深鐵集團也扛不住了，面對負債8300億的萬科，上面的意思變了

這么多年來，房企們都習慣了一種活法：敢借錢、快周轉、猛擴張。

只要土地還在漲價，房子能賣出去，欠的錢像滾雪球一樣變多也不怕，新收到的房款總能把窟窿補上。

背后藏著個大家都默認的潛規則：要是真出大事，尤其是像萬科這種大企業，或者有國企參股的公司，上面總會伸手托一把。

深鐵和萬科的關系，以前就是這個潛規則的最好例子。

深鐵是深圳國資委手下的重要平臺，2017年從寶能手里接下萬科第一大股東的位置時，市場都喊“國家隊來穩住局面了”。

之后好幾年，哪怕萬科債臺高筑，大家心里還有底，總覺得“深圳不會看著萬科倒”。

時間來到2025年下半年，風向明顯不一樣了。當消息傳來說深圳要讓萬科“按市場規矩”處理債務時，其實就是明著說：“國企無限兜底”的時代，徹底過去了。

這不是突然變卦，而是這些年房地產調控的必然結果。

從“房子是用來住的不是用來炒的”定調，到“三道紅線”卡緊房企融資的脖子，再到允許恒大這類大企業走破產程序，政策一直在打破“肯定有人救”的幻想。

深鐵給萬科的支持設了上限，就是最實在的證明。原本計劃累計借308億，現在直接卡到220億，剩下的22.9億，對于萬科近900億的短期缺錢窟窿來說，連塞牙縫都不夠。

這不是深鐵“見死不救”，而是它拿到了明確的話：給錢得有底線，企業的問題最終得靠市場自己解決。

要明白深鐵為啥“扛不住”，得先看清萬科到底難成啥樣。很多人說萬科是經營差，但跟同行比，萬科已經算行業里最穩、最規矩的了。

它沒像恒大那樣亂搞多元化，也沒像有些房企那樣瘋搶高價地。它現在的“慘”，其實是中國房地產舊模式玩不下去的縮影。

萬科最大的麻煩是，它的老本行，蓋房子賣房子，已經不賺錢了，甚至在賠錢。

數據顯示，它開發房子的稅后毛利率跌到了-10.5%，意思就是每賣一套房，不光沒利潤，還得倒貼錢。主業變成“賠錢買賣”，再大的公司也扛不住失血。

以前房企玩的是“五個蓋子蓋十個碗”的游戲，靠賣房款快進快出補債務；現在房子賣不動，價格還跌，“蓋子”越來越少，“碗”卻一個沒少，游戲自然玩崩了。

萬科的賬本，看得人揪心，負債從最高1.59萬億降到8300億，不是因為賺了錢還債，而是靠賣資產、拖債務才做到的。

這種情況下，深鐵就算想救也沒轍。它前后投的300多億，像扔進無底洞，連點回響都沒有。這已經不是幫著補臨時的資金缺口，而是要跟一個時代的結束對著干。

深鐵再是國企，也不是印鈔機，它自己日子也不好過，2024年因為投萬科虧了121億，自己上半年也凈虧33億。自己都快收支不平衡了，哪還有力氣幫別人填坑？

深鐵態度的轉變，是看懂這事的關鍵。

它從一開始被捧為救萬科的“白衣騎士”，慢慢變成了先顧自己風險的“優先債主”。這種角色切換，藏著太多無奈和現實。

2025年11月2日的協議是個轉折點，這份協議不光給借錢設了硬上限，更關鍵的是要求萬科拿足夠的東西做抵押。

這意味著深鐵新借的錢，不再是看股東情面的“救命錢”，而是有保障的正經債權。真到了還債的時候，有抵押的深鐵，甚至能比普通債主先拿到錢。

標普后來表態“不把深鐵當萬科母公司”，就是給這種新關系蓋了章：倆家正在劃清界限，深鐵不再替萬科的所有風險買單。

深鐵這么變，也是沒辦法的自保。作為深圳地鐵的運營方，它的核心任務是保障城市公交這個民生工程。

深鐵的難處，也是很多地方國資平臺的通病：它們不再是萬能的“救火隊員”，錢、能力和責任都有邊界。

碰上行業性的風險，它們首先得保自己的核心活兒不出問題，而不是去救一個商業上已經撐不下去的參股公司。

深鐵對萬科從“啥都管”到“管有限”，就是終于想明白這個邊界了。

萬科這事兒像一聲驚雷，炸醒了市場最后的幻想：別再等“救世主”了。

不管是恒大、碧桂園排隊破產重整，還是萬科和深鐵劃清界限，都指向一個結果：中國房地產要還債，注定得靠市場自己慢慢消化，過程肯定疼、肯定久。

對萬科自己來說，最好的路不是等別人再給錢，而是徹底丟掉幻想，好好改頭換面。

就像它董事長郁亮說的，得“盯著核心業務、規規矩矩做事、靠科技提效率”，在“地鐵+物業”這種新方向里，找到不靠借錢也能賺錢的路子。

這就要求它必須狠心賣掉非核心資產，瘦成“閃電”，甚至可能得重新安排債務，用時間換生存空間。

對整個行業來說，這意味著游戲規則徹底變了。以后的房地產市場，不再比誰規模大、誰跑得慢，而是比誰現金流穩、誰能賺錢。

房企得學會在少借錢、慢增長的環境里活下來，從“蓋房的”變成“管房子的服務商”。適應不了的，早晚被市場淘汰。

而在這場殘酷的轉型里，最讓人擔心的是普通買房人。他們是鏈條里最脆弱的一環，用一輩子的積蓄買的房，能不能按時交、質量有沒有保障，現在都沒譜。

他們以前信大品牌、信國企背景，可現實告訴他們：風暴來的時候，他們可能才是最后兜底的人。

深鐵扛不住了，上面的想法變了，這不光是萬科一家的故事，更是房地產黃金時代徹底翻篇的信號，也是一堂關于市場、風險和責任的公開課。

冬天已經來了，只能自己給自己取暖。房地產這盤棋下到現在，不管是房企、投資人還是買房人，都該清醒了：童話結束了，現在得直面現實了。

參考資料：