謝逸楓：房地產何時出清，何時觸底反彈？答案讓你驚訝

文/謝逸楓

一組國家統計部門2025年1月17日的數據顯示，2024年全國商品房價（銷售均價）環比上漲0.51%，同比下降4.8%。單月看，12月全國商品房銷售均價10318 元/平，環比增長 2.2%，同比上漲 2.9%，說明單月房價環比迎來上漲。

2024年全國商品房銷售、金額數據指標下降的幅度已經明顯收窄，分別為同比下降12.9%、17.1%，對比年內最大跌幅收窄分別為7.6%、12.2%。總體來看，房地產行業的庫存、債務、交房的風險繼續出清，延續筑底行情趨勢，表現出積極向好的改善。

全國房地產市場表現為前低后高、先抑后揚的市場格局。隨著房地產政策需求端和供應端的政策發力、融資端的政策加碼，全國商品房銷售、銷售金額迎來邊際改善的修改非常明顯，充分反映了當前房地產市場供需兩端修復正在加快，筑底趨勢漸明。

數據顯示，2024年房地產開發投資額同比跌幅擴大1.0%、施工面積同比跌幅擴大5.5%、新開工面積同比跌幅擴大2.6%、竣工面積下降27.7%（2023年增長17.7%）、土地購置金額和購置面積分別下跌超過20%以上，說明供應端萎縮，房企不敢投資。

2024年銷售面積同比跌幅擴大4.4%，銷售額同比跌幅10.6%、商品房價同比下降4.8%（2023年同比上漲6.4%），表明房地產市場量價齊跌。房企到位資金同比跌幅擴大3.4%、商品房待售面積同比增幅收窄8.4%、國房景氣指數同比跌幅收窄0.51。

按照目前數據看，2025年房地產市場有望完成探底，加快筑底的趨勢，能否出清風險，迎來觸底反彈，取決于3月5日后的收儲存量商品和存量閑置土地、城中村專項債和100萬套貨幣化、項目白名單，能否真正全國性、大范圍、大規模實施、落地。

統計局披露同比增速說明，投資、銷售等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數據與上年已公布的同期數據之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。第一是自2023年3月開始，統計局銷售與投資等指標口徑調整，剔除退房、非房地產開發性質的項目投資以及具有抵押性質的銷售數據。

第二是自2024年1月-2月開始，統計局進一步明確房地產開發統計界定標準，將符合房地產開發統計標準的項目納入統計范圍，剔除單純一級土地開發等非房地產開發項目。本報告中銷售與投資相關數值均使用本次統計局直接公布的同比增速。

如何看待房地產市場形勢？統計部門回應表示，2024年一攬子政策連續落地，房地產市場成交趨于活躍，四季度，新建商品房銷售面積和金額都實現正增長。從監測的40個重點城市銷售情況看，12月當月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長0.3%、4.1%。

房價逐步回穩。2024年12月份70城中有23城新建商品住宅銷售價格環比上漲，有9城二手住宅價格環比上漲。其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，這是2023年6月以來的首次上漲。二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，連續三個月環比上漲。

市場預期持續改善。總的來看，近期房地產市場在政策組合拳作用下積極變化增多，市場信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實，下階段房地產市場有望繼續改善。中長期來看，新型城鎮化還沒有完成，剛需和改善性住房需求還有潛力。

第一是開發投資額。2024年全國房地產開發投資10.0280萬億元，同比下降10.6%。其中住宅投資7.6040萬億元，同比下降10.5%。辦公樓4160萬平方米，同比下降9.0%，商業營業用房6944萬平方米，同比下降13.9%。其他1.3136萬億元。

2024年全國房地產開發投資10.0280萬億元，同比下降10.6%，跌幅同比擴大1.0%，已經連續下降3年（36個月）。開發投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉”，總體來看，改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

2016年-2024年開發投資分別為10.2581萬億元、10.9799萬億元、12.0264萬億元、13.2194萬億元、14.1443萬億元、14.7602萬億元、13.2895萬億元、11.0913萬億元、10.0280萬億元，漲跌幅分別為6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%、下降10.6%。

房地產開發投資累計同比降幅擴大1.0%，呈現惡化的趨勢。現在房地產行業修復緩慢。房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降超預期，土地購置面積和費用降幅擴大。

