過去15年就學(xué)會(huì)一件事：搞懂買房和租房的邏輯

我曾有5年多的時(shí)間在房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)工作，管理過幾千人的買房、租房和中介群，也經(jīng)歷過租房和買房的過程，還寫過N篇推薦北京房源的文章。

從18歲到現(xiàn)在的15年，我也見證了房產(chǎn)上漲與下行周期。所以對(duì)房子這件事，我也能算半個(gè)磚家了。

但我今天這篇文章，不是來給你推薦房子的，而是來給你重塑認(rèn)知的：

買房或租房，看似是一個(gè)房產(chǎn)選擇的問題，但背后遵循的其實(shí)是生活的邏輯，而不是房子本身好壞的邏輯。

最近北京930新政出臺(tái)后，存量房交易量也增長了，我就借此多說兩句。每一句都是肺腑之言，希望能夠幫到很多迷茫的年輕人。

文章分為七個(gè)部分：

1、居住體驗(yàn)代表你在一個(gè)城市的基本生活條件。

2、搞清楚房子到底是資產(chǎn)還是負(fù)債。

3、用理財(cái)或投資收入付房租可行嗎？

4、要不要置換房子？

5、租房是不是智商稅？

6、哪個(gè)城市的房子值得買或租？

7、決定生活幸福感的不只是房子。

一、居住體驗(yàn)代表你在一個(gè)城市的基本生活條件。

無論你是租房還是買房，住得好不好將直接決定你心情是否愉快。所以如果生活不夠舒適，也會(huì)長期影響你的創(chuàng)業(yè)與工作狀態(tài)。

不是說你每天吃好、喝好一點(diǎn)就夠了。

房子絕對(duì)是一個(gè)人在城市生活的基本尊嚴(yán)和底線，除非你只打算在一個(gè)城市短暫停留。否則，還是盡量讓自己住得更舒服點(diǎn)吧。

這個(gè)“舒服點(diǎn)”，不僅取決于房子本身的參數(shù)，比如樓齡、戶型、層高、朝向等，還涉及到生活配套和通勤的便利性，這些都構(gòu)成了買房的基本邏輯。

不然你去城市奮斗越久，就越是在浪費(fèi)時(shí)間。因?yàn)榉孔硬豢少F，時(shí)間和青春最可貴。

二、搞清楚房子到底是資產(chǎn)還是負(fù)債。

這點(diǎn)要分成兩面來看，過去很多人誤解了房產(chǎn)。

比如，在房價(jià)上行期，房子是資產(chǎn)，而且是很保值的資產(chǎn)，很多人都吃到了紅利；

但在房價(jià)下行期，如果房貸是你在還，那就是妥妥的負(fù)債；如果房租能抵扣房貸，那它還是資產(chǎn)，相當(dāng)于你把債務(wù)轉(zhuǎn)移給租客了，而且二次抵押也能置換出流動(dòng)現(xiàn)金。

很多人說，現(xiàn)在樓市供應(yīng)足夠，我有錢也不買房，一直租房不行嗎？

你想簡單了。

租房永遠(yuǎn)是消費(fèi)邏輯，你交給房東是真的每個(gè)月都在花錢；但買房是把錢交給銀行，銀行是認(rèn)你這個(gè)資產(chǎn)的。

你看，有實(shí)力的大企業(yè)是不是都自己買地蓋樓，而不去市中心租寫字樓？前有微軟、格力和華為，后有小米、騰訊和阿里。

目的就是把經(jīng)營成本變成固定資產(chǎn)。就算有一天企業(yè)倒閉搬家了，它還是可以出租給新一代公司。

因?yàn)楹罄擞肋h(yuǎn)勝前浪，產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)在升級(jí)。今天生意紅火，不代表明天還能紅火，就像今天你有一份工作，不代表明天還能有。

做生意和打工，本來就是相互依存的關(guān)系。但轉(zhuǎn)換成地產(chǎn)，就代表給自己的未來存錢。

這跟保險(xiǎn)還不一樣，你over了保險(xiǎn)就停發(fā)了；但是你over了，你的子孫還能繼續(xù)收租。雖然國內(nèi)說是70年產(chǎn)權(quán)，但到期你付點(diǎn)錢就能續(xù)上，跟國外永久產(chǎn)權(quán)沒區(qū)別。

所以今天的互聯(lián)網(wǎng)公司，到它垂暮之時(shí)，都會(huì)變成房東和物業(yè)公司。

你只要把你自己看成一家企業(yè)，就明白我在說什么了。

所以房子到底是資產(chǎn)還是負(fù)債，主要取決于你在哪里買，以及靠房產(chǎn)獲得的收入能否抵債。

三、用理財(cái)或投資收入付房租可行嗎？

有人說我把錢存到銀行，靠利息支付房租總可以了吧？

其實(shí)這個(gè)問題也要一分為二地看。除非你的本金真的足夠多，理財(cái)收益又足夠穩(wěn)，多到用利息支付完房租后還能抵抗通脹。

再說一遍，租房是消費(fèi)邏輯。

伴隨通脹，你工資漲了，但你每年付出去的房租難道不會(huì)漲嗎？（人口流出城市除外）

很多人認(rèn)為現(xiàn)在沒有通脹，自己感受到的明明是通縮啊。

那說明你是那80%的人。

真實(shí)的情況可能是：20%的人一直在漲工資，2%的人錢多到根本花不完。所以宏觀上看，整體表現(xiàn)還是通脹。

而且千萬不要以為你能把存款拿得住。

我知道現(xiàn)在股市似乎有牛市的預(yù)兆，很多散戶躍躍欲試準(zhǔn)備入場了。且不說很多人已經(jīng)“陣亡”了，就算一部分幸運(yùn)兒今天賺到了錢，也不代表明天還能賺到。

投資看似賺錢容易，但并不能保本。只有“開賭場的人”才能賺錢。

房子賣不出去，著急的是國家，不是你；但你在股市里面虧錢，著急的一定是你。