最高法判例：對于因歷史原因未依法辦理產權登記的無證廠房，不能一刀切認定違建

在實踐中，一部分人的房屋由于歷史或者其他的原因沒有辦理相應的建房手續，此后若這些房屋因某一項目涉及征收，相關部門就可能因為房屋的無證狀況將其認定為違建而不補償。那么，無證建筑就是違建嗎？無證建筑的所有人還能獲得補償嗎？圣運律師事務所王有銀律師結合相關案例為大家進行解答。

聚焦最高法觀點

在最高法審理的案例【（2020）最高法行申4319號】和【（2018）最高法行申5425號】中，對于無證建筑，做出詳細闡述，明確了三個重要焦點：

第一，無證房屋是否屬于違建必須由有關部門依法進行調查、認定和處理，不能一刀切認定；

第二，房屋無證原因不歸咎于被拆遷人的，不宜認定為違建；

第三，在行政機關沒有充分證據證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應當將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。

認定違建必須要經過調查

征收范圍內的房屋往往情況復雜，尤其是城中村或舊城區，存在大量因歷史原因未依法辦理產權登記或者未依法辦理審批許可手續的建筑，對于此類建筑，政府應當組織有關部門依法進行調查、認定和處理，并應就此在行政訴訟中承擔相關舉證責任。

以圣運律師代理的一起江蘇無證房拆遷案例為例：張先生的房屋因為修建公路被納入征收范圍內，根據安置方案，張先生拿到的部分貨幣補償按照遠低于市場價格3000元每平折算的，部分無證的房屋部分直接按照違建標準，每平600元。

在補償談不攏的節骨眼，張先生的房子還被強制拆除了。

接收委托后，辦案律師抓住征地手續不全以及違建認定瑕疵的關鍵點，提起系列訴訟程序，最終張先生獲得了合理補償，比初始多拿到2套房子和100多萬元。

拆遷項目中，對被拆遷人補償利益影響最大的，絕對是房屋建筑的合法性問題。房子證件不齊全甚至諸證皆無，是非常容易被認定違建拆除的，我們至少要明確以下兩點：

一是入戶實地調查取證是必需的，不能人沒來現場就“隔空”定性；二是責令限期拆除決定這樣的法定查處違建文書是要做的，不能僅憑口頭說辭就給房屋扣上違建的大帽子。

無證房拆遷補償標準

實踐中不少粉絲咨詢，無證房拆遷，能按照周邊市場價補償嗎？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定書【（2018）最高法行申5425號】為例，在行政機關沒有充分證據證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應當將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償的項目、數額不得少于被征收人通過合法征收補償程序獲得的征收補償項目、數額。

在圣運律師代理的云南一起案例中，張先生的房屋因為老舊進行拆除翻新并未辦理相關建設手續，但是他仍然保留了原有的產權證明。房屋被納入征收范圍后，直到補償協商階段，征收方才提出張先生的無證房是違建并實施了拆除，二審法院在判決中提出，這明顯存在拆違代征的嫌疑，并以此確認拆除違法，張先生有獲得國家賠償的權利。最終法院根據實際損失以及應當獲得的安置權益，判決賠償損失437萬。

律師說法

因為復雜的歷史原因，農村的“無證房”普遍存在。部分征收方在征收土地中降低成本，就此認定這些房屋全是“違建”，順便給農村無證房扣上“違法”的帽子。有些農民的房子被拆之后還要被追責繳納罰款。王有銀律師表示，《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》中明確指出，沒有規劃許可證的農村土地和房屋，應查明土地歷史和現狀，認定屬于合法，應當予以確權和登記。一刀切認定違建不給補償存在拆違代征收的嫌疑！