房企前期拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現實質性改善，房企多“以銷定產”，2025年新開工和投資預計將持續回落，降幅都會略微收窄。能否出現小幅修復的關鍵在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展等。

單月數據看，2024年12月開發投資金額6646億元，同比下降13.3%，降幅較11 月擴大了1.7 %，單月投資降幅擴大主要是商辦類投資降幅擴大所致，整體地產投資降幅擴大，投資額處于2012年以來同期的最低水平。

自2022年開始，單月連續下降36個月，呈現探底態勢。主要下行壓力來自房企現金流緊張、開工意愿不足、新開工面積及土地購置面積、金額持續大幅度下降，導致房地產投資一直處于下降的狀態。同時融資、到位資金、銷售回款一直沒有明顯好轉。

2024年全國住宅投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，降幅擴大2.8%，已經連續下降3年（36個月）。2020年-2024年住宅投資分別10.4446萬億元，增長7.6%、11.1173萬億元，增長6.4%、10.0646萬億元，下降9.5%、8.3820萬億元，下降9.3%、7.6040萬億元，同比下降10.5%。

單月來看，12月住宅投資同比下降10.5%，同比降幅反而較11月收窄了 1.2%。從絕對值來看，單月投資額處于2012 年以來同期的最低水平，行業供給端大幅收縮，開發投資受制于土地市場以及施工建安投資的低迷。

按照物業類別看，2024年房地產開發投資跌幅擴大主要受住宅、商辦投資影響，住宅和辦公樓跌幅擴大，分別下跌10.5%、9.0%，商業營業用房同比跌幅13.9%。按照地區區域看，2024年東部下降11%、中部下降9.4%、西部下降8.9%、東北下降21.8%，總體看跌幅收窄的趨勢。

第二是房屋施工面積。2024年全國房企房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面積51.3330億平方米，下降13.1%。辦公樓2.9858億平方米，同比下降10.1%。商業營業用房6.3195億平方米，同比下降12.6%。其他12.6864億平方米。

2024年房企房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%，降幅同比擴大5.5%，連續下降3年（36個月），施工面積一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉”，總體來看，施工面積改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，房企大量停工。

2020年-2024年全國房企房屋施工面積分別為92.6759億平、97.5387億平、90.4999億平、83.8364億平、73.3247億平，漲跌幅分別上漲3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%、下降12.7%，房屋施工面積呈現跌幅擴大的趨勢。

單月來看看，自2021年8月開始，單月房企房屋施工面積連續下降42個月，呈現繼續探底，底部未修復完成態勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房。

2024年全國住宅施工面積51.3330億平方米，同比下降13.1%，降幅擴大5.4%，已經連續下降3年（36個月），2020年-2024年分別65.5558億平，69.0319億平，63.9696億平、58.9884億平、51.3330億平，漲跌幅為增長4.4%、增長5.3%、下降7.3%、下降7.7%、下降13.1%。

第三是房屋新開工面積。2024年全國房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%。其中住宅新開工面積5.3660億平方米，下降23.0%。辦公樓1893萬平方米，同比下降27.7%。商業營業用房4980萬平方米，同比下降23.3%。其他1.3360億平方米。

2024年房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%，降幅擴大2.6%，連續下降5年（60個月）。2020年-2024年新開工面積分別為22.4433億平、19.8895億平、12.0587億平、9.5376億平、7.3893億平，漲跌幅為下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%、下降23.0%。

單月來看，12月新開工面積6585萬平，同比下降23.0%，降幅雖然較11 收窄了 3.8 %，同比降幅依然超兩成。呈現探底態勢，修復速度緩慢，政策傳導效果差。在銷售去化周期偏長的市場背景下，新增土地供應將減少，企業無力開發、不愿開發住宅和商服用地，整體新開工規模不會明顯提升。

2024年全國住宅新開工面積5.3660億平方米，下降23.0%，降幅擴大2.1%，連續下降5年（60個月）。2020年-2024年住宅新開工面積分別為16.4329億平、14.6379億平、8.8135億平、6.9286億平、5.3660億平，漲跌幅為下降1.9%、下降10.9%、下降39.8%、下降20.9%、下降23.0%。

第四是房屋竣工面積。2024年全國房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%。其中，住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%。辦公樓1940萬平方米，同比下降35.2%。商業營業用房4894萬平方米，同比下降31.6%。其他1.3168億平方米。

