降不下來的“物業(yè)費和車位費”｜樓市315陽光行動

近一年來，全國多個城市迎來一波物業(yè)費降價潮。從去年2月起，青島市就開始實施空置房物業(yè)費“打6折”的政策，甘肅省蘭州新區(qū)則將這個數(shù)字降到了“5折”。

除了空置房的物業(yè)費打折，不少城市的現(xiàn)行物業(yè)費也迎來降價。2024年，包括重慶在內(nèi)，以及銀川、青島、武漢4城有百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，降幅在20%-35%之間。

實際上，高昂的物業(yè)費問題不僅困擾著二三線城市。作為一線城市的上海，更是深受物業(yè)費等居住成本的困擾。

前段時間，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)曾對上海市在售新房的物業(yè)費做過統(tǒng)計，結(jié)果顯示，目前上海在售的新房中，超過44個小區(qū)的物業(yè)費超過了10元/㎡·月，市區(qū)內(nèi)的一些別墅項目，物業(yè)費甚至超過了20元/㎡·月。即便是郊區(qū)的樓盤，物業(yè)費的起價也基本在4元/㎡·月。

Part.1

“天價”的物業(yè)費，“廉價”的體驗感

購置房產(chǎn)并繳納物業(yè)費乃日常生活中極為普通且應盡的義務。然而，近年來，上海市新建住宅的物業(yè)管理費用顯著上漲，部分費用之高令人咋舌，業(yè)主痛斥其為“物業(yè)費刺客”。

單價6萬元多的樓盤，物業(yè)費達到7.8元/㎡·月；單價8萬多的樓盤，物業(yè)費高達12元/㎡·月，買個不足100平方米的房子，一年物業(yè)費就超萬元。

然而，現(xiàn)實情況中，部分樓盤物業(yè)管理費用的提高并未伴隨著服務質(zhì)量的提升，隨手在新聞網(wǎng)站、各投訴平臺搜索，各類物業(yè)投訴不勝枚舉。

今年1月，天安1號C區(qū)的業(yè)主投訴稱，其物業(yè)服務標準與12元/㎡·月的費用嚴重不符。交付不久后，便出現(xiàn)了公共區(qū)域照明不足、保安缺崗、外來人員可隨意進出小區(qū)以及找不到管家等問題。

此外，收費標準亦存在不合理之處。開發(fā)商承諾的3000平方米會所、游泳池等設(shè)施位于A、B區(qū)，但A、B區(qū)還需一至兩年才能交付使用。目前交付的C區(qū)僅有一個300平方米的會客廳和一個較小的兒童活動區(qū)，開發(fā)商卻要求業(yè)主支付全額物業(yè)管理費。

公開資料顯示，天安1號位于閔行區(qū)七寶板塊，開發(fā)商為天安中國，物業(yè)公司為天安旗下的港力物業(yè)管理，物業(yè)管理費為每月每平方米12元。該小區(qū)共有2000多戶，分為A、B、C三個區(qū)域開發(fā)，其中C區(qū)已于今年1月交付，A區(qū)預計于2025年6月交付，B區(qū)預計于2026年12月交付。

位于閔行區(qū)顓橋板塊的上海星河灣也曾因物業(yè)服務問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)。去年11月，一位上海星河灣二期的業(yè)主在其蘭博基尼車身上噴涂“別買星河灣，物業(yè)真垃圾”字樣，以此表達對星河灣物業(yè)的不滿。該業(yè)主還指出上海星河灣花園存在安保形同虛設(shè)、衛(wèi)生環(huán)境臟亂、門禁監(jiān)控多年未修、維修亂收費以及房屋質(zhì)量問題等。

據(jù)了解，上海星河灣二期建于2015年至2017年間，全部為大戶型設(shè)計，最小戶型為185平方米，最大戶型為303平方米。目前，小區(qū)掛牌均價在7.3萬/平。

Part.2

“天價”車位費到底是在賣尊貴，還是在“割韭菜”？

除了物業(yè)費，高昂的車位價格也使得眾多購房者感到苦惱。

近期，徐匯區(qū)天鑰橋南路1288弄寶能公館1288（備案名：寶能華庭）的業(yè)主反映，開發(fā)商為了高價出售停車位，將B1層的停車位全部安裝了地鎖，僅限出售而不提供租賃服務。

此外，對于每戶業(yè)主的第二輛車，開發(fā)商收取了高達2400元的月租金。然而，根據(jù)先前簽訂的物業(yè)管理服務合同，小區(qū)的車位租賃費用應為每月600至800元。

資料顯示，寶能公館1288的開發(fā)商為上海濠泉房地產(chǎn)有限公司，共有439戶居民，小區(qū)車位共1088個，于去年11月份開始銷售，標準車位售價65萬，子母車位售價98萬，微型車位售價52萬。

實際上，寶能公館1288所面臨的天價車位問題，并非孤立事件。

同樣位于徐匯濱江地區(qū)的云錦東方項目，其標準車位售價為85萬元，而子母車位則高達127.5萬元。此外，超過800個車位中，還有200余個車位實行捆綁銷售策略，其價格區(qū)間介于170萬元至340萬元之間。

即便是郊區(qū)的車位，也未能逃脫這一趨勢。去年12月，位于外環(huán)莘莊板塊的天薈地下車位開售，標準車位售價為62萬元，無障礙車位售價為72萬元。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在過去三年內(nèi)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房車位的平均價格大約上漲了20%，而中外環(huán)間的車位價格更是接近翻倍。具體而言，按環(huán)線劃分的車位均價大致為：內(nèi)環(huán)內(nèi)60萬元以上，中環(huán)線50萬元以上，外環(huán)線30萬元以上，外環(huán)外則在10至25萬元之間。

