小產權房買賣合同被判無效，業主成功追回全部房款及利息｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2009年，王建國、李秀芬夫婦先后與甲公司簽訂三份《房屋買賣合同》，購買位于北京郊區的一號、二號、三號房屋，總價款共計618,096元，并一次性付清全部房款。然而，房屋交付后多年，二人始終未能取得不動產權證書。

經調查發現，甲公司開發的該小區未取得土地使用權證、建設工程規劃許可證，亦未辦理商品房預售許可，所售房屋屬于典型的“小產權房”。

因無法實現產權登記，王建國、李秀芬于多年后向法院起訴，請求：

確認三份房屋買賣合同無效；

判令甲公司退還全部購房款618,096元及相應利息（自付款日起算，按銀行貸款利率計算）。

甲公司辯稱：

同意合同無效；

但主張其中一套房屋實際售價為20萬元（大寫“貳拾萬”），總房款應為608,096元；

合同無效屬雙方過錯，不應支付利息；

即便支付利息，也應從起訴之日起算，且原告主張已超訴訟時效。

二、裁判結果

法院判決如下：

三份《房屋買賣合同》無效；

甲公司于判決生效后十日內退還購房款618,096元；

同時支付利息497,569元（截至2025年1月15日），此后利息按LPR繼續計算至實際付清之日。

法院全額支持原告主張，認定房款金額無誤，并明確：合同無效后，開發商長期占用購房款，應賠償資金占用期間的利息損失。

三、法院說理

未取得預售許可，買賣合同依法無效

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，未取得商品房預售許可證而訂立的買賣合同，應認定無效。本案中，甲公司自始未取得任何合法開發手續，合同當然無效。

購房款金額以合同與收據一致為準

雖然甲公司主張某套房屋“大寫為貳拾萬”，但合同與收據的小寫金額均為210,515元，且同戶型房屋售價相同，法院采信原告主張，認定總房款為618,096元。

合同無效后，開發商應返還本金并賠償利息損失

根據《合同法》第五十八條（現《民法典》第157條），合同無效后，因該合同取得的財產應當返還；有過錯方應賠償對方損失。

本案中，甲公司作為專業開發商，明知無開發資質仍對外銷售，過錯明顯更大。其長期占用購房款近16年，客觀上造成原告資金損失，應支付自付款之日起的利息。

利息主張未超訴訟時效

合同被確認無效后，返還請求權才真正產生。原告在確認合同無效的同時主張返還及利息，未超過法定訴訟時效。

四、律師提示

小產權房買賣風險極高，合同大概率無效

未取得“五證”（尤其預售許可證）的房屋，無論是否實際交付，買賣合同均屬無效，無法獲得法律保護。

合同無效≠只能退本金

很多人誤以為“合同無效就各退東西”，但司法實踐普遍認為：開發商作為過錯方，應賠償購房者資金占用利息，通常從付款日起算。

利息可主張十余年，不必然受訴訟時效限制

返還請求權自合同被確認無效時起算，并非從付款日開始計算時效。只要在合理期限內起訴，多年利息仍可獲支持。

保留付款憑證至關重要

本案中，原告憑借合同+收據形成完整證據鏈，成功鎖定房款金額。若僅有轉賬記錄或白條，可能面臨舉證困難。

即使買多套、無購房資格，也不影響退款權利

雖然購房者可能存在“明知是小產權仍購買”的過失，但開發商違法銷售是主因，法院通常仍會支持退款及部分利息。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒廣大購房者：切勿貪圖便宜購買無證房屋。一旦陷入“小產權”困局，雖可主張退款，但維權周期長、執行難度大。如已遭遇類似情況，建議盡早咨詢專業律師，通過訴訟確認合同無效、追回本金及利息，最大限度減少損失。