2024年全國房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%，連續下降1年（12個月），2020年-2024年竣工面積分別為9.1218億平方米、10.1412億平方米、8.6222億平方米、9.9831億平方米、7.3743億平方米，漲跌幅分別為下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%、下降27.7%。

單月來看，12月竣工面積2.56億平方米，同比下降30.4%，降幅較11月收窄8.5 %，降幅依然超過三成。由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續承壓。由于2023年為竣工大年，同期基數相對較高，因此2024年以來竣工持續出現兩位數的單月同比降幅。

2024年全國房企住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%，連續下降1年（12個月），2020年-2024年住宅竣工面積分別為6.5910億平方米、7.3016億平方米、6.2539億平方米、7.2433億平方米、5.3741億平方米，漲跌幅分別為下降3.1%、增長10.8%、下降14.3%、增長17.2%、下降27.4%。

在“保交樓”的帶動下，竣工增速年內始終維持高增長，年末略有乏力。呈現保交房的壓力增加。房企房屋施工面積、新開工面積持續走弱下降，竣工面積高增長的格局未有實質性改變。主要原因是房企施工、新開工意愿低，“保交樓”政策持續推動。

第五是土地端。2024年全國土地購置面積、土地購置金額底部運行，跌幅超過20%，土地購置面積、金額累計同比下降6年，連續下降72個月。2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。

2012年3.56億平方米、負增長19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、負增長14%。2015年2.28億平方米、負增長31.7%。2016年2.20億平方米、負增長3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。

2019年2.58億平方米、負增長11.4%。2020年2.55億平方米、負增長1.1%。2021年2.15億平方米、負增長15.45%。2022年1.00億平方米、負增長53.4%。2023年-2024年預計土地購置面積分別約1.0億平，0.8億平，同比下降均超過20%。

第六是需求端。2024年全國新建商品房銷售面積9.7385億平方米，同比下降12.9%。其中住宅銷售面積8.1450億平方米，下降14.1%。辦公樓2403萬平方米，同比下降11.5%。商業營業用5896萬平方米，同比下降5.9%。表明政策效果減弱，持續性不強。

2024年全國新建商品房銷售面積9.7385億平方米，同比下降12.9%，降幅擴大4.4%，連續下降3年（36個月），2020年-2024年銷售面積分別為17.6086億平方米、17.9433億平、13.5837億平、11.1735億平、9.7385億平，漲跌幅分別為2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%、下降12.9%。

單月來看，2024年12月銷售面積1.13 億平，同比下降0.5%，同比增速較11月下降了3.7 %，說明市場處于邊際改善的筑底調整中。各項利好政策疊加下呈現出“止跌回穩”的趨勢，具體城市看市場表現各異，高能級城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反應較弱。

2024年全國商品住宅銷售面積8.1450億平方米，下降14.1%，降幅擴大5.9%，連續3年下降（36個月），2020年-2024年住宅銷售面積分別為15.4878億平方米，15.6532億平方米、11.4631億平方米、9.4796億平方米、8.1450億平方米，漲跌幅分別為3.2%、1.1%、下降26.8%、下降8.2%、下降14.1%。

單月來看，2024年12月住宅銷售面積9226萬平方米，同比增長4.4%，同比增速較11月小幅下降了0.2%。主要是因為去年基數較低，受益于9月末至今接連會議上的積極表態和地產支持政策不斷落地。年底房企沖刺銷售業績，推盤力度與營銷力度有所加大。

目前房地產市場尚處在筑底、底部修復、行業持續處于轉型調整過程中，定調“行業供求關系發生重大變化”后，各項利好政策相繼出臺，除少數大城市外限制性政策幾乎全部退場。同比跌幅逐月擴大，全年銷售面積規模回落至2012年水平，銷售金額規模與2016年水平持平。

2024年全國新建商品房銷售額9.6750萬億元，下降17.1%，其中住宅銷售額8.4864萬億元，下降17.6%。辦公樓3208億元，同比下降14.3%。商業營業用房5728億元，同比下降13.6%。表明房地產市場邊際改善效果減弱，處于筑底、底部修復趨勢。

2024年全國新建商品房銷售額9.6750萬億元，下降17.1%，降幅擴大10.6%，連續下降3年（36個月），2020年-2024年銷售額分別為17.3613萬億元、18.1930萬億元、13.3308萬億元、11.6622萬億元、9.6750萬億元，漲跌幅分別為增長8.7%、增長4.8%、下降26.7%、下降6.5%、下降17.1%。

