政策已定，房地產今年怎么走？

今天是2025年3月14日，星期五。這次我從《傅博投資圈》里挑了一部分關于房地產的內容，正好最近消息有點密集，值得好好聊聊。

先是政府工作報告定調，房地產今年要“因城施策”，支持剛需和改善住房；隨后住建部長接受采訪時又強調，要“穩定市場信心”，確保房地產市場“平穩健康發展”。

政策怎么變？有幾個關鍵點！

? “促進房地產市場平穩健康發展” —— 這意味著，房價不會大起大落，“房住不炒”仍是底線，同時也不希望市場徹底冷下去。

? “滿足剛需和改善性需求” —— 貸款、首付比例、購房資格等可能繼續優化，但“炒房”的空間仍然有限。

? “保障性住房、長租房” —— 政策向“居住屬性”傾斜，政府加快推進保障房建設，租購并舉，意味著短期內不會有大規模的房價刺激政策。

? “消化存量房產” —— 這一點很關鍵！存量房太多的城市，政府可能會鼓勵舊改、城中村改造，甚至直接收購商品房轉為保障房，而不是靠“放水”拉房價。

住建部長也強調，未來房地產發展模式要從“重投資、重開發”轉向“重存量、重運營”。換句話說，房地產市場的游戲規則變了！

房價怎么走？2025年樓市三大趨勢！

1?? 大漲沒戲，大跌也難，分化加劇

一線和核心二線城市：如果政策給力，比如降低首付、優化限購，市場可能小幅回暖，但不可能像過去那樣瘋漲。

三四線城市：庫存壓力大，購房需求不足，價格可能還會繼續調整，甚至有些地方可能搞“以舊換新”，用舊房換新房來去庫存。

改善型住房：受政策扶持，可能比剛需盤更受歡迎。

2?? 新房市場穩住，二手房壓力大

開發商的融資環境改善，房企爆雷風險下降，新房市場預計會逐步企穩。

二手房市場壓力仍大，掛牌量依然很高，價格可能還得繼續“磨底”。

3?? 利率仍是關鍵，降息可能性較大

如果下半年經濟壓力仍然較大，降息的可能性會增加，這對房地產市場是個積極信號，但更多是“穩市場”而不是“刺激大漲”。

政府強調“止跌企穩”，但不同城市的恢復速度不同。

具體哪些城市先穩住了？哪些還在掙扎？

率先穩住的城市：

深圳、上海、杭州、成都、西安、天津：深圳四季度新房成交同比增長46%，杭州二手房成交增長27%，上海千萬豪宅成交量占全國60%。這些城市經濟活力強，政策調整快，市場信心恢復得更快。

還在筑底的城市：

廣州、濟南、蘇州、武漢、合肥：這些地方新房、二手房成交量仍在下降，庫存去化壓力大，購房者觀望情緒濃厚。

庫存高企的城市：

西安、廣州等地庫存仍在增加，短期內市場需求沒跟上，房企資金壓力大，可能還會有一波降價潮。

買房、投資怎么選？

? 剛需族：可以考慮上車，但別亂買

如果預算合適、地段好、房子優質，還是可以買，但別指望“買了就漲”。如果所在城市庫存壓力大、價格還在下行，那可以再等等。

? 改善族：現在可能是個機會

二手房市場議價空間大，想換房的，現在是談價格的好時機。

? 投資族：炒房紅利已過，謹慎為上

房產投資的收益率下降，租金回報率也不高。選對城市、地段、產品很關鍵，別盲目入場。對比一下其他資產，比如高息存款、債券基金、股市投資，看看哪個更符合自己的風險偏好。

那么，具體哪些城市更有機會？哪些區域更有潛力？哪些類型的房子更保值？買房應該什么時候、買哪里？現在該不該換房？賣房還必須要割肉嗎？……這些問題《傅博投資圈》里面陸續會找到答案。

好，今天就先到這，明天周末，咱一起讀書！

（作者付立春（傅博），系清華大學博士后、資深職業投資人。本文為個人財經日記，不構成任何建議。）