陳偉奇律師｜發(fā)包人與承包人以商品房、車位抵工程款有效嗎？

陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個人社會職稱

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執(zhí)行會長

振興電白廣州聯(lián)誼會常務副會長

西南政法大學法學博士

西南政法大學中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務所　副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專家

建設工程合同糾紛專業(yè)律師

工程案件律師

廣州大學不動產(chǎn)研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

建筑工程項目施工過程中，經(jīng)常發(fā)生發(fā)包人資金不足，無法及時、足額向承包人支付工程款的情況。發(fā)包人為了承包人能繼續(xù)施工，往往會與承包人達成協(xié)議，發(fā)包人通過其他方式向承包人支付工程款，如商票、以物抵債等。如果發(fā)包人與承包人約定以商品房、車位抵扣工程款是否有效？

如果協(xié)議所約定的商品房、車位無法辦理過戶登記手續(xù)，那么承包人能否繼續(xù)向發(fā)包人主張支付工程款？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進行分析。相關案例：（2020）最高法民終158號

2012年8月11日，發(fā)包人某甲公司和承包人某乙建工集團簽訂《建設工程施工合同》，合同約定工程名稱為“水井巷工程”。

2015年7月28日，甲方某甲公司與乙方某乙建工集團簽訂《補充協(xié)議書》，約定：“六、甲方同意自本協(xié)議簽訂之日起將甲方現(xiàn)有房產(chǎn)（單價按最近兩個月內(nèi)平均銷售價格的90%）網(wǎng)簽給相關勞務隊伍和供貨商，進而沖抵工程款。”

2016年7月4日，甲方某甲公司、乙方某乙建工集團、丙方某丙公司簽訂《協(xié)議書》，約定“丙方自愿購買甲方開發(fā)的【水井巷工程】項目商品房。

三方就乙方代丙方向甲方支付丙方所購房屋價款以抵乙方尚欠丙方款項，甲方將房屋價款從甲方應付而未付乙方工程款中全額抵銷之事宜，經(jīng)友好協(xié)商，達成如下協(xié)議內(nèi)容”；“經(jīng)三方確認，該房屋總價款為1，776，145.82元，商品房買賣合同簽訂后，甲方同意乙方代為支付該筆購房款，丙方同意以此款全額沖抵乙方尚欠丙方款項中相應數(shù)額。”

“三、抵銷金額：甲、乙、丙三方一致同意丙方應向甲方支付的上述房屋的全部價款由乙方代替丙方向甲方支付以沖抵乙方所欠丙方的款項（乙方、丙方確認此次代付的前提是，乙方所欠丙方的債務數(shù)額不低于乙方代丙方支付購房款數(shù)額）。支付方式為該房屋價款在甲方根據(jù)乙方工程進度、結(jié)算金額和施工合同要求在應付而未付乙方的工程款中予以相等金額抵銷。”

2018年9月6日，《8.26協(xié)調(diào)會會議紀要》載明以下內(nèi)容：二、關于前期抵房不能網(wǎng)簽的事宜前期抵房不能網(wǎng)簽的金額共計5，400萬，甲方承諾按照以下方式予以解決：

1.甲方于2018年9月30日前完成1，500萬元網(wǎng)簽，于2018年10月完成1，500萬元網(wǎng)簽，截止2018年10月30日前若甲方仍未完成該部分房源網(wǎng)簽工作，甲方最遲于2018年10月30日前直接一次性向乙方付清未完成網(wǎng)簽部分相應數(shù)額的工程款。

2.剩余2，400萬元抵房于2018年12月30日前更換為可網(wǎng)簽有效房源，同時針對剩余未能更換房源的業(yè)主甲方負責談判維穩(wěn)、做好思想工作，必要時給與一定補償以確保小業(yè)主穩(wěn)定。2018年12月30日前若甲方仍未完成該部分房屋的網(wǎng)簽工作，甲方最遲于2018年12月30日前直接一次性向乙方付清未完成網(wǎng)簽部分相應數(shù)額的工程款。

五、關于后續(xù)工程推進安排因建設單位圖紙、資金等原因，造成工程推進緩慢，經(jīng)協(xié)商就現(xiàn)場剩余工作安排如下：1.后續(xù)所有變更工程乙方不負責實施。”合同簽訂后，某乙建工集團進場施工。后因某甲公司的單位圖紙、資金等原因，造成工程推進緩慢，某乙建工集團不再繼續(xù)施工，剩余工程由某甲公司另行分包。后某甲公司委托第三方就某乙建工集團承建工程作出工程結(jié)算審核，審定工程總價為751，597，193.1元。

但是，某甲公司仍未按照約定支付工程款，故某乙建工集團將其訴至法院，要求某甲公司支付剩余工程款及利息等。庭審中，雙方對于協(xié)議約定的以房屋、車位抵扣工程款的問題，存在較大爭議。

