好房子橫空出世，600萬套北京二手房承壓？

北京的三月，昨天居然下起來了大雪，讓大家新鮮感十足地在朋友圈刷屏雪景。

（圖片來源于網絡）

其實按照氣象預兆這并不能讓人百分百驚訝。一切發展都有著預兆，和房子市場一樣，或許大眾對于兩會上“好房子”的政策顯得新鮮感十足，但是在地產圈已經有著多重預告。

23年，住建部就曾執導過‘好房子’設計大賽，如果只是單論北京市和南京市的兩個落地項目，那其實體量不大，但是這個比賽的重量級在于：住建部（官方性）+南北兩項（普適性）+設計院參加的大賽（專業性）+“好房子”主題（記得拆哥說的預告嗎）。

后來北京最后獲獎，落地的項目也在當時有很大的產品力突破。昌平南第一個帶陽臺的項目；唯一一個嘗試做架空層的項目。主打“第四代住宅”。拿到的地塊也屬于潛力地塊，按照北京隨高速和軌道交通以及產業園逆城市化的發展軌跡來講，算是不錯的選擇。

所以趁熱打鐵，今年兩會上就再次將“好房子”這個口號再次向大眾視野再推進了一步。

北京二手房最新周度成交，達到鏈家2500套，但是掛牌量也不低，現在水平是15.5萬套。好房子政策一定會對二手房帶來直接的沖擊壓。

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（圖片來源于網絡）

3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹對“好房子”作了進一步闡述，拆哥再看了之后，結合粉絲朋友們聊下來的猜想，得出了好幾點隱藏信息。

第一：2000年以前建成的城市老舊小區都納入改造范圍。

此前北京改造老小區都是在1990年前，沒完成抗震節能改造的項目以及90后未達節能標準的項目，24年的70個項目、234棟樓走在改造列表里，相比之下擴大了范圍，聽著像是利好1990-2000年之間的老破小，但是實則不然，推動時間長，難度大。目前滿20年，還得審批的時間流程長。尤其最重要的改上下水也需要一定時間完成改造，還有光纖嵌入，保溫層等等。相比之下，“改造”對于剛需購房者的吸引不大。在這里也是個問題，剛需是愿意去買老破小，還是新遠大。每個人都有自己的想法，也不如粉絲們評論區講講。

但是接下來幾點，在內卷的北京房地產市場已經優先驗證了。

在倪虹的原話中，住建部近期在組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，要把住宅的層高標準提高到不低于3米。

其實北京改善里面已經有很多類似標準的房子，比如拆哥最近寫到的和樾望雲。

標準層高約在2.95-3.05米。（插入文章鏈接）

甚至北京國賢府貳期，早早以約3.1m的層高高瞻遠矚的達到標準（插入文章鏈接）。

3米層高這個標準，對于內卷的一線城市市屬于老生常談。但昨天和粉絲私聊的過程中，粉絲也提出來了一點疑惑，是否當標準出臺后，對于容積率低的項目會不會出現層高變高，樓板變更薄的情況。這樣一來為了層高犧牲隔音，顯得有點撿了芝麻丟了西瓜。

而團隊里的小伙伴認為，針對這點，應該會在新的標準里提前制約好。

還有一點“好房子”與新科技相互成就。燈光可以自動感應，窗簾可以語音控制，溫度濕度可以智能調節，人的健康可以實時監測，就像有了一個貼心的“管家。積極推動全屋智能。

目前在科技居家這個市場也是現在居住市場的一個重點，比如豪宅香山樾采取了華為全屋智能系統。當然作為豪宅的配置不能直接平移到改善型上，但是隨著各大大廠內卷的更加劇烈，高端科技家具進入平常百姓家這個趨勢是必然的。尤其也有粉絲朋友在幾個大廠工作，拆哥隨便列舉幾個功能。粉絲朋友們可以以后過來看看。

（圖片來源于網絡）

以下是已實現等待引進到新房的功能：

隨季節恒定濕度和溫度，夜間隨人照明，環境氛圍燈設定，窗簾自動開啟/關閉等。

但是否，會提供以下更直接的新房功能：

隨個人健康狀況以及個人藥品，保健品購買情況，精確到小時提醒老人用藥，居住者服用保健品，并提前燒好熱水以便于隨時提供。

根據對話型本地部署（比如deepseek），讓AI成為管家？比如在本地部署中內嵌美團/山姆從而在和AI談話中，只需要和AI說“幫我一箱山姆的xx牌椰子水，約定19:00上門送貨”就完成購買。

第三點，大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關心的問題。

這也是前面團隊內小朋友提到的一點，這些最基礎的問題。也是最讓人關心的問題，但怎么推廣，標準如何界定，這個就要看住建部的規劃了。

當然這也引導出來一個問題，如果真的出臺了新的《住宅項目規范》，在這之前19-25年之間的北京剛需新盤以及次新，會不會變成一筆資產轉移性極差的資產？產品力低于新房，地段又低于老破小。真的會這樣嗎？

一點信息是，目前北京新房已經內卷到房子標準高于市場標準，甚至在新規之前，許多新房已經符合了我們目前知道的好房子標準。再者，為了刺激市場，更核心地段的地塊或許會被釋放，但為了保持市場稀缺度，這類地塊的釋放肯定會少之又少。

但能夠肯定的是，為了達成新標準，提升自己的產品力保證房子賣得出去，地產商需要做更多的讓利。這是絕對的事。

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