拒交物業(yè)費(fèi)就被拒之門(mén)外？別慌！最高法這波操作直接給物業(yè)劃紅線

大家好！今兒咱們聊個(gè)特別有煙火氣的話(huà)題——回家。哎，可不是那種詩(shī)和遠(yuǎn)方的回家，是那種你拎著菜、抱著娃、累了一天，走到小區(qū)門(mén)口，“嘀”，門(mén)禁卡沒(méi)反應(yīng)了；趁著著鄰居刷卡溜進(jìn)小區(qū)，進(jìn)了單元樓，“嘀”，電梯卡又失靈了。物業(yè)管家在監(jiān)控那頭可能還微微一笑：“您好，您的物業(yè)費(fèi)已逾期，請(qǐng)續(xù)費(fèi)后再享用回家服務(wù)。”

您說(shuō)這氣不氣人？是不是有種被自己家“拒之門(mén)外”的憋屈感？最近啊，最高人民法院看不下去這種“互相傷害”的戲碼了，一連發(fā)布了幾個(gè)物業(yè)服務(wù)糾紛的典型案例，那真是給咱們普通業(yè)主撐了腰，也給一些不太地道的物業(yè)公司劃下了醒目的“紅線”。

今天，咱就借這股東風(fēng)，好好掰扯掰扯這物業(yè)和業(yè)主之間的“愛(ài)恨情仇”。咱們不唱高調(diào)，就聊聊，當(dāng)你的門(mén)禁卡“罷工”時(shí)，法律這把“尚方寶劍”到底怎么用；當(dāng)你覺(jué)得物業(yè)服務(wù)“偷工減料”時(shí)，你那物業(yè)費(fèi)到底該不該成為“談判籌碼”。

首先，咱們來(lái)看最高法亮出的第一把“尚方寶劍”：禁止“綁票式催費(fèi)”！

江蘇南通的張女士，因?yàn)殚L(zhǎng)期住外地，欠了物業(yè)費(fèi)。等她回家一看，好嘛，電梯卡成了“紀(jì)念卡”，門(mén)禁系統(tǒng)對(duì)她“翻了臉”。物業(yè)的說(shuō)法很“高科技”：系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)停的。這架勢(shì)，好像是說(shuō)“這是你自找的”。

但法院的判決，說(shuō)得明明白白、擲地有聲：物業(yè)催費(fèi)，得用合理合法的方式！ 你可以發(fā)通知、可以協(xié)商、甚至可以打官司，但絕對(duì)不能以斷水、斷電、斷門(mén)禁、停電梯這種方式，去要挾業(yè)主，影響人家最基本的居住和生活權(quán)利！

這判得好啊！這就好比，你去飯館吃飯，吃出來(lái)一個(gè)別針，跟老板理論。老板二話(huà)不說(shuō)，把你手機(jī)扣下：“不給錢(qián)別想走！”這哪是做生意，這不成“劫道”的了嗎？業(yè)主欠費(fèi)，有合同糾紛，該走法律程序走法律程序。你用技術(shù)手段把人擋在家門(mén)外，那性質(zhì)就變了，從經(jīng)濟(jì)糾紛，快變成侵犯公民合法權(quán)益了。法院這一判，就是告訴所有物業(yè)公司：“黃車(chē)走車(chē)路，馬走馬路，各有各的道兒”。 催費(fèi)是你的權(quán)利，但不能越界，不能動(dòng)人家生活的“根基”。

接著，咱們看第二面“照妖鏡”，它照出了一個(gè)非常普遍的誤區(qū)：讓物業(yè)給開(kāi)發(fā)商的“鍋”買(mǎi)單！

貴州遵義的徐先生，因?yàn)榉孔淤|(zhì)量問(wèn)題，一氣之下，拒交三年多物業(yè)費(fèi)。他覺(jué)得理直氣壯：“你們都是一伙的！”結(jié)果呢，法院判決他得乖乖補(bǔ)上那4500多塊錢(qián)。

