2025年中國酒店業(yè)西部戰(zhàn)局：還能不能投？

近年來，中國酒店業(yè)整體連鎖化率快速提升，從2022年的38.75%上升至2024年的43.25%。其中中高檔和豪華酒店的連鎖化率均超過55%。然而，東部與西部地區(qū)在酒店市場發(fā)展上仍存在明顯差異。東部沿海地區(qū)酒店業(yè)更成熟，連鎖品牌密集、RevPAR（每間可售房收入）和ADR（平均房價(jià)）等經(jīng)營指標(biāo)全國領(lǐng)先，但投資成本也高企；相較之下，西部地區(qū)連鎖化率較低，許多城市酒店供給仍處于成長階段。在疫情后旅游熱潮和國家西部發(fā)展戰(zhàn)略帶動(dòng)下，西部酒店市場正迎來新的增長契機(jī)。

東西部酒店市場差異對比

目前，東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)酒店連鎖化率和集中度更高，一線及新一線城市星級(jí)酒店連鎖化率高達(dá)81.4% 。反觀西部，不論是省會(huì)還是地級(jí)市，連鎖品牌滲透率仍有不小提升空間。正因如此，近年各大酒店集團(tuán)紛紛將拓展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向西部下沉市場——據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2024年1月新開酒店主要集中在西北、東北和西南三大板塊，其中西北地區(qū)新開業(yè)酒店數(shù)量環(huán)比增長8.57%，增幅全國最高 。低線城市和西部區(qū)域連鎖率的空白，為品牌下沉提供了發(fā)展空間 。整體而言，西部酒店存量市場是一片“藍(lán)海”，連鎖化率雖落后東部但提升潛力巨大。

在酒店業(yè)績方面，東部市場的RevPAR和ADR明顯高于西部。東部發(fā)達(dá)地區(qū)由于商務(wù)和旅游需求旺盛，房價(jià)和出租率長期領(lǐng)跑全國。例如2023年上海市星級(jí)酒店平均房價(jià)達(dá)737.36元，RevPAR高達(dá)452.64元/間夜，均居全國首位 。北京、廣州、深圳等東部城市的RevPAR也普遍在300元以上 。相比之下，西部大部分省份的酒店收益水平低于全國平均水平（2023年全國星級(jí)酒店RevPAR為187.97元）

中西部酒店數(shù)值對比

從各省區(qū)星級(jí)酒店RevPAR排名可以直觀看出：除西藏這樣的個(gè)別旅游高地（接近196元/間夜）外，西部多數(shù)省份RevPAR尚不足全國均值，青海、寧夏等位居末尾，僅在100元左右 。這反映出西部整體市場付費(fèi)能力和客房收入仍落后于東部。

但值得注意的是，西部旅游熱點(diǎn)地區(qū)正在奮起直追。比如西藏依托獨(dú)特高原風(fēng)光，星級(jí)酒店平均房價(jià)和RevPAR已躋身全國前十 ；新疆在2023年接待游客2.65億人次、旅游收入達(dá)2967億元，同比大增117%和227%，實(shí)現(xiàn)“淡季不淡、旺季更旺” 。旅游客流的激增正迅速帶動(dòng)西部酒店市場升溫。

從投資成本與回報(bào)周期來看，西部地區(qū)相對東部具備一定優(yōu)勢。東部一線城市土地、建設(shè)和運(yùn)營成本高昂，奢華酒店項(xiàng)目投資額動(dòng)輒數(shù)億元以及更多，回本周期長達(dá)數(shù)十年甚至上百年。許多投資者理想的酒店回報(bào)周期是3-4年，但實(shí)際能在5年內(nèi)收回成本的案例并不多，不少酒店開業(yè)5、6年仍未回本 。

相比之下，西部及內(nèi)地二三線城市的酒店投資由于土地價(jià)格和人力成本較低，總投入可大幅下降。慢曲酒店投資人邱不語指出：“到下沉市場做中高端酒店，投資成本和運(yùn)營成本可以降低很多。只要運(yùn)營得當(dāng)、客源定位準(zhǔn)確，在下沉市場反而能獲得較高回報(bào)。”他認(rèn)為單房投資額在10-12萬元的中高端酒店非常適合GDP增速保持8%左右的地級(jí)市等成長型地區(qū) 。

