謝逸楓：前2月房地產迎來最強止跌信號，企穩基礎不牢固

文/謝逸楓

3月17日，一組統計部門數據顯示，2025年前2月，新建商品房銷售面積1.0746億平方米，同比下降5.1%，降幅比2024年全年收窄7.8%。其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅比2024年全年收窄10.7%。

2025年前2月，新建商品房銷售額1.0259萬億元，同比下降2.6%，降幅比2024年全年收窄14.5%。其中住宅銷售額下降0.4%，降幅比2024年全年收窄17.2%。2025年前2月銷售數據降幅有所收窄，房地產市場整體仍處于企穩修復過程中。

目前部分核心城市的成交熱度或將帶動低能級城市銷售回暖。3月-4月為傳統房地產成交旺季，房企推貨規模和質量提升后，加上地方新一輪政策加碼及落實收儲商品房庫存和收回房企的閑置土地，有望推動成交放量，加快止跌企穩進程。

當前全國房地產市場的“回穩”具有明顯的結構性特征，根基尚不穩固，鞏固回穩成效仍需政策持續發力。結構性回穩主要體現在以下三方面，一是銷售回穩集中在高能級熱點城市，一線和強二線城市率先復蘇。

市場交易總體平穩。2024年四季度以來，房地產交易逐步改善，今年1-2月份市場交易總體平穩。從監測的40個重點城市來看，2025年前2個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%。

政策效果向低能級城市傳導仍需時間，低能級城市庫存去化仍面臨較大壓力。二是新房與二手房市場存在分化。新房價格復蘇強于二手房，二手房交易量雖有所回升，但價格仍處于下跌區間，說明市場仍在“以價換量”尋找底部。

三是房企銷售改善差異顯著。國有房企銷售回暖更為明顯，非國有房企若銷售未能有序企穩，仍將面臨較大的流動性壓力。一方面是交房問題，影響到入市信心。另一方面是白名單覆蓋范圍有限。

目前全國房地產市場走勢，已經釋放出6個積極信號。一是二手房成交持續走強。2024年2季度來，隨著下行壓力加速釋放及逆周期調節加碼，居民購房負擔能力改善，二手房成交回升，2025年有望增長到兩位數。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。2024年下半年來，一線及部分強二線城市住宅需求明顯強于其他城市。70城一、二線城市新建商品住宅房價環比分別于去年11、12 月止跌回升，新房價格上漲城市數量達到兩位數。

三是土地市場出現“磨底”早期跡象。2025年前2月全國土地購置費同比下降0.3%，降幅較去年同比下降8.7%，收窄8.4%。同時土地成交結構改善，城投拿地占比顯著下行，少數高能級城市占比跳升。

民營開發商參與率反彈，土地供給質量提高、溢價率回升、熱點城市土地單價報道創新高、地王不斷出現，這些變化均顯示土地市場的真實需求或已筑底。但是考慮到城投、國企、央企的總占比高，土地市場依然處于止跌筑底階段。

四是房價下降12個月后，同比首次上漲。2月70城一二線城市新房價環比持續為正，但一線城市二手房價環比轉跌。五是一線城市及重點區域租金降幅收窄，對應通脹預期企穩。六是重點庫存去化加速，本輪地產供給端經歷了一定的調整。

目前即使包含過去3年-4 年去化不力（即需求難以恢復）的庫存，一線城市去化周期已降至18.1 個月，而少數熱點城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于 12 個月。由于商品房庫存大量在三四線城市，去化壓力依然大。

后續房地產市場止跌回穩的進程，需重點關注兩方面政策進展。一是回儲政策的優化調整和專項債資金的支持力度。 在收購存量土地和商品房方面， 給予城市政府更大的自主權，涵蓋收購主體、價格及用途等關鍵環節。

這一舉措為各地因城施策提供了更大空間，有助于破解收儲價格分歧、房源限制及租金回報率不足等政策堵點。截至2024年9月末，央行創設的3000億元保障性住房再貸款余額僅為162 億元，商品房收儲落地進展較為緩慢。

今年安排的4.4 萬億元專項債額度，各地將在推動經濟發展與解決存量問題之間尋求平衡.2 月廣東已率先發行304億元土儲專項債用于收回閑置土地，其他多地已公示擬回儲土地清單或面向社會征集回儲意愿。

