謝逸楓：一波地王潮席卷熱點城市，房價要上漲了嗎？

文/謝逸楓

2025年一季度土地市場中一波地王潮席卷熱點城市，出現地王的熱點城市分別為上海、杭州、北京、深圳、成都、蘇州、寧波、廈門、南通、合肥、天津。毫無疑問，地王潮的爆發，未來熱點城市房價要上漲了嗎？

熱點城市人口增長迎來大爆發，這些分別為深圳、廣州、合肥、長沙、南昌、杭州、寧波、濟南、成都、福州、泉州、南京。其中深圳、廣州、合肥、長沙、南昌、杭州人口增長均超10萬人，未來房價上漲概率最大。

15座萬億城市2024年人口數據顯示，11座的常住人口錄得正增長。其中深圳人口增量第一，增加達19.94萬人，連續10年10萬級人口增長，堪稱人口收割機。增速最快的是合肥市，比2023年人口增長1.51%。

這次重現面粉貴過面包的現象，是房地產市場下行周期調整階段爆發的地王潮，非常罕見。與2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮環境不同，與2024年地王潮環境如出一轍。

2005年、2009年-2010年、2013年、2016年的地王潮背后，根本原因是資本大量進入和房企補倉及銷售火爆、加杠桿和高債務、房價上漲、樓市火爆、流動性過剩有直接的關系，其次是土地供應模式。

2025年一季度土地市場明顯升溫，核心城市多宗熱點地塊成交帶動成交金額同比增長超過30%，平均溢價率超過10%，多宗優質地塊拍出較高溢價。其中上海、杭州多宗土地溢價率超30%，成都、蘇州核心區地塊溢價率在20%以上。

截至3月31日，上海、北京、杭州、成都、天津等熱點城市的土地成交樓面價均創歷史最新高。2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式開拍，共出讓虹口、浦東、松江、奉賢區4幅宅地，總起始價119.24億元。

象嶼參與奉賢新城一宗地塊的競拍，最終該地塊被龍湖集團與建華集團聯合體以總價10.57億元競得。1月象嶼與保利發展、招商蛇口、國貿地產共4家房企參與松江SJS30003單元地塊的爭奪，最終保利發展以總價20.52億元拿下該地塊。

最終經過一天的激烈角逐，4幅地塊全部溢價出讓，總成交價159.26億元，平均溢價率高達33.56%。其中虹口地塊成為市場關注焦點，經過兩個半多小時、184輪極限拉扯，該地塊由金茂與慶隆以89.64億元競得。

虹口地塊89.64億元，成交樓面價達到11.7473萬元/平方米，創下今年全國最高樓面價紀錄。2月25日，上海以協議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，占地面積約0.21公頃，容積率1.44。

協議出讓的上海靜安寺附近兩宗地095-7地塊，總價4.87億元，折合樓面價16.11萬元/平，再次創造了新的全國最高價。2月26日，天津和平區山東路地塊成交樓面價4.3449萬元/平方米，刷新2018年以來天津市樓面價最高紀錄。

3月26日，上海市徐匯區東安新村舊改項目共規劃了3宗宅地，將分別進行協議出讓、產權交易2步流程。根據公示，徐匯區C030301單元127b-23地塊通過協議方式出讓，成交價為83.5億，折合樓板價約12.6萬元/ 平方米。

1月2日，北京海淀區朱房村HD00-0803-0030地塊被建發地產以90.4億元拍得，成為北京土拍市場樓面價首次突破9萬元/平方米的標志性交易。3月18日，北京海淀區樹村資金平衡用地統籌項目地塊成交樓面價首次突破10萬元/平方米。

3月18日，北京海淀樹村地塊被中海地產以75.02億元的價格摘得，成交樓面價10.2347萬元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高紀錄，之前最高紀錄為1月2日建發競得的海淀朱房地塊，成交樓面價9.5407萬元/平方米。

1月24日，杭州湖墅民生藥廠地塊，經過220輪競價，地塊由濱江以54.56億元總價競得，成交樓面價6.48萬/平米，溢價率71.25%。3月25日，位于杭州錢塘江南岸的18號地塊以77408.51元/平方米的成交樓面價，創下了地價新高。