這意味著在西部不少城市，建設(shè)一家中檔酒店的投入可能不到東部一線城市的一半，卻有望受益于當(dāng)?shù)芈糜魏蜕虅?wù)需求增長，實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的收益表現(xiàn)。當(dāng)然，控制成本只是一方面，還需匹配穩(wěn)定客源才能縮短回報(bào)周期 。總體而言，西部酒店項(xiàng)目的性價(jià)比相對更高，投資回報(bào)周期有望比東部熱點(diǎn)城市更短。但同時(shí)也要看到，西部市場區(qū)域廣闊、情況多樣，“水土不服”風(fēng)險(xiǎn)需充分調(diào)研規(guī)避 。

西部代表性城市酒店市場分析

為進(jìn)一步評(píng)估西部酒店投資機(jī)會(huì)，我們選取成都、西安、昆明、烏魯木齊四個(gè)具代表性的西部城市，從連鎖化進(jìn)展、需求增長、成本及運(yùn)營等角度進(jìn)行分析。這些城市涵蓋西南和西北地區(qū)，既有經(jīng)濟(jì)旅游重鎮(zhèn)，也有邊陲門戶城市，它們的市場現(xiàn)狀能為西部整體趨勢提供有力佐證。

成都：西南酒店業(yè)引領(lǐng)者

作為四川省會(huì)和國家中心城市，成都在西部酒店市場中地位突出。川渝地區(qū)是西部人口最稠密、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最雄厚的區(qū)域，品牌酒店數(shù)量顯著領(lǐng)先全國其他西部城市。截至2023年底，四川全省擁有2822家品牌酒店，僅成都就占據(jù)相當(dāng)大的比重 ；重慶市也有1210家品牌酒店 。成都長期以來既是旅游名城，又是西部重要的商務(wù)會(huì)展中心。

數(shù)據(jù)顯示，2023年成都和重慶展覽面積分列全國第4和第7，顯示出強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)展吸引力 。在旅游方面，成都以悠久歷史文化和美食聞名，“打卡”景點(diǎn)眾多，吸引國內(nèi)外游客。2023年成都星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入達(dá)到20-50億元區(qū)間，位居全國重點(diǎn)旅游城市前列 。這些因素使成都的酒店市場需求旺盛、客源多元：既有大量年輕商旅人士，也有休閑度假游客 。

國際高端酒店品牌萬豪、希爾頓、洲際等近年來紛紛在成都布局，使當(dāng)?shù)馗叨司频旮偁広呌诩ち?。目前成都中心城區(qū)高端酒店林立，客房供給充裕，市場已經(jīng)進(jìn)入品質(zhì)競爭階段。

對于投資者而言，成都仍具備酒店投資機(jī)會(huì)，但需聚焦差異化定位。一方面，中高端酒店在成都仍有增長空間。西南地區(qū)近兩年新開業(yè)中高端酒店主要集中在四川，體現(xiàn)出投資者對成都旅游市場的信心。中高端酒店投資規(guī)模適中、回報(bào)率較高，契合消費(fèi)升級(jí)需求，未來在成都周邊副中心和文旅新區(qū)仍有布局價(jià)值。

另一方面，也要看到成都市場競爭的白熱化。作為西部開發(fā)“主陣地”，成都吸引了眾多國際和本土連鎖品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場尤為擁擠，投資回報(bào)的不確定性加大 。因此在成都投資酒店，應(yīng)選擇有特色的細(xì)分市場或高潛力片區(qū)，避開供給過剩的區(qū)域，并注重提升品質(zhì)和差異化服務(wù)，以在激烈競爭中脫穎而出。

西安：文旅古都的市場潛力

西安是陜西省會(huì)，擁有深厚的歷史文化底蘊(yùn)和蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，是西北地區(qū)最具旅游號(hào)召力和商務(wù)活力的城市之一。作為十三朝古都，西安以兵馬俑、大雁塔、古城墻等世界級(jí)景點(diǎn)每年吸引海內(nèi)外游客數(shù)千萬，是國內(nèi)旅游熱門目的地。2023年陜西省旅游業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇，帶動(dòng)酒店市場回暖。

西安的酒店連鎖化進(jìn)程近年來明顯加快，各大品牌紛紛入駐。華住、錦江、首旅如家等集團(tuán)早已深耕西安市場，中高端酒店和特色酒店的數(shù)量不斷增長。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年西安星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入進(jìn)入全國50個(gè)重點(diǎn)旅游城市的第二梯隊(duì)（20-50億元），顯示出其旅游接待規(guī)模和消費(fèi)水平在西部首屈一指 。