專項債資源能在多大程度上向房地產相關政策傾斜，以改善市場供需格局，仍有待進一步觀察。一方面是4.4 萬億元專項債額度，有多少是用于收回閑置土地。另一方面是如何打通專項債收回閑置土地的堵點。

2025年前2月，新建商品房銷售面積1.0746億平方米，同比下降5.1%，跌幅為2022年-2024年來（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）來最小的跌幅。說明目前房地產行業正在積極地改善，延續止跌回穩的趨勢。

市場指標跌幅收窄，其中投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售面積、銷售金額、房企土地購置面積和土地購置費用、房企到位資金九項指標呈現降幅收窄的改善積極向好趨勢。商品平均價上漲、景氣指數改善。

第一是投資額，跌幅收窄。2025年前2月全國房地產開發投資1.0720萬億元，同比下降9.8%，降幅比2024年收窄0.8%。其中住宅投資8056億元，同比下降9.2%，降幅比2024年收窄1.3%。辦公樓投資492億元，同比下降14.9%。商業營業用房投資782億元，同比下降12.35。

2025年前2月全國房地產開發投資1.0720萬億元，同比下降9.8%，比2024年全年收窄0.8%，但比2024年前2月全國房地產開發投資11842億元，同比下降9.0%的降幅擴大0.8%。同比累計連續下降3年2個月（38個月），跌幅有所收窄，呈現邊際改善、底部修復態勢。

2025年前2月，住宅投資8056億元，同比下降9.2%，降幅比2024年收窄1.3%，但比2024年前2月住宅投資8823億元，同比下降9.7%的降幅收窄0.5%。說明跌幅有所收窄，呈現邊際改善、修復的效應，政策傳導到投資恢復緩慢。

2025年前2月房地產開發投資產生積極的變化，相比較2024年全年，降幅已經收窄了0.8%，供給端企穩的積極信號。透露出房地產市場情緒已經有了一定程度的穩定和改善，整體開發投資總額已經回到2018年-2019年同期水平，低開的態勢看，總體風險可控。

主要原因是土地購置金額、土地購置面積及新開工面積的跌幅收窄、融資協調機制推進，其次2023年以來的“三大工程”，成為未來房地產開發投資企穩的有效支撐。其中城中村改造貸款已授信超過萬億元，保障性住房、平急兩用的公共基礎設施建設的推進加快。

按照分區域來看，開發投資跌幅最大的為東北地區，同比下降21.4%。其次是東部地區，同比下降11.4%。中部地區，同比下降8.7%。最后是西部地區，同比下降3.3%。按照物業類別看，開發投資跌幅擴大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

第二是供應端。2025年前2月，房地產開發企業房屋施工面積60.5972億平方米，同比下降9.1%。其中住宅施工面積42.1351億平方米，同比下降9.7%。辦公樓施工面積2.6444億平方米，同比下降4.1%。商業營業用房施工面積5.3578億平方米，同比下降8.6%。

2025年前2月，房地產開發企業房屋施工面積60.5972億平方米，同比下降9.1%，比2024年房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.6%，比2024年前2月房屋施工面積66.6902億平方米，同比下降11.0%的降幅收窄1.9%。

2025年前2月，房地產開發企業房屋施工面積60.5972億平方米，同比下降9.1%，連續下降3年2個月（38個月），施工面積呈現邊際改善、修復的效應，恢復緩慢，主要是新開工面積收窄和庫存上升及竣工面積的收窄。

2025年前2月，房地產開發企業住宅施工面積42.1351億平方米，同比下降9.7%，比2024年住宅施工面積51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.4%，比2024年前2月住宅施工面積46.6636億平方米，下降11.4%的降幅收窄1.7%。

2025年前2月，房地產開發企業房屋新開工面積6614萬平方米，同比下降29.6%。住宅新開工面積4821萬平方米，同比下降28.9%。辦公樓新開工面積217萬平方米，同比下降31.4%，商業營業用房新開工面積412萬平方米，下降31.4%。

2025年前2月，房屋新開工面積6614萬平方米，同比下降29.6%，比2024年全國房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅擴大6.6%，比2024年前2月房屋新開工面積9429萬平方米，同比下降29.7%的降幅收窄0.1%。

2025年前2月，房屋新開工面積6614萬平方米，同比下降29.6%，同比累計連續下降4年2個月（50個月），呈現邊際改善、修復的效應，恢復緩慢。主要受季節性因素影響，銷售疲弱，企業現金流壓力未緩解，拿地面積下降有直接關系。