停車費用的高昂并不僅限于車位費，停車費本身也呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢，甚至業(yè)主反映個別小區(qū)不顧合同，隨意漲價。

今年二月份，位于浦東外高橋板塊的陽明花園小區(qū)業(yè)主投訴稱，該小區(qū)的開發(fā)商上海僑福外高橋置業(yè)有限公司未經(jīng)協(xié)商單方面將車位租賃費用提升至每月600元，此舉已違反了合同規(guī)定。依據(jù)《前期物業(yè)服務合同》第十三條的規(guī)定，地下車位的租賃費用標準應為每月250元每個車位，并且合同中并未包含任何允許單方面調(diào)整費用的條款。

對此，上海僑福外高橋置業(yè)有限公司作出回應，聲稱小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸僑福公司所有，因此車庫機動車位租賃費將維持在600元/個·月的標準。

無獨有偶，去年六月初，新湖地產(chǎn)也向新湖明珠城的業(yè)主們發(fā)布了通知，宣稱將對車位租金進行調(diào)整，理由是現(xiàn)行的租金水平偏低，需要進行上調(diào)。

據(jù)調(diào)查，調(diào)整前，新湖明珠城的車位租金介于600至1000元之間，而調(diào)整后，新湖明珠城的車位租金在每月800至1800元之間。

同樣地，去年11月，位于浦東康橋板塊的仁恒華發(fā)海上溪云的業(yè)主也投訴稱，開發(fā)商給業(yè)主的停車費價格為800元/月（含150元車位管理費），但開發(fā)商并未提供任何收取150元車位管理費的合理解釋。

此外，該小區(qū)的車位租賃價格遠超周邊小區(qū)，像周邊的迷鹿公寓、浦發(fā)有家、綠地東上海、中駿柏景灣、世貿(mào)云圖等，這些小區(qū)的停車費一般在300-400元/月之間。開發(fā)商和物業(yè)公司向業(yè)主收取高于市場平均水平的停車費，這種行為已經(jīng)構(gòu)成了對小區(qū)業(yè)主的價格歧視，涉嫌違反了《價格法》和《消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定。

Part.3

天價費用的背后

為什么新房的物業(yè)費、車位費、停車費等附加費用定價偏高，甚至有些高到讓購房者難以接受呢？

據(jù)知情人士透露，總體上有兩方面原因。一方面，現(xiàn)在許多新房實行限價政策，開發(fā)商拿地賣房的利潤很低，就要從其他方面“找補”。

另一方面，由于業(yè)主收房后物業(yè)費、停車費等漲價需要經(jīng)過復雜的流程，這也導致許多企業(yè)選擇在售房階段就定下高價，以應對未來漲價的困難。

以車位為例，產(chǎn)權(quán)通常歸開發(fā)商所有，那么車位的利潤究竟有多大呢？以市中心的金隅外灘東岸（備案名：隅璟尚庭）小區(qū)為例，該小區(qū)共有895個車位，其中標準車位售價55萬，子母車位售價75萬，微型車位售價40萬，車位總售價4.9億元。

假設(shè)車位成本為15萬元/個，那么895個車位的利潤接近3.6億元；即使成本上升至20萬元/個，利潤也達到3.11億元，可見利潤相當可觀。

再來看物業(yè)行業(yè)，近年來物業(yè)可以說是最賺錢的行業(yè)之一。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2023年物業(yè)行業(yè)的平均凈利潤率大約在10%-12%之間，而像萬物云、碧桂園服務等領(lǐng)先企業(yè)，其利潤率甚至可以達到12%-18%。

反觀房地產(chǎn)開發(fā)，2023年房地產(chǎn)開發(fā)商的平均凈利潤率約為5%-8%，即便是頭部房企，其平均凈利潤率也僅在5%-10%之間。許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨凈利潤率低于3%，甚至虧損的困境。

尤其在當前房地產(chǎn)市場承受巨大壓力的環(huán)境下，物業(yè)已成為眾多房企業(yè)務板塊中，為數(shù)不多能夠保持盈虧平衡甚至實現(xiàn)正增長的“寶貴資產(chǎn)”。

此外，對于一些房地產(chǎn)企業(yè)而言，物業(yè)還扮演著“現(xiàn)金奶牛”的角色。前不久，弘陽服務就再次為弘陽地產(chǎn)母公司“輸血”。作為賣方，弘陽地產(chǎn)向弘陽服務轉(zhuǎn)讓了6258個停車位以及3個子公司的部分股權(quán)，代價分別為2.31億元、2.57億元。停車位的收購，弘陽服務計劃用現(xiàn)金支付，而股權(quán)交易則是抵償對弘陽地產(chǎn)的應收款。

從“天價物業(yè)費”到“車位刺客”，這些附著在居住權(quán)益上的隱性成本，正在成為壓垮購房者的沉重負擔。當物業(yè)服務偏離“服務”本質(zhì)，當配套設(shè)施異化為盈利工具，折射出的不僅是市場規(guī)則的失序，更是房地產(chǎn)開發(fā)模式的結(jié)構(gòu)性困境。

要解決這一困局，需要多方面的共同努力。監(jiān)管部門應建立物業(yè)費與服務質(zhì)量動態(tài)評估機制；物業(yè)公司收取物業(yè)費時，必須確保費用與服務相匹配；消費者更應提升契約意識，在購房環(huán)節(jié)就對物業(yè)條款進行專業(yè)評估。

唯有讓物業(yè)服務回歸“服務”本源，讓附加費用走出監(jiān)管盲區(qū)，才能重建“質(zhì)價相符”的居住生態(tài)。畢竟，真正的滿足美好生活的“好房子”，從來不在于賬面上的天價數(shù)字，而在于流淌在社區(qū)每個細節(jié)中的品質(zhì)溫度。