重慶第四代住宅，全國第一！

談到重慶樓市，大家想起的基本都是這些詞兒：

房價便宜、天量供應。

但如果提到第四代住宅，重慶可以說是在這方面遙遙領先了。

第四代住宅不是個新鮮玩意兒，其實早在20多年前，重慶南岸區海峽路的江山多嬌小區，就已經有了6米挑高的空中花園，算是重慶四代宅的鼻祖了。

? 江山多嬌小區，楊一實拍

政策領先

最近幾年，重慶明顯加快了四代宅的建設。

重慶是全國首個，系統性推動第四代住宅發展的城市。

2023年發布《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》，明確空中庭院不計容積率；

2024年進一步出臺《支持高品質住宅建設的若干措施》，取消單套面積限制、允許存量土地開發，并放寬綠化平臺數量和躍層戶型限制。

這些政策通過容積率獎勵、流程簡化等措施，為開發商提供極大靈活性，加速項目落地。

在新規刺激下，“四代宅”在重慶順勢興起并呈爆發態勢。

截至2025年3月，重慶已建成和在建的第四代住宅項目超過20個，預計未來兩年將突破80個項目，遠超北上廣深等一線城市（2024年北上廣深合計項目數量不及重慶）。

未來重慶每賣出兩套新房，就有一套可能是「四代宅」。

技術領先

第四代住宅并不是那么好做的，得符合10多個條件，我把相關條例列出來給各位看下：

1、面積

4層及以上居住建筑、平層戶型、套內建筑面積≥100平方米（不含綠化平臺），每戶僅可設1處。

2、綠化面積：

綠化平臺不超過50㎡。

3、厚度：

通過結構降板設置下沉土池，種植覆土厚度不小于0.5米，并設有灌溉、排水系統。

4、高度：

層高不低于2個自然層，進深不大于6米。

? 重慶第四代住宅建筑規范示意圖

5、開敞面：

四周應有不少于2個完整的開敞面（或開敞面不少于周長的40%），且至少有一個完整的長邊為開敞面。開敞面不得設置圍護墻體，且拼接面不能視為開敞面。

6、面積占比：

每戶綠化平臺、陽臺（含生活陽臺）、露臺、設備平臺等非戶內空間總投影面積不得大于套內面積的40%

7、建筑間距：

綠化平臺應納入建筑間距計算。平臺外邊緣與山墻面齊平、或部分突出山墻面的，該山墻對應的平臺外邊緣可按照山墻退讓間距。

8、建筑密度：

綠化平臺應計入建筑密度。允許試點項目適度提高建筑密度。

9、尺寸：

綠化平臺應計入建筑面寬和進深尺寸

10、區域要求：

位于「兩江四岸」頭排、重要主干道兩側等景觀敏感區域，且《重慶市城市規劃管理技術規定》、相關規劃或轄區政府明確提出設置封閉陽臺、外立面公建化、坡屋面等風貌要求的，不得規劃布局立體綠化住宅。

11、裝修：

立體綠化住宅應為精裝修交付標準，避免二次裝修對環境造成污染。鼓勵采用被動式節能技術和智能化系統，鼓勵采用裝配式建筑等綠色建造方式。

12、價格：

新出讓土地試點建設立體綠化住宅的，應充分考慮土地增值因素，科學合理評估土地價格。

當然，據說四代宅的技術規范又有了更新，我也聽到了一些傳聞，在部分技術指標上又有了新的調整，但目前官方還沒官宣，這里不深究。

重慶四代宅普遍采用“LDKBG一體化設計”，空中庭院面積達30-50㎡且不計產權面積，得房率高達130%-147%，而傳統住宅僅約80%左右，形成“負公攤”效應，性價比顯著提升。

重慶本就是國際著名的山地城市，各項目多多少少地形都還是有些坡度的，在四代宅技術開發上就有很多創新之處：

結合山地特色引入垂直綠化、

低透光鍍膜玻璃（兼顧采光與隱私）、

智能灌溉系統等技術。

例如，國瑞浩月府設計6.3米挑高庭院，采用雙層防水和陶粒過濾層，支持大型綠植栽培；璞印金開項目利用鏡面玻璃解決隱私問題，同時優化采光和視野。

行業認可

在早些年市場行情比較好的時候，開發商做第四代住宅，比如在成都，是可以突破限價，最高可以突破30%限價，這是開發商最早做四代宅的初衷。

但在市場比較平穩的當下，開發商做第四代住宅，可以打造產品的差異化，畢竟在當下市場里，好項目真的是屈指可數，產品力強的項目更是少的可憐。

對開發商來說，走改善路線才是突破當下市場的有效之策，畢竟重慶71%的成交量都是二手房，而其中大部分總價又都在120萬以內。

開發商做普通新房，100%是打不贏二手房的。

四代宅的戰績也是有目共睹的。

2024年，重慶四代宅平均去化率約65%，是普通住宅的3-4倍，部分項目如龍湖云河頌開盤當日成交金額達3.6億元。高總價產品仍快速清盤，顯示高端市場接受度極高。

重慶本就是第四代住宅的極佳試驗城市，其他各城市的房地產同行評價重慶為四代宅“普惠化”的先行試驗區，其經驗被多城效仿，主要有這3點：

1、政策機制：首創容積率獎勵、存量土地激活模式

2、技術標準：形成立體綠化規范、庭院結構設計標準

3、產業延伸：衍生出庭院設計、養護等新興服務業態

重慶憑借政策突破、規模化落地和設計創新，已確立第四代住宅的全國領先地位，成為行業技術范本與政策標桿。其“政策-技術-市場”閉環模式，為全國住宅升級提供了可復制的經驗

預計未來會有越來越多的房地產同行來重慶取經學習交流，期待你們的到來！