這案子判得也妙，它清晰地區(qū)分了兩本賬：一本，是你和開(kāi)發(fā)商的“買(mǎi)賣(mài)合同賬”；另一本，是你和物業(yè)公司的“服務(wù)合同賬”。 房子漏水、墻面開(kāi)裂、設(shè)計(jì)反人類(lèi)，這是開(kāi)發(fā)商在“產(chǎn)品制造”上埋的雷，你得去找開(kāi)發(fā)商維權(quán)，這叫“冤有頭，債有主”。

而物業(yè)公司是干嘛的？它更像咱們小區(qū)的“大管家”和“維護(hù)工”。它的職責(zé)是保養(yǎng)公共區(qū)域——打掃衛(wèi)生、修剪綠化、維護(hù)電梯、看管大門(mén)。你不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商蓋的房子是“豆腐渣”，就沖著管家喊：“你不給我修好自家臥室，我就不給你發(fā)工錢(qián)！”這屬于 “張冠李戴——胡扣帽子” 。

所以，最高法這個(gè)案例，也是在提醒咱們業(yè)主：維權(quán)，得找準(zhǔn)“靶心”。 別把一股腦的火氣，全撒在物業(yè)身上。否則就像“不問(wèn)青紅皂白，按倒就打”，最后自己還得承擔(dān)敗訴的后果。

那有朋友要問(wèn)了，賈老師，照你這么說(shuō)，物業(yè)就算服務(wù)差點(diǎn)，我們也得忍氣吞聲當(dāng)“冤大頭”？

當(dāng)然不是！維權(quán)，不是“一拒了之”的懶政，而是“有理有據(jù)”的藝術(shù)。最高法的法官說(shuō)了，只有當(dāng)物業(yè)的服務(wù)存在“嚴(yán)重瑕疵”時(shí)，比如垃圾堆積成山、變垃圾場(chǎng)了；消防設(shè)施全是擺設(shè)、成安全隱患了；電梯三天兩頭“不上班”或者玩“自由落體”、成驚悚玩具了…… 在這種情況下，你主張減免物業(yè)費(fèi)，法院自然會(huì)酌情支持。

好了，道理說(shuō)了一籮筐，最后，給大家總結(jié)一個(gè)“物業(yè)糾紛智慧維權(quán)三步法”，咱們爭(zhēng)取當(dāng)個(gè)“明白人”，不做“糊涂鬼”：

第一步：先定性，別打亂仗。 遇到問(wèn)題，先冷靜三秒，想想這是開(kāi)發(fā)商的“歷史遺留病”，還是物業(yè)的“日常服務(wù)病”？找準(zhǔn)“病根”，才能“對(duì)癥下藥”。別像“沒(méi)頭蒼蠅——亂撞”。

第二步：攢證據(jù)，手握實(shí)錘。 平時(shí)做個(gè)有心人，該拍照拍照，該錄像錄像，溝通記錄保存好。證據(jù)鏈就是你的“盔甲”和“武器”。

第三步：走階梯，逐級(jí)解決。 別一上來(lái)就想著“對(duì)簿公堂”，那成本太高。先和物業(yè)友好協(xié)商；不行就找業(yè)委會(huì)（如果有的話(huà)）；再往上，找社區(qū)、街道辦調(diào)解；還可以向住建部門(mén)投訴舉報(bào)；最后才是訴訟。“話(huà)是開(kāi)山斧，溝通是金橋”，很多時(shí)候，把話(huà)擺在明處說(shuō)透了，矛盾就解決了一大半。

說(shuō)到底，最高法這些案例，就像一劑清醒藥。它讓我們看到，物業(yè)和業(yè)主之間，不應(yīng)該是一場(chǎng)“你輸我贏”的零和游戲，而應(yīng)該是在規(guī)則之下，尋求一種有尊嚴(yán)、有邊界、有溝通的共生關(guān)系。正如楊絳先生所言：“人與人之間的關(guān)系，是相互的。物業(yè)公司需要明白，你的權(quán)力來(lái)自于服務(wù)合同，來(lái)自于業(yè)主的授權(quán)，而不是手里的技術(shù)開(kāi)關(guān)。業(yè)主也需要明白，你的權(quán)利和義務(wù)是對(duì)等的，維權(quán)需要智慧，而非單純的對(duì)抗。