典型案例:承租人在法院查封之后簽訂租賃合同,能否排除針對租賃房屋的執行?|保全與執行

編者按

2024年2月27日，人民法院案例庫正式上線并向社會開放。最高人民法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。為了幫助讀者理清保全與執行領域不同案件主要爭議焦點問題和相應裁判規則，我們將圍繞人民法院案例庫發布的保全、執行案例，總結梳理各地法院處理類似問題的裁判觀點，在本公眾號分期推送。

典型案例:承租人在法院查封之后簽訂租賃合同,能否排除針對租賃房屋的執行?

閱讀提示：根據“買賣不破租賃”原則，承租人的租賃權在一定條件下應受法律保護，比如租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。實務中，若承租人在法院查封之后簽訂租賃合同，其租賃權能否排除法院對租賃房屋的執行？本文通過一則人民法院案例庫發布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

承租人在法院查封之后簽訂的租賃合同，其提起執行異議請求排除執行的，人民法院不予支持。

案情簡介

一、盤龍區人民檢察院起訴被告人吳某春、謝甲、謝乙、劉某超、張某輝犯非法吸收公眾存款罪;被告人吳某春犯單位行賄罪一案，經盤龍法院審理作出(2020)云0103刑初664號刑事判決。

二、該案在偵查過程中,盤龍分局于2016年6月15日以昆公(盤經)封通字[2016]22315號《協助查封通知書》在昆明市房產管理處查封了被執行人吳某春名下所有的位于昆明市人民西路XX房屋40套。盤龍法院于2021年6月16日作出(2021)云0103執6164號公告,責令被執行人及使用人員遷出上述被執行的房產。

三、案外人云南某某娛樂有限公司針對上述查封的房產的11套房產提起執行異議，主張其享有合法的租賃權，請求中止對其租賃的11套房產的執行。

四、盤龍法院于2021年12月15日作出(2021)云0103執異286號執行裁定，駁回異議人云南某某娛樂有限公司的異議請求。

五、云南某某娛樂有限公司不服，向昆明中院申請復議，主張理由之一為復議申請人在盤龍法院對涉案房屋采取查封措施前已簽訂了租賃合同，享有合法有效的租賃權。

六、昆明中院于2022年8月5日作出(2022)云01執復47號執行裁定，認為復議申請人主張簽訂租賃合同的時間在盤龍法院查封之后，故裁定駁回云南某某娛樂有限公司的復議申請。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：承租人在法院查封之后簽訂的租賃合同，能否排除執行？審理法院認為：

1.昆明市公安局盤龍分局于2016年6月15日以昆公(盤經)封通字[2016]22315號《協助查封通知書》在昆明市房產管理處查封了被執行人吳某春名下所有的位于昆明市人民西路XX房屋40套，盤龍法院在執行中續行查封的效力系基于昆明市公安局盤龍分局查封的效力的延續。復議申請人主張簽訂租賃合同的時間2016年11月12日系在盤龍法院查封之后的行為。

2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定:“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持”。本案中，復議申請人以在法院查封之后簽訂的租賃合同主張排除執行，依法不能成立。

實務要點總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。但是承租人在法院查封之后簽訂的租賃合同，其提起執行異議請求排除執行的，人民法院不予支持。

2. 案外人以享有租賃權為由排除案涉房屋的強制交付的，因租賃關系存在爭議，執行法院不得直接帶租拍賣，而應適用民事訴訟法第二百三十八條規定的案外人異議程序進行審查，相關當事人如對該裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《最高人民法院關于刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》（法釋〔2014〕13號）

第五條 刑事審判或者執行中，對于偵查機關已經采取的查封、扣押、凍結，人民法院應當在期限屆滿前及時續行查封、扣押、凍結。人民法院續行查封、扣押、凍結的順位與偵查機關查封、扣押、凍結的順位相同。對偵查機關查封、扣押、凍結的財產，人民法院執行中可以直接裁定處置，無需偵查機關出具解除手續，但裁定中應當指明偵查機關查封、扣押、凍結的事實。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）

第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

法院判決

以下為該案在法院審理階段關于本案爭議事項的“本院認為”部分的詳細論述與分析。

第一，《最高人民法院關于刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第五條規定:“刑事審判或者執行中，對于偵查機關已經采取的查封、扣押、凍結，人民法院應當在期限屆滿前及時續行查封、扣押、凍結。人民法院續行查封、扣押、凍結的順位與偵查機關查封、扣押、凍結的順位相同。對偵查機關查封、扣押、凍結的財產，人民法院執行中可以直接裁定處置，無需偵查機關出具解除手續，但裁定中應當指明偵查機關查封、扣押、凍結的事實。”本案中，昆明市公安局盤龍分局于2016年6月15日以昆公(盤經)封通字[2016]22315號《協助查封通知書》在昆明市房產管理處查封了被執行人吳某春名下所有的位于昆明市人民西路XX房屋40套，盤龍法院在執行中續行查封的效力系基于昆明市公安局盤龍分局查封的效力的延續。則，復議申請人主張簽訂租賃合同的時間2016年11月12日系在盤龍法院查封之后的行為。