過去幾年的集中供地中接近半數土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復。目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫存，導致新開工數據跌幅擴大，和過去幾年房企購地面積、金額的數據下行是有直接關系的。

2025年前2月，住宅新開工面積4821萬平方米，同比下降28.9%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅擴大5.9%，比2024年前2月住宅新開工面積6796萬平方米，同比下降30.6%的降幅收窄1.7%。

2025年前2月，房屋竣工面積8764萬平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面積6328萬平方米，下降17.7%。辦公樓竣工面積280萬平方米，同比增長1.9%，商業營業用房竣工面積638萬平方米，下降13.9%。

2025年前2月，房屋竣工面積8764萬平方米，下降15.6%。比2024年全國房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%的降幅收窄11.9%，比前2月全國房屋竣工面積1.0395億平方米，下降20.2%的降幅收窄4.6%。

2025年前2月，房屋竣工面積8764萬平方米，下降15.6%，同比連續下降1年2個月（14個月），2023年表現亮眼連續增長12個月的竣工面積未能延續增長勢頭，在2024年開始一直下降，表明房企因庫存、資金緊張，保交房壓力大。

2025年前2月，住宅竣工面積6328萬平方米，下降17.7%。比2024年全國房企住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄9.7%，比2024年前2月住宅竣工面積7694萬平方米，下降20.2%的降幅2.5%。

竣工面積同比降幅收窄，仍處于2012年以來同期最低水平。 2025年前2月商品房竣工面積8764萬平方米，同比下降15.6%，降幅雖然較2024年12月收窄了14.8 %，但從絕對量來看，處于2012 年以來同期的最低水平。

從竣工端來看， 2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續出現雙位數負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工將延續周期性的縮量， 預計2025年竣工面積將持續出現較大幅度的負增長。

前期房企拿地減少、庫存規模仍然較高等情況并未出現實質性改善，當前房企多以銷定產， 2025年新開工和投資預計將持續回落，但降幅會略微收窄。能否出現真正修復的關鍵在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展等。

目前房地產開發投資延續下探，新開工面積、竣工面積持續萎縮。2025年房地產開發投資復蘇預計滯后商品房銷售，房企拿地面積和費用、開工面積仍將承壓，同時保交房高峰已過疊加過去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

第三是土地端。2025年前2月全國房土地購置面積、土地購置費底部運行，跌幅收窄，土地購置面積累計同比下降6年4個月，連續下降74個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數據再沒有公布出來。

2025年前2個月，全國土地購置費累計同比小幅下降0.3%，較2024年全年同比下降8.7%，降幅明顯收窄8.4%。結構上看，城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及民營開發商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米，負增長19.5%。2013年3.88億平方米，增長8.8%。2014年3.33億平方米，負增長14%。

2015年2.28億平方米，負增長31.7%。2016年2.20億平方米，負增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負增長1.1%。2021年2.15億平方米，負增長15.45%。2022年1.00億平方米，負增長53.4%。2023年-2024年預計房企土地購置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過20%、超過10%。

第四是需求端。2025年前2月，全國新建商品房銷售面積1.0746億平，同比下降5.1%。其中住宅銷售面積9207萬平，同比下降3.4%，降幅收窄10.7%。辦公樓銷售面積189萬平，同比下降29.5%。商業營業用房銷售面積585萬平，同比下降15.8%。

2025年前2月新建商品房銷售面積1.0746億平方米，同比下降5.1%，降幅比2024年全年新建商品房銷售面積收窄7.8%，連續下降3年2個月（38個月），降幅環比擴大了4.6%。表明政策效果逐漸減弱，銷售動能下降，企穩的基礎不牢固。

考慮到歷年3月前是傳統銷售淡季，較2024年12月降幅擴大4.6%，是在預期之中，銷售動能確實繼2024年10月以來有所下滑。毫無疑問，當前市場的“回穩”具有明顯的結構性特征，根基尚不穩固，鞏固回穩成效仍需政策持續發力。

2025年前2月，住宅銷售面積9207萬平，同比下降3.4%，降幅比2024年全國商品住宅銷售面積收窄10.7%，連續3年2個月下降（38個月），降幅環比收窄。表明商品住宅銷售面積邊際改善的積極效果，但銷售動能下降，企穩的基礎不牢固。

