殘酷真相！有些房企很難在上海拿地了

昨天（3月3日），上海年內(nèi)第二批次土拍結(jié)束，雖然僅有1幅地塊，但卻觸發(fā)了中止價(jià)，最終招商在競品質(zhì)環(huán)節(jié)中勝出，以刷新板塊紀(jì)錄的3.185萬每平樓板價(jià)拿地。

不知不覺之間，上海土拍已經(jīng)演變成了“三國殺”，熱門地塊大多被招商、保利、華潤三家單獨(dú)或聯(lián)合體瓜分。

小編最近統(tǒng)計(jì)了一組數(shù)據(jù)，自從2024年三批次土拍放開限價(jià)后至今，上海共有11幅地塊成交溢價(jià)率超過20%，招商拿下3幅、保利發(fā)展拿下3幅、華潤拿下2幅、金茂拿下1幅、宸嘉拿下1幅、綠城拿下1幅。

以此計(jì)算，接近8成的熱門地塊被招商、保利、華潤獲得。而成為漏網(wǎng)之魚的3幅，其他房企拿下代價(jià)也不小。

金茂與慶隆聯(lián)合體溢價(jià)38.2%才搶下虹口宅地。宸嘉發(fā)展更是溢價(jià)40%、通過競品質(zhì)環(huán)節(jié)才獲得徐匯龍華宅地。綠城相對比較幸運(yùn)，雖然溢價(jià)30%、樓板價(jià)13.1萬每平獲得徐匯濱江宅地，但好在當(dāng)時(shí)有最高限價(jià)并搖號，否則結(jié)果很難說。

造成如今局面的主要原因在于土拍規(guī)則。

2024年三批次開始，上海土拍恢復(fù)價(jià)高者得，五批次開始迭代到“雙高雙競”，當(dāng)?shù)谝惠喐們r(jià)達(dá)到中止價(jià)后，進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，如果無法分出勝負(fù)，那將進(jìn)入第二輪競價(jià)，直至價(jià)高者得。

因此，要想拿到好地，歸根結(jié)底就是看資金實(shí)力，不再像之前溢價(jià)率到10%后進(jìn)行搖號，運(yùn)氣占據(jù)重要因素。

如今局勢下，能和招商、保利、華潤掰一掰手腕的屈指可數(shù)，中海可以算一個(gè)，但其對利潤率有嚴(yán)格要求，使得其競爭力下降，總是在土拍中基本無法堅(jiān)持到最后。

一年多以來，我們可以看到的一個(gè)現(xiàn)象是——有些房企漸漸地開始拿不到地了。

例如安徽高速、中鐵置業(yè)、中鐵建，這一類企業(yè)有一個(gè)共性——高不成、低不就。

這并非是貶義詞，“高不成”是因?yàn)橘Y金問題無法和招商們爭奪熱門地塊，“低不就”是他們也看不上郊區(qū)的一些底價(jià)地塊，因?yàn)檫@些地塊去化速度是個(gè)問題。

他們想要的地塊有兩個(gè)條件，一是保持一定流速，二是保證一定利潤。當(dāng)然所有房企都希望拿到這些地，但在如今規(guī)則下，魚和熊掌不可兼得。

或許他們可以嘗試在協(xié)議出讓方面尋求機(jī)會，在上海獲得宅地只有2個(gè)渠道——拍賣、協(xié)議，但是協(xié)議出讓需要考驗(yàn)綜合實(shí)力，各方面均需要達(dá)到要求，想要獲得土地也并非易事。

最后做一下總結(jié)，在規(guī)則沒有變化之前，現(xiàn)在的拿地格局不會改變，強(qiáng)者恒強(qiáng)，蛋糕只會向強(qiáng)者傾斜，其他房企想要分一杯羹，確實(shí)很難。

哎~大家真的都很難。