第二，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定:“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持”。本案中，復議申請人以在法院查封之后簽訂的租賃合同主張排除執行，依法不能成立，昆明中院不予支持。

第三，《中華人民共和國民法典》第二百零八條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”第二百一十條規定:“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”《不動產登記暫行條例》第三條規定:“不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。”《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十四條規定:“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”本案中，昆明市公安局盤龍分局于2016年6月15日查封被執行人吳某春名下的房產在昆明市房產管理處辦理了登記，具有公示效力，復議申請人未經人民法院準許占有查封物，人民法院有權依職權解除其占有或者排除其妨害。

綜上，復議申請人復議主張不能成立，昆明中院不予支持。盤龍法院原審裁定處理正確，昆明中院予以維持。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-202-030

云南某某娛樂有限公司執行復議案【云南省昆明市中級人民法院(2022)云01執復47號】

裁判規則一：案外人以享有租賃權，執行和騰退會侵犯其租賃實體權益為由請求排除案涉房屋強制執行的，法院應當依照民事訴訟法第二百三十八規定進行審查。

案例1：西寧銀某小額貸款股份有限公司與西寧九某房地產開發有限公司、王某生等合同、無因管理、不當得利執行審查類執行裁定書【青海省高級人民法院（2019）青執異18號】

青海高院認為：劉某基于其與西寧九某房地產開發有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，既以對案涉房屋享有租賃權為由請求停止執行，又以本院以物抵債措施違法為由請求撤銷本院（2018）青執66號之二執行裁定書，實質是以其對案涉房屋享有租賃權，執行和騰退會侵犯其租賃實體權益為由請求排除執行，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第八條第一款“案外人基于實體權利既對執行標的提出排除執行異議又作為利害關系人提出執行行為異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查”的規定，本案應適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查。

關于案外人對案涉房屋主張停止騰退、執行的問題。依據《中華人民共和國物權法》第一百九十條和《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”的規定，案涉房屋在租賃之前已簽訂《抵押合同》并辦理抵押登記，申請執行人西寧銀某小額貸款股份有限公司對案涉房屋享有對抗案外人的抵押權，故案外人主張對案涉房屋停止騰退、執行無法律依據，本院不予支持。

裁判規則二：前妻/夫以另一方名下案涉房屋在設定抵押之前簽署的長期（如20年/19年）租賃合同提出排除強制執行異議并申請法院帶租拍賣的，因該租賃合同并未備案，抵押時未向抵押權人聲明已出租，二人在離婚訴訟中從未提及租賃等情況，皆有悖生活常理，存在惡意阻礙執行之嫌疑，法院不予支持。

案例2：聶某妹、中國某銀行股份有限公司廣州分行金融借款合同糾紛執行審查類執行裁定書【廣東省高級人民法院（2019）粵執復692號】

廣東高院認為：執行法院在執行申請執行人民生銀行廣州分行與被執行人熊某棋借款合同糾紛一案中，裁定拍賣被執行人熊某棋名下涉案1205房產。聶某妹以其對該房屋享有部分租賃權為由要求執行法院帶租約拍賣。聶某妹與熊某棋原系夫妻關系，2016年8月4日二人辦理離婚登記手續后，據離婚協議約定涉案房屋歸熊某棋所有，2016年9月1日，涉案房屋過戶登記在熊某棋名下。其后，2017年8月7日，熊某棋以涉案房屋作抵押物向民生銀行廣州分行借款105萬元并辦理抵押登記手續，2017年9月19日熊某棋又以該房屋作抵押物向案外人陳某豐借款150萬元并辦理抵押登記手續。

現聶某妹向執行法院提交《租賃合同》主張其實際承租涉案房屋，租賃期限共20年，租期自2017年1月15日至2037年1月14日止，租金每月3000元，并據此要求執行法院對涉案房屋帶租約拍賣。對此，本院認為，聶某妹與熊某棋在離婚后且離婚協議約定涉案房屋歸熊某棋所有并已過戶登記在熊某棋名下，且熊某棋已將涉案房屋抵押登記對外借款250萬余元的下，二人還簽訂租期長達20年的租賃合同，有悖生活常理，具有惡意阻礙執行之嫌疑。廣州中院以審慎標準對涉案房屋是否附有真實租賃關系進行審查，防止惡意阻礙執行的作法，應予維持。

聶某妹主張租賃合同真實，但該租賃合同未在相關部門辦理備案手續，抵押人（本案被執行人）亦未向抵押權人（本案申請執行人）聲明涉案房屋已出租，尤其是聶某妹在與熊某棋離婚后所提的財產糾紛訴訟案件中，二人從未提及涉案房屋的租賃情況，故廣州中院駁回聶某妹的異議請求，處理得當，本院予以維持。聶某妹要求執行法院帶租約拍賣的復議請求，理據不足，本院不予支持。

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

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執行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務所

責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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