速。

同時(shí)加大對(duì)一帶一路國(guó)家的機(jī)電產(chǎn)品設(shè)備輸出，同時(shí)也學(xué)習(xí)深圳參與國(guó)際跨境外貿(mào)業(yè)務(wù)。這在未來(lái)的外貿(mào)動(dòng)蕩中，有了一定的緩沖。

所以說(shuō)，當(dāng)蘇州是接近3萬(wàn)的均價(jià)時(shí)，可以說(shuō)很猶豫，但1.67萬(wàn)的均價(jià)，作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)第六城，算是非常劃算了的。

但即使這樣，蘇州也不能盲目買，因?yàn)楹秃贾菀粯?，蘇州也存在偌大的庫(kù)存問(wèn)題。

以下是最真誠(chéng)的買房建議：

1、園區(qū)和獅山的核心地段依然是整個(gè)蘇州的核心資產(chǎn)、潛力資產(chǎn)。

2、熱門(mén)區(qū)域板塊的太湖新城、高鐵新城、科技城以及高貿(mào)新城未來(lái)預(yù)期前景較大，值得關(guān)注，其中排序上，科技城絕對(duì)領(lǐng)先，因?yàn)楦呖萍脊I(yè)是蘇州的未來(lái)，這個(gè)板塊是對(duì)標(biāo)工業(yè)園區(qū)打造的，其次是高鐵新城、高貿(mào)新城、太湖新城、平江新城等。

3、姑蘇區(qū)：蘇州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心之一，商業(yè)繁榮，街道布局具有江南水鄉(xiāng)的特色。其中滄浪新城早已發(fā)展飽和，未來(lái)變動(dòng)不會(huì)太大。姑蘇區(qū)只能向北部和西北部發(fā)展，但西北側(cè)的“金閶新城”主要的定位以產(chǎn)業(yè)園和物流園為主，城市界面較差。買房梯隊(duì)，依次為老城、西城、平江新城等。

4、虎丘區(qū)（高新區(qū)）：蘇州重要的工業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域，非?！敖拥貧狻钡牡湫椭袊?guó)式開(kāi)發(fā)區(qū)的氛圍，更嘈雜更擁擠，也更像中國(guó)城市?？偟恼f(shuō)來(lái)城市界面和園區(qū)相比有比較大的差距，但是由于這幾年一直在“退二進(jìn)三”把一些廠區(qū)搬走，整體的界面有很大的改善。第一梯隊(duì)：獅山；第二梯隊(duì)：科技城，太湖科學(xué)城；第三梯隊(duì)：滸關(guān)

5、吳中區(qū)：在蘇州市的西南部，山水相依，環(huán)境優(yōu)美，是蘇州的生態(tài)宜居區(qū)。區(qū)域內(nèi)各個(gè)板塊聯(lián)系緊密度太差。第一梯隊(duì)：太湖新城；第二梯隊(duì)：城南，甪直，木瀆；第三梯隊(duì)：尹山湖，胥口、太湖度假區(qū)。

6、相城區(qū)：是蘇州的新興發(fā)展區(qū)域，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，擁有高鐵新城等重要的交通樞紐和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引了大量企業(yè)和人才的聚集。第一梯隊(duì)：高鐵新城，元和（中央公園）；第二梯隊(duì)：活力島，黃埭；第三梯隊(duì)：蠡口，望亭，陽(yáng)澄湖

7、吳江區(qū)：位于蘇州市的南部，緊鄰太湖，是蘇州的制造業(yè)基地之一，同時(shí)也是重要的物流和貿(mào)易中心，第一梯隊(duì)：吳江太湖新城；第二梯隊(duì)：花港，運(yùn)東；第三梯隊(duì)：盛澤等鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域。

8、蘇州工業(yè)園區(qū)：不用多說(shuō)。預(yù)算足夠的前提下，優(yōu)先級(jí)肯定是最高的。但是目前在比較核心的區(qū)域只有二手房可以選擇，這些項(xiàng)目在戶型、居住的舒適還有得房率等各個(gè)維度上來(lái)說(shuō)是和新房沒(méi)辦法相比的，關(guān)鍵是價(jià)格也是天花板級(jí)別的。而新房有相對(duì)核心的區(qū)域還有零星一些項(xiàng)目，但是基本都是要搖號(hào)加錢才能買到的，普通人去基本上過(guò)去是陪跑的多，而園區(qū)的外圍區(qū)域?qū)τ诘鼐壙蛻粢约巴顿Y客戶來(lái)說(shuō)也是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇。第一梯隊(duì)：湖西，雙湖；第二梯隊(duì)：玲瓏，湖東；第三梯隊(duì)：獨(dú)墅湖高教區(qū)，婁葑、青劍湖，勝浦

9、不建議購(gòu)買：北橋、東橋、望亭、光福、東山、臨湖、橫涇、汾湖、同里、周莊、用直古鎮(zhèn)、太平，漕湖、陽(yáng)澄湖、胥口等等。

常熟市、張家港、昆山市、太倉(cāng)市，這幾地方雖然屬于蘇州代管，但其實(shí)樓市分析并不屬于蘇州，比如昆山和太倉(cāng)基本是圍繞著上海的衛(wèi)星城概念。但這些城市我也放在資料包里面。

篇幅有限，今天先講到這里，想把蘇杭講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬(wàn)字，所以更多是每個(gè)人帶著自己的問(wèn)題，尋找準(zhǔn)確的答案。 大家可 以到星球提問(wèn)，星球關(guān)于什么房子能買，什么地段有價(jià)值，都會(huì)有詳細(xì)的解釋。

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