2025年前2月，銷售數據降幅有所收窄，房地產市場整體仍處于企穩修復過程中，部分核心城市的成交熱度或將帶動低能級城市銷售回暖。3-4月為傳統地產成交旺季，房企推貨規模和質量提升后，有望推動成交放量，加快止跌企穩進程。

單月數據看，連續下降38個月，說明處于止跌筑底階段，企穩基礎不牢固。數據有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數比較高，預計房企調整價格，政策持續不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

按照地方區域來看，2025年前2月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降7.3%、 下降0.7%、 下降5.9%、下降3.0%， 東部與西部地區同比降幅較2024年12月擴大3.1%、 1.3%，中部地區同比增速較2024年12月下降12.5%。

2025年前2月，新建商品房銷售金額1.0259萬億元，同比下降2.6%。其中住宅銷售金額9160億元，同比下降0.4%。辦公樓銷售金額247億元，同比下降25.5%，商業營業用房金額551億元，同比下降19.8%。

2025年前2月，新建商品房銷售金額1.0259萬億元，增速較2024年12 月環比下降 5.0 %。同比下降2.6%，降幅比2024年全國新建商品房銷售額收窄14.5%。表明房地產市場邊際改善效果的積極效果，處于止跌、筑底、底部修復趨勢。

2025年前2月，住宅銷售金額9160億元， 增速較2024年12月環比下降6.7%。同比下降0.4%，降幅比2024年住宅銷售額收窄17.2%。表明此次政策刺激延續性較強，樓市止跌回穩的效果將逐漸顯現，行業整體處于在止跌、探底、調整趨勢。

第五是庫存端。2025年2月末，全國商品房待售面積7.9891億平方米，同比增長5.1%。其中住宅待售面積4.3174億平方米，同比增長6.6%。辦公樓5241萬平方米，同比增長2.5%。商業營業用房1.4524億平方米，同比增長0.6%。

2025年2月末，全國商品房待售面積7.9891億平方米，同比增長5.1%，比2024年末全國商品房待售面積7.5327億平方米，同比增長10.6%，說明新增加商品房待售面積高達4564萬平方米，但是同比增幅收窄5.5%。

2025年2月末，全國商品房待售面積7.9891億平方米，超過2015年7.1853億平方米，達到天花板，創1987年以來歷史最高紀錄。因此，7.9891億平方米大部分是現房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業庫存去化周期超過36個月，商業庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水平。

現房住宅庫存壓力明顯加大， 現房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至 2025年2月末，商品住宅廣義庫存面積為17.5億平方米。

環比2024年12月末下降 1.2%，同比下降14.4%。按照全國商品住宅廣義庫存面積去化周期來看，（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）26.3個月，環比增長0.3個月，同比下降3.9個月。

從全國現房庫存（已竣工未銷售）來看，截至2025年2月末，住宅現房庫存面積（住宅待售面積）約4.32億平方米，環比增長10.5%，同比增長6.6%。從絕對值來看，現房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平。

現房去化周期為23個月（由于1-2 月現房銷售未公布，采用2024年7-12月銷售均值計算） ，環比2024年12月末提升2.2個月，同比下降3.4個月。住宅現房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為 24.7%，環比提升2.9 %，同比提升4.9%。

商品房去化周期達23個月，均突破歷史高點。由于商品房庫存量繼續上升，銷售回款逐漸下降，導致部分房企資金周轉問題非常嚴峻，現金流告急，債務集中到期，部分房企選擇二次或多次債務重組，面臨較大的債務風險。

商品房庫存創歷史新高，說明房子的供應多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態有關系，同時與保交樓的政策有關。由于保交樓的政策推進，部分現房沒有按時交付，或者出現退房情況。

第六是價格端。2025年前2月全國商品房銷售均價9547元/平米，同比上漲2.6%，較2024年12月環比下降7.5%。2025年前2月全國住宅銷售均價9949元/平，同比上漲3.1%，較2024年12月環比下降8.1%。從絕對值來看，房價回落至2024年9月政策前的水平。

2025年前2月全國商品房銷售均價9547元/平方米，環比下降7.5%，同比上漲2.6%，比2024年全國商品房銷售均價9935元/平米，環比上漲0.51%，同比下降4.8%，環同比分別為止漲下跌、止跌上漲，說明房價累計房價實現逆轉，與結構性、季節性、口徑變化有關。

