羅山縣法院發布3起物業服務合同糾紛典型案例

大象新聞記者 龔雪 通訊員 吳冬亞 左強

物業服務關乎千家萬戶，既是基層治理的“關鍵小事”，也是影響群眾獲得感、幸福感的“民生大事”。近年來，隨著城市化進程加快和居民維權意識提升，物業服務合同糾紛呈現多發、多樣態勢，涉及服務質量、費用交納、公共權益等多個方面，成為基層社會治理中的重要課題。

為充分發揮典型案例的示范引導效應，做好物業糾紛矛盾預防化解，羅山縣人民法院聚焦物業領域矛盾糾紛的預防與化解，精選了一批近年來具有代表性、示范性和教育意義的典型案例，旨在通過“以案釋法”的方式，明晰業主與物業服務企業的權利義務邊界，揭示常見法律風險，引導理性維權，推動共建和諧社區。

物業使用人應當依據與業主的約定按時向物業服務人交納物業服務費——羅山縣某物業服務公司與錢某某物業服務合同糾紛案

基本案情

2022年6月，原告羅山縣某物業公司與某小區業主委員會簽訂了物業服務合同，服務內容包括共用設施設備的日常修理、養護及物業服務收費方式等。合同期限為三年，期滿后，雙方續約兩年，自2025年7月1日至2027年6月30日止，合同其他條款同原合同。被告錢某某租賃該小區北門面房1區域門面用于做生意，與業主約定租期至2027年10月1日止，租賃期內被告應承擔水、電及物業管理費等相關費用。被告于2024年11月1日支付了2023年9月1日至2024年8月31日物業服務費5000余元，尚欠原告2024年9月1日至2025年8月31日的物業服務費5000余元未交。原告為維護其合法權益，故訴至法院。訴訟中，被告辯稱：對欠費金額無異議，但原告提供物業服務不到位，且無故停水停電，給其造成一定損失。

裁判結果

河南省羅山縣人民法院認為，原告羅山縣某物業服務公司已為某小區提供了合同約定的物業服務，被告錢某某應當按照合同約定支付物業服務費。原告訴求于法有據，應予支持。被告辯稱原告提供的物業服務不到位、停水停電，其未提供充分的證據證實，該項辯稱不予確認。依照《中華人民共和國民法典》第九百三十九條、《物業管理條例》第四十一條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、第一百六十五條規定，判決：被告錢某某于本判決生效之日起十五日內支付原告羅山縣某物業服務公司2024年9月1日至2025年8月31日的物業服務費5000余元。

典型意義

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。《物業管理條例》第四十一條第一款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

本案被告拒不支付所欠物業服務費的行為與法相悖，應當依法履行交費義務。實踐中，物業使用人因主觀上不滿物業服務人的服務而拒交或拖交物業服務費的情形時有發生，對此，物業服務人可以依法向人民法院提起訴訟以維護自身合法權益，物業使用人若不滿其服務，應當提出確實、充分的證據以證明其陳述。本案的處理明確了物業使用人應當及時交納物業服務費的義務，對于規范物業管理活動和提升物業管理和服務水平具有促進意義。

物業服務人提供物業服務時存在瑕疵，物業服務費可予以酌減——信陽某物業管理公司與張某物業服務合同糾紛案

基本案情

被告張某系羅山縣某小區某戶主，小區物業服務由原告信陽某物業管理公司進行管理。2010年2月，原、被告雙方簽訂了入住合同，對雙方的權利與義務進行了約定。原告信陽某物業管理公司為該小區業主提供了共用設備設施維修和保養、公共綠化的管理和維護等基礎服務。被告張某以其多年未在小區居住、物業管理服務不到位、未提供收費明細和服務項目等為由從2014年1月至今未交納物業服務費。原告催要物業服務費6500余元未果，遂訴至法院。

