謝逸楓：廣州城中村改造哪個項(xiàng)目補(bǔ)償最高？

文/謝逸楓

目前廣州市海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)城中村改造正在熱火朝天的開展，村民最關(guān)心的莫過于補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，其中補(bǔ)償是重中之重的核心問題。

從最高補(bǔ)償價(jià)來看，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋6萬元/平最高，其次是荔灣區(qū)聚龍灣啟動區(qū)5.6萬元/平，再次是荔灣區(qū)坑口村4.46萬元/平。

最后是三元里村城中村國有土地上的房屋3.78萬元/平。毫無疑問，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋6萬元/平比三元里村城中村高出2.22萬元/平。

從貨幣指導(dǎo)價(jià)均、貨幣補(bǔ)償征收獎勵、搬遷時限獎勵、棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)來看，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋最高，其次是荔灣區(qū)聚龍灣啟動區(qū)。

白云區(qū)三元里村的貨幣指導(dǎo)價(jià)均、貨幣補(bǔ)償征收獎勵、搬遷時限獎勵、棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)來看，比較低，并且附近的新樓盤房價(jià)都是5萬元/平方米以上。

從產(chǎn)權(quán)調(diào)換來看，海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋、荔灣區(qū)坑口村的產(chǎn)權(quán)調(diào)換是附近的樓盤并且品質(zhì)高及價(jià)格比補(bǔ)償高，并且先交房安置后拆遷。

白云區(qū)三元里村的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是興發(fā)廣場三四期、三元里村、松柏新村，從戶型和電梯配置設(shè)計(jì)意見稿看，品質(zhì)低，不是因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)?，可能沒有人愿意要房。

例如海珠區(qū)國有土地上房屋征收中心發(fā)布公告，將征收海珠區(qū)赤崗西路地段部分國有土地上房屋，用作海珠區(qū)新中軸綠軸東側(cè)道路建設(shè)。

2025年4月10日，公告顯示，此次征收將以貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置三種形式進(jìn)行補(bǔ)償安置，其中住宅貨幣安置最高可達(dá)6萬元/平方米。

2025年4月10日（征求意見稿）比1月10日的《新中軸綠軸東側(cè)道路國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿）》，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上大大提高。

住宅房屋的貨幣指導(dǎo)價(jià)為框架結(jié)構(gòu)41000元/平（上調(diào)2000元/平）、混合結(jié)構(gòu)39000元/平（上調(diào)2000元/平）、磚木結(jié)構(gòu)37000元/平（上調(diào)2000元/平）。

除上述標(biāo)準(zhǔn)外，還包括貨幣補(bǔ)償征收獎勵4000元/平方米、搬遷時限獎勵2000元/平方米（上調(diào)1000元/平方米），最后新增9000元/平的棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)。

4月10日的公告在各類結(jié)構(gòu)住宅房屋的貨幣指導(dǎo)價(jià)均提高了2000元/平，征收獎勵及搬遷時限獎勵分別上調(diào)1000元/平，此外新增9000元/平的棄產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)。

綜合折算后，在不計(jì)入臨遷費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助、設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)、房屋搬遷費(fèi)等其他費(fèi)用的前提下，正式方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高可達(dá)6萬元/平方米。

對比2025年1月發(fā)布的征求意見稿，正式方案中貨幣補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)全面提升，框架結(jié)構(gòu)由4.1萬/㎡增至4.3萬/㎡，混合結(jié)構(gòu)由3.9萬/㎡提至4.1萬/㎡。

磚木結(jié)構(gòu)由3.7萬/㎡升至3.9萬/㎡。疊加征收獎勵（5000元/㎡）、搬遷時限獎勵（3000元/㎡）及新增的9000元/㎡棄產(chǎn)補(bǔ)助，綜合補(bǔ)償最高可達(dá)6萬/㎡。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置同樣調(diào)整。《征求意見稿》中，被征收人需參考原住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房屋的市場評估價(jià)補(bǔ)足差價(jià)，現(xiàn)方案中，被征收人可按1：1比例。