2025年前2月全國商品房銷售均價9547元/平方米，同比上漲2.6%，前2月全國住宅銷售均價9949元/平方米，同比上漲3.1%，意味著全國商品房、商品住宅平均房價連續下降1年（12個月）后、跌幅連續收窄數個月后，首次迎來上漲，數據上來說，說明全國房價正式見底。

2025年前2月全國住宅銷售均價9949元/平方米，環比下降8.1%，同比上漲3.1%，比2024年全國商品房住宅銷售均價10419元/平，環比上漲1.6%，同比下降7.0%，環同比分別為止漲下跌、止跌上漲，說明房價累計房價實現逆轉，與結構性、季節性、口徑變化有關。

前2個月商品房銷售均價同比上漲2.6%，主要是與結構性、季節性、口徑變化有關。其中結構性的因素占比大，地區差異大，東部、中部、西部區域的商品房銷售均價分別為同比上漲5.6%、 下跌1.6%、上漲 2.0%。另外是市場高價樓盤大量集中成交，結構性地上漲。

目前全國各地房價調整幅度大，其中中部、東北部地區“以價換量”的情況較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應對債務到期，說明房價總體依然處于下降、筑底、調整的止跌底部運行階段。

第七是房企到位資金。2025年前2月，全國房地產開發企業到位資金1.5577萬億元，同比下降3.6%，比2024年末同比下降17%，跌幅收窄13.4%，已經累計下降3年2個月（38個月），說明房企資金狀況呈現邊際改善，有所好轉。

隨著房企銷售保持平穩，一二線城市銷售呈現止跌回穩積極態勢，帶動部分房企開發經營和回籠資金改善。總的來看，今年以來市場總體平穩，繼續向著止跌回穩的方向邁進。部分地區房地產市場仍然處在調整之中，市場回穩還存在壓力。

房企到位資金跌幅大幅度的收窄，背后主要原因是國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款的跌幅大幅度收窄。其中銷售面積、銷售金額的回暖中定金及預收款跌幅收窄至0.9%，自籌資金跌幅收窄至2.1%。

但是房企資金壓力依然大，首先是債務，房企大量的到期債務，因銷售回款大量減少，銷售下降，缺乏流動性，債務出現多次違約現象，或者多次重組現象，或者出現資不抵債現象。毫無疑問，房企目前債務、交房、庫存風險未出清。

目前房企各項資金來源降幅均有所收窄。資金來源中個人按揭貸款降幅較大，預示居民購房首付比例有所提升，當前市場環境下加杠桿動力不足。毫無疑問，繼續降低房貸首付、利率依然是主要的政策方向。

前2月國內貸款2954億元，同比下降6.1%，與2024年末同比下降6.1%持平，已經累計下降4年2個月（50個月）。一定程度上反映房企國內貸款環境沒有完全改善，資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。

利用外資1億元，下降90.6%，比2024年末同比下降26.7%，跌幅擴大63.9%，連續4年2個月（50個月）下降，與季節性有關系。自籌資金5233億元，下降2.1%，比2024年末同比下降11.6%，跌幅收窄9.5%，與資產處置等改善有關。

定金及預收款4577億元，下降0.9%，比2024年末同比下降23.0%，跌幅收窄22.01%。個人按揭貸款1945億元，下降11.7%，比2024年末同比下降27.9%，跌幅收窄16.2%。主要是商品房銷售面積好轉、改善有關。

受融資環境改善、銷售未根本性好轉影響，國內銀行貸款收窄、定金及預收款和個人按揭貸款跌收窄，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發債、現金流能力的改善。銀行貸款未全放開、銷售回款緩慢影響房企現金流和正常經營。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務到期及融資限制未全放開，導致房企資金緊張。

支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，已經連續下降36個月。反映出金融機構對房企風險擔憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現金流。房地產市場處于繼續止跌階段，風險壓力依然存在。

第八是國房景氣端。2025年2月末，全國房地產開發景氣指數，簡稱國房景氣指數為93.80，環比增長1.02，已經連續3年1個月（37個月）跌破100，同比增長1.67%，國房景氣指數跌幅連續8個月收窄。

表明房地產市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉，總體處于止跌筑底的階段，企穩的基礎不牢固，呈現出市場持續邊際修復趨勢，繼續刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，主要是房地產依然在深度調整中，與季節性有關。

國房景氣指數自2022年1月破100后，一直呈現持續下跌過程，到2024年6月國房景氣指標開始邊際修復，但是速度非常緩慢。值得注意的是國房景氣指數是判斷房地產市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。