南通這個板塊，房價跌幅已超60%

2020年，南通房地產市場正處于上行通道，彼時各大房企還在擴張，民企、央國企都在積極拿地，整個市場火熱一片，各板塊“地王”頻出。

這一年11月，錫通園區迎來了它的“高光時刻”，板塊內4宗住宅地塊全部以超100%的高溢價率成交，距離“樓面價破萬”只差一步之遙。

拿地半年后，4宗地塊以近2萬/㎡的開盤價同期入市，原以為會將錫通板塊房價拉到一個新臺階，卻不料入市全部遇冷，隨后紛紛大幅降價，如今最低甚至已降到7000元/㎡以下。

尤其這4宗地塊，有3宗是由“出險房企”摘牌，受開發商資金影響這些地塊多次陷入“停工風波”，業主們對于何時能夠拿房充滿了擔憂。

●陽光城未來悅——拿地價16080元/㎡，樓面價9571元/㎡，溢價率122%

該項目由陽光城獨立開發，2021年下半年，陽光城集團流動性危機爆發，此后該項目頻繁被曝停工，施工進度滯后明顯。

根據我們近期實探，小區前兩排樓棟已竣工待交付，后兩排目前主體都未完成，現場工作人員寥寥無幾。

▲拍攝于2024年12月

價格方面，該項目首開均價為19600元/㎡，后降至1.2萬/㎡左右，目前已跌至7000-8000元/㎡左右。

▲圖源網絡

去化率方面，項目共規劃17棟、828套住宅，目前8棟、418套已領證入市，截至發稿前已備案417套，整盤去化率約50%。

值得一提的是，今年6月，陽光城未來悅時隔三年突然再次領預售，且在短時間內110套房源全部備案，有網友猜測這兩棟或為“工抵房”，未來或將以更低價格出售。

●悅瓏庭——拿地價15340元/㎡，樓面價8816元/㎡，溢價率108%

該項目起初由陽光城和卓越聯合開發，后陽光城退出，由卓越獨立操盤，并將樓盤名由“未來悅”改為“悅瓏庭”。

有信息顯示，該項目將于本月底首次交付。根據此次實探，目前除了最后一排樓棟尚未封頂外，其余樓棟都已處于“待交付”狀態。

▲拍攝于2024年12月

價格方面，該項目首開均價為18800元/㎡，目前也已跌至“7字頭”。

▲圖源網絡

去化率方面，項目共規劃19棟、1158套住宅，目前10棟、642套已領證入市，截至發稿前已備案453套，整盤去化率還不到40%。

●江海云辰——拿地價15390元/㎡，樓面價8845元/㎡，溢價率110%

該項目由中南和海門國企江蘇海潤城市發展集團聯合打造，或許是因為有“國企兜底”，該項目自入市以來一直保持正常施工、正常銷售，且是“錫通四子”中最早交房的項目。

項目共規劃7棟、484套住宅，目前5棟、340套已領證入市，截至發稿前已備案336套，整盤去化率約69%。

價格方面，項目首開均價為19300元/㎡，后降至9200元/㎡左右，目前有7套二手房掛牌出售，掛牌均價為8797元/㎡。

●大華鉑璟灣——拿地價13680元/㎡，樓面價9060元/㎡，溢價率102%

該項目由大華集團獨立開發，首開均價為19500元/㎡，入市遇冷后“封盤”了兩年多，直至今年4月重新開盤，以“8字頭”的價格收獲不少關注。

去化率方面，項目共規劃24棟、1034套住宅，目前19棟、770套已領證入市，截至發稿前已備案414套，整盤去化率約40%。

8個月賣出414套，這個去化速度還是可以的。不，該項目體量也比較大，還有600多套未售，去化壓力同樣不可小覷。

總結來看，目前“錫通四子”房價已跌至7000-8000元/㎡左右，對比2021年的首開價跌幅已超60%，甚至已經比當初拿地樓面價還要低。

對于開發商而言，在當前市場環境下，只要能換來流速，虧本賣也在所不惜；對于高價買入的業主而言，資產縮水已是無法回避的現實，只有大幅降價才有成交可能。

值得一提的是，自“錫通四子”之后，板塊土地市場斷供了三年，直至去年12月，錫通小學東R23026地塊掛牌，樓面價僅約4188元/㎡，最終由本地國企南通蘇通科技產業園濱江房地產開發有限公司底價摘牌。

相較于“錫通四子”的樓面價，新地塊的樓面價已不止是“腰斬”。或許，這才是與錫通園區應該“匹配”的地價和房價。