2月25日，經過110輪火拼，華潤補倉安琪兒地塊，成交樓面價5.06萬/平米，一舉打破了5天前大家剛創下的地價紀錄4.74萬/平米。望江新城海潮TOD地塊，中海競拍了204輪，總價80.78億、4.33萬/平米的樓面價和溢價率35.58%競獲地塊。

3月28日，杭州地價再次被刷新，位于蔣村板塊24號地塊以8.8029萬元/平方米被建發競得，總價343463萬元，溢價率達115.39%。短短不到半年時間，杭州地王實現從5萬元到6萬元至7萬元再到8萬元的四連跳。

3月11日，成都高新區一宗宅地樓面價破3萬元/平方米，溢價率70.43%，刷新成都歷史最高單價。天津開年首場土地拍賣中，和平區宅地拍出4.35萬元/平方米樓面價，創下自2018年以來最高。

3月27日，成都推出金融城三期H10地塊引發爭奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價16.25億元，起始樓面價2萬元/平。經過213輪競價后，最終被建發以33.47億元的價格摘得，成交樓面價41200元/平，溢價率高達106%。

3月24日，寧波成功出讓一宗鄞州區涉宅用地，該地塊經過41輪報價，由寧波綠城智翔置業有限公司（綠城）以總價11.60億元競得，成交樓面價27897元/㎡，溢價率20.83%。該成交樓面價也刷新了寧波涉宅用地成交樓面價TOP10位置。

一季度土地市場熱點城市的上海、杭州、北京、深圳、成都、蘇州、寧波、廈門、南通、合肥、天津頻現地王，成交單價再次捅破樓面價的天花板，成為熱點城市土拍史上，又一次打破最高地價的新紀錄。

地王潮之后，土地市場歸于平淡。3月31日，成都公共資源交易服務中心拍賣兩宗國有建設用地，位于二仙橋北路約39畝地塊，起拍樓面地價12900元/平。位于城廂鎮約71畝地塊，起始樓面地價3000元/平。兩宗最終都以起拍價成交。

事實上，土拍市場的反差在新“地王”誕生第二天就已經顯現。3月24日至31日的一周時間里，成都共拍賣土地12宗，其中8宗地為底價成交。3月11日到3月27日，土拍地價連創新高讓成都土地市場表現火爆，這背后更多的地塊又以底價成交。

4月1日，杭州就集中出讓8宗涉宅地塊，總計92.95億元。其中拱墅區三塘單元宅地，在歷經99輪競價后，最終被寧波東部新城開發投資集團（簡稱“寧波東投”）以樓面價46268元/平、成交總價150101萬元收入囊中，溢價率達54.58%。

老漢查閱資料得知，寧波東投隸屬寧波城建投資集團（簡稱“寧波城投”）旗下一級子公司，此次成功拿下三塘單元地塊，意味著寧波城投這家當地市屬國有企業，正式涉足杭州房地產市場，未來將有越來越多的城投進入房地產。

2022年6月寧波城投以13268元/平方米的樓面價，拿下寧波奧體中心北側的商住混合用地，按照當時出讓條件，毛坯均價限于28700元/平方米。目前寧波奧體中心北側項目至今仍處于“曬太陽”狀態，主要是限售價的政策和市場行情的影響。

老漢認為，北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市接連誕生新晉單價、總價地王，絕對不是意味著土地市場火爆、房地產拐點的信號，是優質、商品房住宅地塊的土地供求失衡，目前房企亟需土地補倉的時候，拿地王成為無奈之舉。

目前房地產市場還談不上回暖，熱點城市出現搶地、地王潮，主要是因為多數房企將投資目標鎖定在核心城市的核心區域，導致優質土地供不應求。熱點城市的地塊樓面價已超過周邊新房和二手房價格，再次出現“面粉貴過面包”的現象。

熱點城市的土地供求不平衡是出現地王的關鍵。土地供應即使增加，對于市場是不夠的。因為政府出讓給開發商的只有不到總量四成，開發商那部分土地的價格勢必上漲。千萬不要因為出現幾個地王，就認為土地市場火熱。

在房企已經急需進行土地儲備的時候，拿地王成為無奈之舉。千萬不要再因為出了幾個地王，就是火爆，這個詞根本就不對。之所以會出現土地市場的“成交熱”，多源于近幾年杭州、北京、上海、成都等土地市場的供應不足。