裁判結果

河南省羅山縣人民法院認為，被告張某系原告信陽某物業管理公司提供物業管理服務小區的業主，雙方簽訂入住合同后形成物業服務合同關系。原告已為該小區業主提供了共用設備設施維修和保養、公共綠化的管理和維護等基礎服務，對該小區收取物業服務費的標準亦不超過當地物業管理收費標準，被告應當按照約定及時履行交納物業服務費的義務。故原告主張于法有據。考慮到本案原告在向被告提供物業服務時存在瑕疵，物業費可予以適當酌減。依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十九條、第九百四十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十五條之規定，判決：一、被告張某于本判決生效之日起五日內向原告信陽某物業管理公司支付2014年1月至2024年12月的物業服務費6000元；二、駁回原告信陽某物業管理公司的其他訴訟請求。

典型意義

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。

依法訂立的合同，具有法律約束力，合同雙方當事人應當按照合同約定履行合同義務。本案被告張某欠繳原告信陽某物業管理公司十余年物業服務費的行為違反法律規定與合同約定，應當依法補交。另，被告張某的房屋存在滲水情形后，原告信陽某物業管理公司未對該問題進行積極協商與妥善處理的行為屬于物業服務人在提供物業服務時的瑕疵行為，應當予以酌減。本案的發生具有較強警示作用，良好的物業關系，需要物業服務人和業主共同維護，雙方均要依法行使權利、全面履行義務。

業主可以依法解聘服務質量差的物業服務人——信陽某物業服務公司與羅山縣某小區業主委員會、第三人信陽某置業公司確認合同效力糾紛案

基本案情

2013年12月，第三人信陽某置業公司與原告信陽某物業服務公司簽訂前期物業管理委托合同，第三人信陽某置業公司將羅山縣某小區委托原告信陽某物業服務公司實行前期物業管理。羅山縣某小區部分業主認為原告信陽某物業服務公司亂收費、套取維修基金、小區管理臟亂差、服務態度差，故在成立業主委員會后通過半數表決欲解聘原告信陽某物業服務公司并發出解聘函，被告信陽某物業服務公司認為其是第三人信陽某置業公司依法依規選聘的物業管理單位，羅山縣某小區業主委員會從成立到作出解聘函的行為均違法，為維護其合法權益，故訴至法院。

裁判結果

河南省羅山縣人民法院認為，本案中被告羅山縣某小區業主委員會在新冠肺炎疫情期間通過微信群網上和書面征求意見的形式組織小區業主表決解聘原告信陽某物業服務公司，符合《物業管理條例》第十二條規定的業主大會會議形式，原告信陽某物業服務公司稱有部分業主簽名是在解聘函之后進行補簽的，但即使有部分業主補簽名也是對該解聘函的追認，是業主要求解聘原告信陽某物業服務公司的真實意思表示。綜上，羅山縣某小區業主大會決定解聘原告信陽某物業服務公司符合法律規定，原告信陽某物業服務公司要求解聘函無效等訴求應當均不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第七十六條(2007年10月1日施行)、《物業管理條例》第十一條、第十二條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條(2009年10月1日施行)之規定，作出判決：駁回原告信陽某物業服務公司的訴訟請求。一審判決作出后，原告不服判決提出上訴，二審終審判決：駁回上訴，維持原判。

典型意義

解聘物業服務人是小區業主共同的權利。若物業服務人未依照物業合同嚴格履行合同義務，侵害了小區業主的多項合法權益，影響了業主的日常生活，小區業主則有權依法解聘該物業服務人。

本案中，某小區要求解聘物業服務人的戶主人數占總業主人數比例、專有建筑面積占小區建筑物總面積比例、業主大會決議形式、決議結果等均符合《物業管理條例》等相關法律規定，故原告信陽某物業服務公司關于解聘函無效的訴訟請求應予駁回。小區業主與物業服務人之間相互理解與包容對于推動小區軟、硬件基礎設施建設，打造良好的人居環境具有重要意義，該案對于小區業主與物業服務人之間發生矛盾糾紛后的問題處理具有一定示范意義。

編審：孫曉東