在供給端，西安目前既有豪華國際酒店（如W酒店、瑞吉酒店等）滿足高端商務(wù)會(huì)展需求，也有大量經(jīng)濟(jì)型和中檔連鎖酒店覆蓋大眾游客。值得關(guān)注的是，西安的新店開業(yè)增速在全國名列前茅。2024年一季度，在一線和新一線19城中，西安新開業(yè)的3-5星級(jí)連鎖酒店數(shù)量位居前三，僅次于長沙和北京 。

這一方面是由于西安近年來舉辦的重大賽事活動(dòng)（如全運(yùn)會(huì)）提升了城市知名度，另一方面西安作為“一帶一路”節(jié)點(diǎn)城市，商務(wù)往來也在增加，為酒店業(yè)帶來增量客群。相較東部城市，西安酒店投資的土地和物業(yè)成本相對較低。加之政府對文旅產(chǎn)業(yè)的重視（如打造“大西安”文化旅游圈），為投資人提供了政策利好和市場信心。

綜合看來，西安作為西北龍頭城市，仍是酒店投資的一片沃土。中高端酒店在西安尤其有前景：一方面本地消費(fèi)升級(jí)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來穩(wěn)定需求，另一方面高品質(zhì)酒店供給仍有限，有品牌升級(jí)改造的空間。

中國旅游研究院楊宏浩所長就指出，中高端酒店投資的一個(gè)方向就是西北、東北地區(qū)的旅游城市，西安正是典型代表。當(dāng)然在投資西安酒店時(shí)，也需細(xì)分市場。例如，高新區(qū)、曲江新區(qū)等商務(wù)區(qū)和景區(qū)周邊，需求旺盛但已有不少成熟酒店；相比之下，臨近高校聚集的新興區(qū)域、地鐵沿線的新城區(qū)等，客源潛力大且競爭相對溫和，可以成為布局重點(diǎn)。總體而言，西安酒店市場基礎(chǔ)扎實(shí)又具成長性，投資人只要選準(zhǔn)地段和產(chǎn)品定位，依托其豐富的文化旅游資源，有望獲得可觀回報(bào)。

昆明：旅游樞紐的增長動(dòng)能

昆明地處云南高原，是“春城”和西南旅游集散中心。云南省旅游資源得天獨(dú)厚，近年來更是成為國內(nèi)旅游頂流。2023年云南省接待游客10.42億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1.44萬億元，同比分別增長24%和52.3%，均大幅超過2019年水平（恢復(fù)至2019年的129%和130%） 。

作為云南省會(huì)，昆明承接了龐大的游客流量，是滇西北、大理麗江方向旅游線路的起點(diǎn)和終點(diǎn)。一直以來，昆明的酒店市場以旅游度假客群為主，同時(shí)兼顧省內(nèi)政商出行需求。近年來，昆明酒店業(yè)顯現(xiàn)出消費(fèi)升級(jí)趨勢：高品質(zhì)的度假酒店和精品民宿不斷涌現(xiàn)，以滿足游客對民族風(fēng)情和自然體驗(yàn)的需求；經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店也在升級(jí)改造，以提升服務(wù)品質(zhì)留住回頭客。

從連鎖布局看，云南全省品牌酒店已達(dá)1525家，在西南地區(qū)僅次于四川 。錦江、首旅如家、華住等集團(tuán)在昆明均有多品牌拓展，全季、希爾頓歡朋、雅高宜必思等中檔酒店近年陸續(xù)開業(yè)，補(bǔ)充了市場供給。昆明的新開業(yè)酒店供應(yīng)增長在全國位居前列。

2024年一季度，昆明在新開3-5星級(jí)連鎖酒店房間量增速方面名列全國前十 。這表明投資者對云南旅游市場充滿信心，紛紛加碼昆明及周邊布局中高端酒店 。昆明酒店投資的優(yōu)勢首先在于旅游需求旺盛且相對穩(wěn)定——?dú)夂蛞巳耸蛊鋷缀跞隉o明顯淡季，“避寒避暑”旅游常年不斷。同時(shí)，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)成本相對東部低廉，土地獲取相對容易，加之云南正推進(jìn)國際旅游勝地建設(shè)，政府招商引資力度大，給投資項(xiàng)目提供了便利條件。

對投資人來說，昆明最值得關(guān)注的是旅游市場帶來的機(jī)遇。大眾旅游的火爆不僅讓經(jīng)濟(jì)型酒店保持高入住率，也推動(dòng)中高端度假酒店的興起。目前昆明高端度假酒店主要集中在滇池畔和陽宗海等風(fēng)景區(qū)，仍有進(jìn)一步開發(fā)空間。