一審法院認為：關于未網(wǎng)簽房屋是否能夠抵償工程款。根據(jù)2015年7月28日原、被告雙方簽訂的《補充協(xié)議書》約定“以及2018年9月6日《8.26協(xié)調(diào)會會議紀要》中“二、關于前期抵房不能網(wǎng)簽的事宜”記載的相關內(nèi)容，可以明確原、被告雙方認可只有經(jīng)過網(wǎng)簽的房屋才可用以抵償工程款，對于未能網(wǎng)簽的部分，某甲公司仍需承擔支付工程現(xiàn)款的責任。故某甲公司要求將未網(wǎng)簽備案的房屋抵償款53，659，512.27元計入已付工程款缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。

關于已網(wǎng)簽的房屋抵償款存在爭議的部分如何認定。雙方爭議的問題是對于以房抵債協(xié)議金額與網(wǎng)簽備案合同金額不一致的房屋，應以哪一項作為認定抵償工程款的標準。本院認為，根據(jù)本案查明事實所列2016年7月4日《協(xié)議書》的內(nèi)容，原、被告以房抵償工程款的方式為：鑒于第三方對原告享有債權(quán)，故第三方從被告處購買商品房的購房款由原告支付，以沖抵原告欠付第三方款項中的相應數(shù)額，同時從被告欠付原告的工程款中扣減相應款項。

《中華人民共和國合同法》第一百二十五條對合同解釋原則作出規(guī)定，若當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思，該《協(xié)議書》明確約定了第三方所購買商品房的房屋價款，并約定“甲、乙、丙三方一致同意丙方應向甲方支付的上述房屋的全部價款由乙方代替丙方向甲方支付以沖抵乙方所欠丙方的款項……支付方式為該房屋價款在甲方根據(jù)乙方工程進度、結(jié)算金額和施工合同要求在應付而未付乙方的工程款中予以相等金額抵銷”，

從該合同表述中可看出合同當事人的意思表示為該協(xié)議約定的房屋價款即為抵銷工程款的數(shù)額。

此外，商品房網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為維護房屋買賣市場的秩序，要求將買賣雙方簽訂的房屋買賣合同進行公示的行為，使房地產(chǎn)交易透明化。故當事人進行網(wǎng)簽僅是為了滿足房地產(chǎn)市場管理要求，在實際簽訂的以房抵債三方協(xié)議意思表示明確的情況下，以網(wǎng)簽合同的房屋價款作為抵償工程款的數(shù)額缺乏事實和法律依據(jù)。

關于以車位抵償工程款的問題。原、被告雖然簽訂了以車位抵償工程款的三方協(xié)議，但與房屋買賣不同，車位無法履行網(wǎng)簽手續(xù)，且被告也未提交證據(jù)證明其已實際劃分了車位，三方協(xié)議并未實際履行，故本院對被告要求以車位抵償工程款的主張不予支持。

后某甲公司不服，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院認為：1.關于未網(wǎng)簽的房屋應否抵償工程款的問題。某甲公司與某乙建工集團在2018年9月6日《8.26協(xié)調(diào)會會議紀要》中就“前期抵房不能網(wǎng)簽的事宜”明確約定若某甲公司未按約定的時間完成房屋的網(wǎng)簽工作，應一次性向某乙建工集團付清未完成網(wǎng)簽部分相應數(shù)額的工程款。根據(jù)上述約定的內(nèi)容，只有經(jīng)過網(wǎng)簽的房屋才能實現(xiàn)抵償工程款的目的，未網(wǎng)簽的房屋，某甲公司仍需承擔支付相應工程款的責任。

對于某甲公司主張的將未網(wǎng)簽備案的房屋抵償款53659512.27元計入工程款的主張，一審法院不予支持，依據(jù)充分，是正確的。

關于車位應否抵償工程款的問題。雖然某甲公司已與某乙建工集團及其債權(quán)單位達成了以案涉工程的車位抵償工程款的合意，某甲公司二審提交的證據(jù)也可以證明案涉工程的車位也已經(jīng)建成，但某甲公司認可其至今既未向某乙建工集團的債權(quán)單位移交抵債車位，亦未按照三方抵債協(xié)議在約定的期限內(nèi)就抵債車位與某乙建工集團的債權(quán)單位簽訂買賣合同、委托經(jīng)營管理協(xié)議以及辦理車位的預告登記，以車位抵償工程款的三方抵債協(xié)議并未實際履行。

一審法院對某甲公司要求以車位抵償工程款的主張不予支持，并無不當。

通過上述案例可知，最高人民法院的裁判規(guī)則是，發(fā)包人可與承包人之間約定以商品房、車位等方式抵償工程款，但存在一定的前提限制，即涉及的商品房和車位應具備辦理過戶登記條件。如果商品房、車位不具備辦理過戶登記條件，這不應視為發(fā)包人已向承包人支付了相應的工程款，承包人仍可就該部分工程款向發(fā)包人主張權(quán)利。

陳偉奇律師工程案例100期之第三十四期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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