黃奇帆的救市藥方可行嗎？

文/中房研究院ICR執行院長、365房評創始人 肖勇

節前，重慶市原市長、中國金融40人論壇學術顧問、國家創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主席黃奇帆先生發布了對于2025年中國房地產大勢的判斷，引起了較大反響。其中，“10萬億收房”的核心觀點更是引發熱議。

我們先看看黃先生是怎么說的（引用原話較長，可細品）——

黃奇帆認為，最終會有個幾萬億甚至10萬億，來收購房地產的庫存。這場房地產的危機，關鍵是產能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。而且這個庫存，至少會帶出10萬億的現金流回不來。回不來開發商就會資金鏈斷，斷了以后就出現各種各樣的三角債問題。如果我們國家拿幾萬億，現在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億買1億平米，現在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多房子。政府可以用這個模式，買10億、15億甚至20億平方米的庫存。最終的結果是——把開發商的庫存，變成國家儲備的國有產權房屋，而后再租賃給老百姓做公租屋。任何一個國家應該都有這樣的公房。公房是給老百姓、城市居民居住的。香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%-25%。中國大陸現在也明確，要建立20%-25%左右的國家產權、但給老百姓居住的保障房。因為過去這些年房地產過分發熱，我們政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。我們10億人口，假如說有2億人是需要政府保障房的，一個人10來平方米要20多億平米，現在有5%在手中，還要增加15、16個點，那么就需要買10億、20億平方。如果買了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——不管農民工進城要租賃房，還是廣大大學生畢業初期買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。同時，開發商拿到了這筆錢，比如它們拿到了5萬億，這不是利潤，它要去還債。5萬億到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一循環，就可以使十幾萬億、二十萬億的三角債出清。所以這是一個一舉兩得的事，國家現在正在推進。

最后你可能會說，這樣玩，政府是不是就被套牢了？即要拿5萬億、10萬億套在里邊幾十年背債呢？答案是用不著的。因為你是打了六折買房，然后你租賃給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多打六折。就等于商品房買的，商品房出租，一樣，投入產出是平衡的。更關鍵的是——你把這筆租金作為REITs，在資本市場上發ABS債券（Asset Backed Securities），發了以后，這個債券是可以有4%左右的利息收入的。對比老百姓現在100多萬億存款，利息只有1.8%，老百姓完全會高興地拿出10萬億買政府這一債券，因為他可以得到4%的回報。所以，這件事一舉三得——市場增加了老百姓理財的4%收益的資金資本；政府多了全國15%人口獲得保障房居住的能力；開發商把過去10年、20年積累賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。

黃奇帆先生的藥方可行嗎？

大家別忘了，黃先生在當重慶市長時，重慶的房價調控是全國最好的，一大秘訣是政府發行地票，收儲了大量土地，以地價控房價，手中有地，心里不慌。黃先生有“收儲情結”，這次提出收房，為的是“手中有房，心里不慌”？

我認為，國家收儲、國家房源的路子總體可行，可以大膽嘗試。

收儲房產的10萬億從何而來？黃奇帆先生提出發行ABS債券的路徑，以4%的年回報，吸引老百姓從百萬億存款（年息只有1.8%）中拿出錢購買。這樣的大手筆，只有國家背書、國家托底才行。

肯定要分步實施。10萬億分3年，每年3萬多億；分5年，每年2萬億；分10年，每年1萬億……中國房地產的紓困，需要時間換空間。同時還要嚴控增量，庫存不可再增加。

突出重點，不搞雨露均沾，重點是人口流入城市，收儲應先從一二線城市入手，好租好賣，回報有保障。激活局部，帶動全局。中國房地產總量過剩，但供需錯配，人房失衡，在人口流出地建了太多的房子，一百年也賣不完。

收儲房產以中小戶型為主，便于租賃。大批量“國家房源”投放到租賃市場，對新市民、需保障人群比較友好。

部分“國家房源”也可以共有產權（比如各50%產權）方式，賣給無房戶，回籠資金。收購的折扣加上產權五折，折上加折，再加上低息按揭，大大降低了中低收入人群的購房門檻。

中國房地產的一大問題是雞犬升天，普宅偏貴，豪宅可以更貴。該便宜的不便宜，該貴的被限價 。

期待國家收儲計劃早日大規模實施！