同時(shí)，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)延伸和航線增加（昆明長水機(jī)場是西部最大的航空樞紐之一），昆明的會(huì)展和商務(wù)功能在增強(qiáng)，這將催生更多商務(wù)型酒店需求。可以預(yù)見，昆明未來的酒店業(yè)將更加多元，高端休閑度假與中檔商務(wù)并重。因此在昆明投資酒店，可根據(jù)區(qū)位選擇定位：市中心及巫家壩片區(qū)適宜商務(wù)精品酒店，近郊風(fēng)景區(qū)適合度假村或主題酒店，熱門景點(diǎn)周邊則可考慮中端連鎖或特色民宿，滿足大眾旅游住宿升級(jí)的趨勢。

烏魯木齊：絲路樞紐的后發(fā)優(yōu)勢

烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)首府，作為亞歐大陸橋中國段的終點(diǎn)城市，具有獨(dú)特的區(qū)位和資源稟賦。長期以來，新疆地區(qū)因地理遙遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá)，酒店市場發(fā)展滯后于內(nèi)地。但近年在“一帶一路”倡議推動(dòng)下，新疆旅游業(yè)和對外交流迅猛發(fā)展，烏魯木齊正迎來酒店業(yè)的后發(fā)崛起。

數(shù)據(jù)表明，2023年新疆全區(qū)接待游客2.65億人次，創(chuàng)歷史新高，同比大增117%；旅游收入達(dá)2967億元，同比增長226.9% 。新疆儼然已成為國內(nèi)旅游的新熱點(diǎn)之一，自駕游、冰雪游等新業(yè)態(tài)興起，使其旅游市場吸引力大增 。烏魯木齊作為新疆旅游門戶，直接受益于這一熱潮，酒店入住率和房價(jià)都有顯著提升。

由于歷史原因，烏魯木齊過去的高星級(jí)酒店多為本地或周邊國有企業(yè)興建，國際知名連鎖品牌較少。不過這種局面正在改變。2023年新疆迎來了首家萬豪集團(tuán)旗下酒店——烏魯木齊中建福朋喜來登酒店正式開業(yè)，填補(bǔ)了萬豪在新疆的空白 。希爾頓集團(tuán)亦將奢華品牌康萊德（Conrad）落戶烏魯木齊，這是西北五省首家希爾頓頂級(jí)酒店，標(biāo)志著國際高端酒店品牌對新疆市場的重視程度提升。

截止2023年6月

從數(shù)量上看，截至目前烏魯木齊星級(jí)酒店和連鎖酒店總量仍不大，全市住宿設(shè)施約有1800家 （含各類旅館民宿），但隨著旅游爆發(fā)式增長，供給擴(kuò)容勢在必行。多家國內(nèi)酒店集團(tuán)已將烏魯木齊列為戰(zhàn)略拓展城市，計(jì)劃引入中高端及經(jīng)濟(jì)型品牌以完善當(dāng)?shù)鼐频曜V系。例如，東呈集團(tuán)在新疆召開投資品鑒會(huì)，推出針對西部市場的連鎖酒店新模式，欲以較低成本快速復(fù)制經(jīng)濟(jì)型酒店，搶占市場空白 。

對于投資者而言，烏魯木齊的酒店投資價(jià)值正在快速攀升。一方面，旅游旺季時(shí)烏魯木齊酒店一房難求，房價(jià)上漲明顯，而現(xiàn)有高品質(zhì)酒店供給不足，這為新項(xiàng)目預(yù)留了市場空間。另一方面，烏魯木齊作為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)，未來商貿(mào)物流、會(huì)展產(chǎn)業(yè)也將發(fā)展，商務(wù)旅客會(huì)進(jìn)一步增多，帶動(dòng)中檔商務(wù)酒店需求。

在烏魯木齊投資酒店，應(yīng)考慮到季節(jié)性因素，新疆旅游旺季集中在夏秋兩季，冬季相對淡一些（但滑雪度假正在興起）。因此投資策略上可采用“淡季多接會(huì)展客、旺季主攻旅游客”的模式，提升全年平均入住率。此外，還需注重招聘和培訓(xùn)本地少數(shù)民族員工，優(yōu)化多語言服務(wù)，以適應(yīng)新疆多元文化環(huán)境。這些舉措有助于酒店更好地融入當(dāng)?shù)厥袌觯瑥亩@得穩(wěn)定收益。在國家政策和旅游東風(fēng)的助推下，烏魯木齊正從過去的邊陲市場變?yōu)榫频晖顿Y的新“藍(lán)海”。

