長城資產“單一來源”鎖定中海，楊浦34.8億貨值成代建“試金石”

1個半月前，上海昔日“爛尾樓”八埭頭濱江園官宣引入中海地產為合作代建方。長城資產牽頭重整，實力央企入局代建，原本大眾期待是項目的快速重啟，但如今這樣的預想尚未如期而至。

近日，一位業主向鳳凰網房產爆料，八埭頭濱江園二期目前處于交接階段，但推進不算順利，項目也仍未復工。

Part.1

“單一來源采購”，中海不戰而勝

2月7日，中國長城資產官網發布《中國長城資產管理股份有限公司上海市分公司及長城國富置業有限公司聯合體關于八埭頭濱江園項目（B地塊）合作代建方單一來源采購公示》（以下簡稱“公示”），宣布上海市楊浦區八埭頭濱江園項目（B地塊）合作代建方擬定的唯一供應商為中海建設管理（天津）有限公司。

工商信息顯示，中海建設管理（天津）有限公司由中海企業發展集團有限公司100%控股，后者為中國建筑集團旗下的一級子公司。

長城資產在公示中表示，“由于本項目代建工作存在高度復雜性及不確定性，截至本公告刊登日，有效響應的房企不足兩家，競爭性磋商無法繼續進行，故轉為單一來源方式?！?strong>由此，中海不戰而勝，摘得八埭頭濱江園項目（B地塊）代建資格。

長城資產為中央匯金旗下三大金融資產管理公司（AMC）之一，曾經也是八埭頭濱江園的最大投資人。股權穿透信息顯示，八埭頭濱江園園項目公司上海鍾偉房地產開發有限公司（以下簡稱：鍾偉房地產）最大的股東為長城資產旗下長城新盛信托，其持股比例為49.95%。

信托公司曾因地產高利潤偏好深度介入項目，卻在行業新周期內無法獨善其身。繼鍾偉房地產資金暴雷之后，長城資產作為股東方，從“財務投資者”被迫轉為“拯救者”，啟動司法重整程序。

2025年初，長城資產以重整投資人身份，通過“司法重整+債務剝離+代建引入”三步戰略，為八埭頭濱江園按下重啟鍵。這一操作被業內稱為“教科書級不良資產處置”，而其選擇中海代建的決策，開啟了AMC與頭部央企協作的新模式。

據悉，長城資產首先通過司法程序剝離項目債務，將原開發商鍾偉房地產的復雜債權關系梳理清晰，并依托自身AMC牌照優勢完成資產重組。

同時，長城資產采用“單一來源采購”方式跳過競標，直接指定中海建設管理為代建方。長城資產發布的公告顯示“項目屬技術復雜、性質特殊，不能確定詳細規格或具體要求” 。

在業內人士看來，這一做法既規避代建市場低價競爭，也確保操盤方專業能力與項目高難度匹配。

從公示可知，中海是唯一一家接受了長城資產代建招標“橄欖枝”的房企。作為一個全國布局的房企，此次中標的中海建設管理（天津）有限公司，目前在管項目多在華北地區，并未過多參與其他中海上海在售項目的銷售運營。接近中海地產上海分公司的相關人士也透露，“八埭頭濱江園”項目并不是由中海地產上海公司負責。

除了上海楊浦八埭頭項目，中海建設管理（天津）有限公司近日還中標了河南新發展楷林智慧廣場項目住宅部分的代建代銷。

Part.2

34.8億元可售貨值，中海有“利”可圖

八埭頭濱江園，即上海市楊浦區 2、3 街坊舊區改造項目的B地塊，土地面積為24883平方米，規劃建筑面積約11萬平方米，土地用途為純住宅。

2005年，上海集偉投資發展有限公司（以下簡稱“集偉投資”）拿下B地塊開發權，彼時項目名稱為“鐘偉博和”，自2007年開始施工，一年后便處于停工狀態。

2015年，鍾偉房地產將項目改名為“八埭頭濱江園”。此后，該項目被冠以“東外灘地標作品”稱號。

雖然一路坎坷，但經過數十年的開發，楊浦濱江之畔三棟白房子終于成型，包含1棟20層和2棟32層高層，共計363戶。

2018年，八埭頭濱江園首次開盤，推出一期97套房源，均價約9.9萬元/平方米；2019年二期開盤單價升至10.99萬元/平方米，遠超同期楊浦濱江其他項目，已屬區域天花板。

