海淀功德寺兩個樓盤保值性問題

1，今年關注海淀新盤的朋友肯定會關注到功德寺項目，也有人在問我關于這個樓盤是不是適合買了投資用，或者是保值性的問題。下面我從幾個維度來講下這兩個盤。

1）價格問題。指導價10.5萬/平米，這個價格如果拿到當前市場來看，價格很不錯。可能有一點點倒掛。

拿地價與指導價問題，或者說這個樓盤有沒有利潤？拿地樓面價7萬出頭，指導價10.5萬，有三萬多的差價。可以確定地說，這個樓盤的利潤在指導價賣的情況下是非常充足的。

2）與二手房對比。

第一，很多人拿圓明天頌來對比，我覺得意義不大。首先，圓明天頌的成交數據太少，沒法參考，其次像圓明天頌這種大改善盤，成交的時候，會有一定的偶然性，所以之前傳的16萬單價成交，并不能拿來當一個完全參考。當然，產品上、人群上，是不一樣的。

第二，橡樹灣可以拿來對比，而且應該是個強對標盤。一方面是品質對比，一方面是教育資源對比。

或者可以這樣說，如果你現在兼顧小區品質，以及孩子教育，那么，功德寺和橡樹灣，你會選哪個？其實這兩個都可以。

互有利弊，但是從品質改善，以及孩子教育上，這兩個都是能滿足需求的，且差異沒有那么大。

橡樹灣目前的成交單價在10萬左右。

3）開盤價問題。這個需要等到開盤的時候再看，目前是10.5指導價，有8%的浮動空間，大概率上，開發商會結合當下市場，向上浮動。有沒有綁定的裝修等，也是個待定問題。開盤價越高，性價比越低。

2，當下市場價格問題。

海淀尤其是北五環以外那塊區域的價格，我去年說過好多次，價格從一個相對合理的市場價去判斷的話，海淀北五環外的價格沒有完全跌下來。也就是說，橡樹灣目前的市場價是10萬左右，但是結合北京多個片區改善盤的價格，橡樹灣的10萬單價，有虛高。

原因我認為是海淀清河上地永豐等區域的新盤干擾。這一項僅供參考。市場經驗這東西我沒法解釋，或者說解釋成本太高。大家參考下結論即可。然后做一下新盤的價格對標。

3，關于保值性問題。

我覺得對于購房人來說，需要考慮的幾個點：

第一，當下市場，這個盤在新盤里是性價比比較高的項目，和當下市場的二手，價格有小幅倒掛；

第二，理解當下海淀市場的價格調整階段，就是我上文提到的那一點；

第三，樓盤兩年后交房，那個時候的市場到底是什么市場。這個問題，大家可以根據自己的預期來判斷，我不去預測。

第四，持有成本問題。尤其是對于貸款買家來說，在拿不到房子的情況下需要提前還月供。

第五，交付質量問題。目前僅從樓面價及指導價看，開發商有利潤，應該能做出好產品，至于交付質量，只能等交房后看。這與項目有關，也有開發商自身的風險、房地產大行業有關。

4，投資價值上，我不覺得有多高的投資價值。

5，原則上，按需購買，自住第一。

6，再來說下學區的問題。

這個盤交付后，大概率上的是上地實驗小學樹村校區。生源上，以周邊幾個回遷房小區為主。上地片區初中相對均衡。上地東西里上的是上地實驗小學本部。有這個區別，注意區分。

這也是為啥我說教育上跟旁邊橡樹灣類似，橡樹灣的小學生源質量要更好，橡樹灣小區的居多，初中也不差。

以上是大家關心的一些核心問題。供參考。

這個盤目前沒有上渠道，開發商自銷，有想買這兩個項目的自己去售樓處即可。