西部機(jī)遇可期，布局需因地制宜

通過以上分析可以看到，中國西部酒店市場依然蘊(yùn)藏著可觀的投資機(jī)會(huì)。無論是西南的成都、昆明，還是西北的西安、烏魯木齊，都在不同程度上呈現(xiàn)出需求旺盛、供給升級(jí)的態(tài)勢：西部地區(qū)連鎖化率雖低但在加速追趕，旅游人次和收入屢創(chuàng)新高，中高端酒店的下沉布局取得良好效果。

這些趨勢表明，西部酒店業(yè)正步入發(fā)展快車道，對投資人來說意味著新的增長點(diǎn)。當(dāng)然，機(jī)會(huì)往往與挑戰(zhàn)并存。西部各省市情況差異巨大，投資需“因地制宜”：

1、選對城市和區(qū)位：優(yōu)先考慮旅游資源豐富或產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的城市。例如成都、西安這樣的中心城市，酒店市場成熟度高但勝在需求基數(shù)大，可選擇差異化切入；而像桂林、拉薩這類旅游勝地，旺季收益可觀但需平衡淡季。楊宏浩所長建議重點(diǎn)關(guān)注“一帶一路沿線城市”和西北、西南的熱門旅游城市 ，這些區(qū)域正得到政策和市場的雙重關(guān)注。

2、定位中高端、品質(zhì)升級(jí)：隨著消費(fèi)升級(jí)，西部游客和商旅客對住宿品質(zhì)的要求提高，單純追求低價(jià)的經(jīng)濟(jì)型酒店吸引力在下降。因此投資應(yīng)傾向于中高端精選酒店、特色精品酒店等“高性價(jià)比”產(chǎn)品，既控制在合理投資規(guī)模內(nèi)，又能提供優(yōu)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型的體驗(yàn)，以獲取更好的房價(jià)和口碑。 提到在中西部下沉市場打造單房投資10-12萬元的中高端酒店，正是迎合了這一趨勢。

3、把握存量改造機(jī)會(huì)：西部不少二三線城市的老舊單體酒店數(shù)量眾多，亟需品牌化改造提升。這實(shí)際上為投資人提供了低成本切入市場的路徑。以東呈集團(tuán)為例，他們在西部推出“老店翻紅計(jì)劃”，通過裝配式改造降低成本、縮短工期，以盤活存量資產(chǎn) 。未來幾年，西部存量酒店升級(jí)將是大趨勢之一，具有運(yùn)營優(yōu)勢和品牌輸出能力的投資方可以在這一領(lǐng)域大有作為。

4、防范風(fēng)險(xiǎn)，長期運(yùn)營：進(jìn)入西部市場需有耐心和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。首先是市場培育期的風(fēng)險(xiǎn)，新品牌新產(chǎn)品可能需要一段時(shí)間被本地消費(fèi)者接受，盈利爬坡期較長；其次是政策和環(huán)境因素，如部分地區(qū)可能出現(xiàn)旅游管控、疫情反復(fù)、生態(tài)環(huán)保要求等影響酒店經(jīng)營的情況。投資人應(yīng)做好長期運(yùn)營的準(zhǔn)備，重視本地團(tuán)隊(duì)建設(shè)和政府關(guān)系維護(hù)。在收益預(yù)期上不宜過度樂觀，做好資金鏈規(guī)劃，以應(yīng)對可能的波動(dòng)。

所以，西部酒店投資“有沒有機(jī)會(huì)”的問題，可以肯定地回答：有，而且大有可為。無論是蓬勃發(fā)展的西南文旅市場，還是加速崛起的西北商旅樞紐，都為酒店投資人提供了廣闊舞臺(tái)。正如業(yè)內(nèi)專家所言，“酒店投資機(jī)會(huì)始終存在” 。西部地區(qū)作為中國酒店業(yè)版圖中后發(fā)的板塊，在連鎖化和品質(zhì)化道路上正快速前進(jìn)。

抓住這個(gè)窗口期，選擇合適的城市和產(chǎn)品精準(zhǔn)布局，西部的酒店投資將可能實(shí)現(xiàn)較高的性價(jià)比和可觀的回報(bào)。對于酒店投資人、從業(yè)者以及地方文旅管理者來說，西部市場值得被重新評(píng)估與重視。只要理性研判、穩(wěn)健經(jīng)營，就有望在廣袤的中國西部開創(chuàng)酒店投資的新藍(lán)海。