選擇海珠區(qū)內(nèi)原址地段新建房屋進(jìn)行調(diào)換，差額在5平方米以內(nèi)的按照25000元/平方米支付超面積房款，5平方米以外則按照市場評估單價(jià)支付。

2024年12月20日，荔灣區(qū)聚龍灣啟動區(qū)又征收了一塊地，住宅最高補(bǔ)償5.6萬/平，還不包含搬遷費(fèi)等獎勵。這個數(shù)字，相當(dāng)康鷺網(wǎng)傳版1.68萬/平的3.3倍。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以選白鵝潭悅府的安置房。聚龍灣最新征收的，是啟動區(qū)（簡稱036地塊）。本次征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約期限為2024年12月20日起至2025年2月17日。

看住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置兩種選擇。其中補(bǔ)償款相信很多人看完都覺得不錯，算下來框架解構(gòu)最高補(bǔ)償5.6萬/平。

對比網(wǎng)傳版康鷺棄產(chǎn)最高補(bǔ)1.68萬/平（臨時安置費(fèi)40元/平·月），瑤臺1.1萬/平，三元里的3.78萬元/平（臨時安置費(fèi)40元/平·月），差距還是非常明顯的。

5.6萬/平不包含5000元一戶的搬遷費(fèi)和5500元一間的管道、設(shè)備等搬遷補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償臨時安置費(fèi)是50元/平·月，一次性給3個月，假設(shè)100平房子就能拿1.5萬。

例如荔灣區(qū)坑口村舊改征收補(bǔ)償方案意見稿，補(bǔ)償方式包含貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置三種方式。其中住宅最高補(bǔ)償4.46萬/平方米（不包其他激勵）。

住宅最高補(bǔ)償4.46萬/平方米，符合三個條件，分別為國有用地上的房屋，其次是住宅，并且在按照規(guī)定的時間簽安置補(bǔ)償協(xié)議及計(jì)價(jià)確認(rèn)表及交付房屋。

2025年2月20日，荔灣區(qū)公布山村和坑口兩條村的國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見稿），方案可選安置房、直接要房票選擇小區(qū)房。

住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)權(quán)證記載用途為住宅），框架結(jié)構(gòu)（A）房屋44600元/平方米，混合結(jié)構(gòu)（B）房屋43600元/平方米。

磚木結(jié)構(gòu)（C、D）房屋42600元/平方米。此外，還有5000元/㎡征收獎勵、3000元/㎡貨幣補(bǔ)償+3400搬遷時限獎勵等，意味著最高補(bǔ)償破5萬/平方米。

例如天河區(qū)凌塘村三社社員大會表決通過三項(xiàng)議題，分別是開發(fā)方案、戶型配比、補(bǔ)償安置。其中住宅貨幣最高補(bǔ)償1.6萬/平（不含其他獎勵）。

2024年12月5日，天河區(qū)柯木塱、大觀村兩條村私宅補(bǔ)3.5層，現(xiàn)金補(bǔ)償最高1.6萬/平+10%獎勵，合計(jì)1.76萬/平的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

超出3.5層部分，給予2200元/平材料補(bǔ)償。天河區(qū)柯木塱、大觀村這兩個征收項(xiàng)目，暫時給予現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞?，不安排回遷房（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）、房票安置。

例如白云區(qū)三元里村國有土地房屋征收方案意見稿，補(bǔ)償方式包含貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置、購買存量商品住房安置等四種方式。

2025年1月7日，白云區(qū)印發(fā)了三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案，其中補(bǔ)償費(fèi)，包括加上征收獎勵費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、臨時安置費(fèi)等。

但是符合3個條件，與荔灣區(qū)的坑口村舊改征收補(bǔ)償方案意見稿的條件。1月2日，三元里村城中村改造方案順利通過市城中村改造指揮部專題會議審議。

1月6日，首開區(qū)興發(fā)廣場三期、四期以及內(nèi)村征地預(yù)公告發(fā)布。1月7日晚，白云區(qū)印發(fā)了三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案。