2024年全國商品住宅銷售額8.4864萬億元，下降17.6%，降幅擴大9.6%，連續下降3年（36個月），2020年-2024年住宅銷售額分別為15.4567萬億元、16.2730萬億元、11.6747萬億元、10.2990萬億元、8.4864萬億元，漲跌幅分別為增長10.8%、增長5.3%、下降28.3%、下降6.0%、下降17.6%。

按照分類物業銷售看，其中商品住宅持續下行，銷售面積、金額同比跌幅繼續擴大。辦公樓和商業營業用房的同比跌幅較上月均有所收窄。按照地區銷售情況看，東北銷售跌幅收窄，東、中、西部同比跌幅較上月擴大，中部地區跌幅為各區域最大。東部銷售、金額占全國分別為50%、60%。

2024年四季度以來，各類利好政策出臺，帶動成交規模止跌回正。四季度全國商品房銷售面積2.71億平，同比增長0.3%，同比增速較三季度提升了13.0 %。銷售金額2.79萬億元，同比增長1.0%，同比增速較三季度提升了18.2 %。

第七是庫存端。2024年末全國商品房待售面積7.5327億平方米，比上年末增長10.6%。其中住宅待售面積3.9088億平方米，增長16.2%。辦公樓5313萬平方米，增長8.6%，商業營業用房1.4437億平方米，增長0.6%。其他1.6489億平方米。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環比均下降，依然為歷史最高，去化壓力大。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至 2024年12月末，全國商品住宅廣義庫存面積為17.9億平，環比下降 2.5%，同比下降13.4%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）26.0個月，環比下降0.6個月，同比下降2.7 個月。從全國現房庫存（已竣工未銷售）來看，截至2024年12月末，我國住宅現房庫存面積（住宅待售面積）3.9088億平，環比增長3.8%，同比增長16.2%。

現房去化周期為23.2個月，環比提升2.4個月，同比提升1.3個月。住宅現房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為21.8%，環比提升1.3%，同比提升 5.8%。其中商業庫存去化作期超過36個月，房庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水平。

2024年全國商品房待售面積超過2015年歷史最高點，達到7.5億平。2015年7.1853億平。2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

第八是房價端。2024年全國商品房銷售均價為9935元/平米，環比上漲0.51%，同比下降4.8%，比11月同比降幅收窄0.9%，連續下降1年（12個月）。前11月環比上漲0.23%，同比下降5.72%、前10月環比上漲0.63%，同比下降6.1%（6.06%）、前9月環比下降0.05%，同比下降6.8%。

前8月環比上漲0.06%，同比下降6.9%、前7月環比上漲0.12%，同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月同比下降9.2%。房價同比跌幅連續7個月收窄，環比連續5個月上漲，表明房價正在止跌筑底，呈現回穩上漲的跡象。

2024全國平均房價已連續7個月上漲，漲幅收窄。主要原因是地方放松限價、限簽政策、房企調整定價策略等有關，及市場區域、產品結構性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以求換量的因素存在，所以房價分化延續至2024年。

2016年-2024年年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9935元/平，漲跌幅度分別上漲10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%、下降4.8%。

2016年-2024年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平。漲跌幅分別上漲11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%、下降7.0%。

單月來看，全國商品房、商品住宅銷售均價顯著修復，同環比增速均轉正。2024年12月全國商品房銷售均價10318元/平方米，環比增長2.2%，同比增長2.9%。其中商品住宅銷售均價10831元/平方米，環比增長0.6%，同比增長1.8%，表明房價止跌回穩趨勢明顯。

11月環比下降3.2%（3.16%），同比下降2.2%（2.16%）、10月環比上漲10.3%（10.29%），同比上漲0.64%。9月環比下降4.5%，同比下降5.9%、8月環比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月下降7.0%、5月下降7.2%、4月下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%，房價企穩基礎不牢固。

第九是房企到位資金。2024年房企到位資金10.7661萬億元，環比降幅收窄1.0%，同比下降17.0%，跌幅擴大3.4%，已經累計下降3年（36個月）。說明房企資金狀況呈現邊際改善，有所好轉，但是房地產開發投資壓力依然大，債務、交房、庫存風險未出清。