雖然房子順利賣出，但此后項目開發卻陷入停滯。八埭頭濱江園二期原定于2021年11月(精裝)交付，但當年1月就因故停工；直到2023年2月，八埭頭濱江園舉行現場復工儀式。盡管鍾偉房地產宣稱“監管賬戶資金充足”，但僅5個月后沒項目再度停工。

購房者經歷“交房-停工-復工-再停工”的循環，部分業主已支付千萬房款卻面臨錢房兩空風險，維權事件頻發。項目三幢看似靚麗的白房子，成為楊浦濱江的一道“傷疤”。

鳳凰網房產收到的一份重整計劃草案顯示，截至2024年12月，八埭頭濱江園未售房屋164套，車位699個，以及地下儲藏室、地下俱樂部等可售資產，評估價值高達34.8億元。

根據長城資產公示，中海地產需要負責八埭頭項目后續的“定位策劃、設計管理、報批報建、施工管理、成本管理、營銷管理、檔案管理、竣工和交付、物業公司引入、已交付物業維修、外部關系維護、小區配套運營管理等?！?/p>

任何一項不良資產的盤活，都不是一件容易的事，雖然任務很艱巨，但勇敢入局的中海，確實發現了代建業務的“商機”。

Part.3

中海加速入局“代建”賽道

在傳統的地產開發和銷售領域，中海地產近年來表現強勁。2024年，中海地產以超700億元的銷售額，在上海樓市斷崖式領先，今年1-2月的繼續占據榜首位置。

但在代建領域，中海尚未嶄露頭角。中海管理總經理安悅東曾對外表示，作為唯一一個全產業鏈覆蓋的全過程房地產開發商，中海代建業務發展較晚，目前主要專注于長三角、珠三角和環京地區。

隨著越來越多房企布局代建領域，代建行業從藍海轉向微利競爭。據克而瑞統計，2024年行業30強企業新增代建規模創下歷年新高，達2.05億平方米，但增速較2023年下降22個百分點。從盈利表現來看，根據中指研究院對典型代建企業代建項目統計，77.7%的代建項目代建費率在1%—3%之間，其中，42.7%的項目代建費率僅在1%—2%之間，占比最高。

與2023年相比，大多數代建企業在2024年新拓展面積仍保持正增長，但分化顯著。其中，綠城管理、旭輝建管、藍城集團和潤地管理這4家企業代建新拓展規模突破千萬平方米。布局代建業務較早且規模較大的企業增長相對穩健，不斷聚焦細分領域從而夯實行業地位。部分“后入局”的代建企業在2024年擴張迅猛，新拓展面積同比增速遠超行業平均水平。與此同時，部分央國企代建布局也在逐步加速。

中海作為中國建筑集團旗下企業，中海地產在承接政府代建項目時具備天然優勢。正是靠著政府代建的優勢，中海在競爭白熱化的代建市場中迅速占下了一部分市場份額，擁有了自己的基本盤。據鳳凰網房產了解，中海管理于2019年進入代建行業，曾參與建設眾多標志性建筑，服務業態涉及地產、商業、教育、醫療等。

為了擴大中海在代建市場的份額，中海開始進軍大型商業代建項目。不過令人略感意外的是，中海這次選擇了商業代建中難度最大的不良紓困項目。

隨著中海管理承接代建，八埭頭濱江園何時能夠真正重啟，未來又會以何種形式重新入市，鳳凰網房產將持續關注。