熱點城市住宅土地供應量是負增長20%-30%，一二線城市過去幾年的供應量都非常低。目前我國土地供應的總指標，三四線城市占比近70%，而一二線城市只有30%，例如深圳、廣州、北京、上海、杭州等熱點城市。

這主要是因為土地指標都是根據人均占地面積的指標來計算，受限于國內的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍在留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過多，而一二線土地供應嚴重不足。

除了一線城市的北京、上海、廣州、深圳整體土地供應相對有限，其中住宅供地更為“保守”。在土地供應中，住宅用地占總量大約是20%-29%，這其中純商品房的占總量僅有6%-15%。可想而知，土地供應的結構性緊縮對房企影響大。

核心、熱點城市一波地王、地價上漲釋放出什么信號？老漢認為，新一輪地王、地價上漲潮，更多的信號，一是未來核心、熱點城市地價與房價上漲的預期。二是經營、財務正常的民營房企，正在回歸土地市場。

三是核心、熱點城市成為房企以銷定產、以需定投的戰略投資聚集區域。四是城市分化。五是熱點城市帶動周邊城市，推進更多城市房地產市場止跌回暖。六是地方加速推出優質地塊，緩解財政壓力。七是迎合好房子、好產品的市場需求。

地王頻現、土拍高溢價對熱點城市的影響，有什么重大的意義？老漢認為，首先是熱點城市有望形成供應優質地塊-土拍高價成交-新房價格上升-市場信心提振的正向循環。其次是對市場信心提振顯著，具有穩房價、穩地價、穩預期的作用。

再其次是“地王潮”，有利加快熱點城市樓市復蘇。過去4次地王潮分別是2005年、2009年-2010年、2013年、2016年，2024年-2025年這波“地王潮”，一個明顯特點是集中于一線和強二線城市，而非全國性的，國企、央企和城投為主的房企。

部分弱二線城市、更多三四線城市土地市場，依然以底價成交為主，城市之間分化加劇。同時有利國企、央企、城投、頭部民企類型的房企增加資產價值、財務增長，對全年業績的貢獻有作用，打開價格天花板修復房企利潤。

最后是地王頻現、土拍高溢價有望加強熱點城市對周圍城市輻射力、影響力，形成拉動低能級城市樓市止跌回穩的意義。同時有利加快土地市場的復蘇，增加地方土地收入，緩解地方財政下降的壓力。

一波地王潮席卷熱點城市，房價要上漲了嗎？老漢認為，這是市場最關心的問題，因為過去但凡出現地王，周圍的樓盤房價都會出現上漲的一波行情，所謂的地王推動房價上漲，地價上漲帶動房價上漲的效應。

按照歷史經驗來看，地王頻現，短期內會帶動區域周邊樓盤房價上漲預期，出現房價上漲。但是，目前地王出現，沒有讓房價上漲，除了地王因素外，與供求關系、貨幣供應、房企資金、樓盤區位與產品類型、市場環境等有直接關系。

地王頻現背后的真正原因，老漢認為，與熱點城市稀缺的優品質、高價值地塊、住宅用地供不應求有直接關系。其次是土地出讓規則的調整中取消限地價、限售價、限現房、限自持、限配建、分期繳納土地出讓價、保證金下降有關系。

再次是經營正常、現金富余、融資通暢、流動性寬松的房企土地補倉意愿強烈，特別是國企、央企、城投類型房企，具有托底土地市場的責任。而地方積極推出優質地塊，加大土地供應，目的是增加土地收入，減少財政收入下降壓力。

再其次是一系列的政策利好，熱點城市樓市量價呈現止跌回穩和房企頭部業績向好及融資的積極利好趨勢，房企對后市的信心有所改善。同時，房企為資產避險的安全性需要，核心城市優質地塊符合以需定投、以銷定產的投資策略。

最后是一二線城市的地方政府，采取縮量提質的供地策略，核心城市優質地塊稀少，一直存在供不應求的局面，高價得地的土地出讓模式下，房企被迫采取同質化拿地策略，高單、總價、溢價搶地，形成所謂單價地王、總價地王。