過去15年就學會一件事：搞懂買房和租房的邏輯

我曾有5年多的時間在房產互聯網行業工作，管理過幾千人的買房、租房和中介群，也經歷過租房和買房的過程，還寫過N篇推薦北京房源的文章。

從18歲到現在的15年，我也見證了房產上漲與下行周期。所以對房子這件事，我也能算半個磚家了。

但我今天這篇文章，不是來給你推薦房子的，而是來給你重塑認知的：

買房或租房，看似是一個房產選擇的問題，但背后遵循的其實是生活的邏輯，而不是房子本身好壞的邏輯。

最近北京930新政出臺后，存量房交易量也增長了，我就借此多說兩句。每一句都是肺腑之言，希望能夠幫到很多迷茫的年輕人。

文章分為七個部分：

1、居住體驗代表你在一個城市的基本生活條件。

2、搞清楚房子到底是資產還是負債。

3、用理財或投資收入付房租可行嗎？

4、要不要置換房子？

5、租房是不是智商稅？

6、哪個城市的房子值得買或租？

7、決定生活幸福感的不只是房子。

一、居住體驗代表你在一個城市的基本生活條件。

無論你是租房還是買房，住得好不好將直接決定你心情是否愉快。所以如果生活不夠舒適，也會長期影響你的創業與工作狀態。

不是說你每天吃好、喝好一點就夠了。

房子絕對是一個人在城市生活的基本尊嚴和底線，除非你只打算在一個城市短暫停留。否則，還是盡量讓自己住得更舒服點吧。

這個“舒服點”，不僅取決于房子本身的參數，比如樓齡、戶型、層高、朝向等，還涉及到生活配套和通勤的便利性，這些都構成了買房的基本邏輯。

不然你去城市奮斗越久，就越是在浪費時間。因為房子不可貴，時間和青春最可貴。

二、搞清楚房子到底是資產還是負債。

這點要分成兩面來看，過去很多人誤解了房產。

比如，在房價上行期，房子是資產，而且是很保值的資產，很多人都吃到了紅利；

但在房價下行期，如果房貸是你在還，那就是妥妥的負債；如果房租能抵扣房貸，那它還是資產，相當于你把債務轉移給租客了，而且二次抵押也能置換出流動現金。

很多人說，現在樓市供應足夠，我有錢也不買房，一直租房不行嗎？

你想簡單了。

租房永遠是消費邏輯，你交給房東是真的每個月都在花錢；但買房是把錢交給銀行，銀行是認你這個資產的。

你看，有實力的大企業是不是都自己買地蓋樓，而不去市中心租寫字樓？前有微軟、格力和華為，后有小米、騰訊和阿里。

目的就是把經營成本變成固定資產。就算有一天企業倒閉搬家了，它還是可以出租給新一代公司。

因為后浪永遠勝前浪，產業永遠在升級。今天生意紅火，不代表明天還能紅火，就像今天你有一份工作，不代表明天還能有。

做生意和打工，本來就是相互依存的關系。但轉換成地產，就代表給自己的未來存錢。

這跟保險還不一樣，你over了保險就停發了；但是你over了，你的子孫還能繼續收租。雖然國內說是70年產權，但到期你付點錢就能續上，跟國外永久產權沒區別。

所以今天的互聯網公司，到它垂暮之時，都會變成房東和物業公司。

你只要把你自己看成一家企業，就明白我在說什么了。

所以房子到底是資產還是負債，主要取決于你在哪里買，以及靠房產獲得的收入能否抵債。

三、用理財或投資收入付房租可行嗎？

有人說我把錢存到銀行，靠利息支付房租總可以了吧？

其實這個問題也要一分為二地看。除非你的本金真的足夠多，理財收益又足夠穩，多到用利息支付完房租后還能抵抗通脹。

再說一遍，租房是消費邏輯。

伴隨通脹，你工資漲了，但你每年付出去的房租難道不會漲嗎？（人口流出城市除外）

很多人認為現在沒有通脹，自己感受到的明明是通縮啊。

那說明你是那80%的人。

真實的情況可能是：20%的人一直在漲工資，2%的人錢多到根本花不完。所以宏觀上看，整體表現還是通脹。

而且千萬不要以為你能把存款拿得住。

我知道現在股市似乎有牛市的預兆，很多散戶躍躍欲試準備入場了。且不說很多人已經“陣亡”了，就算一部分幸運兒今天賺到了錢，也不代表明天還能賺到。

投資看似賺錢容易，但并不能保本。只有“開賭場的人”才能賺錢。

房子賣不出去，著急的是國家，不是你；但你在股市里面虧錢，著急的一定是你。