2024年房企到位資金10.7661萬億元（2020年19.3115萬億元，2021年20.1132萬億元，2022年14.8979萬億元、2023年12.7459萬億元），同比下降17.0%（2020年同比增長8.1%、2021年同比增長4.2%、2022年同比下降25.9%、2023年同比下降13.6%）。

單月來看，房企到位資金降幅擴大，房款與非房款均走弱。2024年12月房企到位資金1.11萬億元，同比下降 7.1%（2024年11月下降4.8%），降幅環比擴大2.3%，房企到位資金呈現年末下降擴大趨勢，與年底的結算有直接的關系。

12月銷售款5697億元，同比減少 0.6%（11月增長3.2%）。定金及預收款同比下降1.2%，同比增速較11月下降了6.2%。個人按揭貸款同比增長 0.9%，同比增速較11月提升了1.3%，主要是受益于10 月 LPR 下調，12 月新增居民中長期貸款3000 億元，同比多增1538 億元。

12月非銷售回款 5389 億元，同比下降13.2%（11月下降11.6%）。其中國內貸款1741億元，同比下降 5.3%，同比降幅較 11 月擴大了 1.5%。自籌資金3070億元，同比下降17.9%，同比降幅較11月擴大了 2.3%。

房企到位資金跌幅擴大，背后主要原因是國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占全國房地產開發企業到位資金大，并且下降幅度大，導致房企到位資金下降幅度擴大，資金狀況緊張。同時房企庫存積壓、交房、債務到期規模大，債務集中到期。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。2024年房企國內貸款1.5217萬億元（2020年2.6676萬億元、2021年2.3296萬億元、2022年1.7388萬億元、2023年1.5595萬億元），同比下降6.1%（2020年增長5.7%、2021年下降12.7%、2022年下降25.4%、2023年下降9.9%），跌幅收窄3.8%，連續4年（48個月）下降。

2024年房企利用外資32億元（2020年192億元、2021年107億元、2022年78億元、2023年47億元），下降26.7%（2020年增長9.3%、2021年下降44.1%、2022年下降27.4%、2023年下降39.1%），同比降幅收窄12.4%，說明外資利用連續4年下降。

2024年房企自籌資金3.7746萬億元（2020年6.3377萬億元，2021年6.5428萬億元，2022年5.2940萬億元，2023年4.1989萬億元），同比下降11.6%（2020年增長9.0%、2021年增長3.2%、2022年下降19.1%、2023年下降19.1%），跌幅收窄7.5%，資產處資和借款等越來越困難。

支撐房企資金流的主要是銷售回款。2024年房企定金及預收款3.3571萬億元（2020年6.6547萬億元，2021年7.3946萬億元、2022年4.9289萬億元、2023年4.3202萬億元），同比下降23.0%（2020年增長8.5%、2021年增長11.1%、2022年下降33.3%、2023年下降11.9%），降幅擴大11.1%，連續下降3年。

2024年房企個人按揭貸款1.5661萬億元（2020年2.9976萬億元、2021年3.2388萬億元、2022年2.3815萬億元，、2023年2.1489萬億元），下降27.9%（2020年增長9.9%、2021年增長8.0%、2022年下降26.5%、2023年下降9.1%），降幅擴大18.8%，連續下降3年。

受融資環境改善、銷售未根本性好轉影響，國內銀行貸款收窄、定金及預收款和個人按揭貸款跌幅擴大，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發債、現金流能力。反映出金融機構對房企風險擔憂依然存在，銷售回款非常緩慢影響房企現金流、財務和正常經營。

第十是國房景氣指數。2024年12月國房景氣指數為92.78，環比增長0.16，已經連續3年（36個月）跌破100。同比跌幅收窄1.42，國房景氣指數跌幅收狹，表明市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉，總體處于止跌筑底，邊際修復趨勢。

依然連續3年刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，可謂罕見。2024年1月-12月國房景氣指數為92.20、91.93、91.88、91.83、91.95、92.05、92.17、92.32、92.39、92.48、92.62、92.78。自2022年1月破100后，一直持續下跌，邊際修復緩慢。

2022年1月-12月國房景氣指數為96.83、96.93、96.66、95.89、95.59、95.4%、95.3%、95.07、94.86、94.70、94.42、94.35，2023年1月-12月為94.39、94.60、94.65、94.71、94.50、94.01、93.74、93.53、93.42、93.39、93.41、93.36。