2025年2月17日，廣州市白云區(qū)印發(fā)三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案 （征求意見稿）。這次的征求意見稿，是針對國有部分。

國有部分包括國有住宅、國有非住宅，以及國有用地上的私宅（村屋），至于集體用地上的村屋、集體物業(yè)，不再本次意見的補(bǔ)償征詢范圍內(nèi)。

《征求意見稿》，非住宅只進(jìn)行“貨幣補(bǔ)償”，而國有住宅的補(bǔ)償方式有4種可選項(xiàng)，貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置、購買存量商品住房安置。

其中住宅貨幣補(bǔ)償方面，如果參照評估價(jià)，則小區(qū)房、公寓按24800元/平方米補(bǔ)償，國有獨(dú)棟私宅按16800元/平方米補(bǔ)償（不包括獎勵、補(bǔ)償，含裝修）。

可以按“獎勵+補(bǔ)助”計(jì)算貨幣補(bǔ)償金額（不含機(jī)構(gòu)補(bǔ)償款）。其中住宅，征收獎勵最高5000元/㎡，棄產(chǎn)補(bǔ)助最高2000元/㎡，搬遷時限獎勵最高6000元/㎡。

非住宅，征收獎勵最高5000元/㎡，棄產(chǎn)補(bǔ)助最高1000元/㎡，搬遷時限獎勵最高15%，合計(jì)最高6000元/㎡+15%獎勵。

就是說小區(qū)房、公寓按24800元/㎡補(bǔ)，若算上5000元/㎡征收獎勵、2000元/㎡貨幣補(bǔ)償、最高6000元/㎡搬遷時限獎勵，棄產(chǎn)最高3.78萬/平方米。

至于結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，雖然本次征求意見沒提及，但之前發(fā)布的“廣州市白云區(qū)三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案”，其實(shí)早已公布。

國有獨(dú)棟私宅的最高棄產(chǎn)補(bǔ)償為16800元/㎡，即13000元/㎡、3600元/㎡。選擇產(chǎn)權(quán)置換，則按“套內(nèi)面積1:1”進(jìn)行置換。

新房相對舊房多出的套內(nèi)面積，10㎡以內(nèi)按市場評估價(jià)70%購買，10㎡以上部分按市場評估價(jià)購買。新舊房屋的公攤面積按“1:1抵扣”。

新房較舊房多出的公攤面積，按建安成本指導(dǎo)價(jià)結(jié)算。原有住宅面積比較小的權(quán)屬人，可申請按最小回遷戶型產(chǎn)權(quán)置換，差額面積按5102元/㎡的優(yōu)惠價(jià)申購。

根據(jù)已批復(fù)的三元里村城中村改造方案，村民的安置房全部回遷在改造范圍內(nèi)，即三元里街轄內(nèi)、興發(fā)廣場三、四期，松柏新村的原地安置。

對于未補(bǔ)繳土地出讓金（即房產(chǎn)證附頁寫著“土地出讓金未繳納”的房屋，還需按類型扣除需補(bǔ)繳金額），意味著到手的貨幣補(bǔ)償不是數(shù)字上的這么多。

2025年4月1日，白云區(qū)已組織成立13個征收工作組進(jìn)駐三元里村開展征拆工作，已有被征收居民主動了解征收補(bǔ)償安置方案并簽署《征收補(bǔ)償作價(jià)確認(rèn)表》。

4月3日，白云區(qū)印發(fā)征收三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋的決定。自3月31日起，征收三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋。

公告顯示，本次三元里舊改項(xiàng)目涉及的征地范圍包括三元里村舊村地塊，松柏新村地塊，興發(fā)三、四期地塊及和田地塊共計(jì)4宗地塊，面積共計(jì)約926.07畝。

現(xiàn)狀建設(shè)量達(dá)167萬平方米，涉及超6000棟各類建筑物，包括老舊小區(qū)、農(nóng)民公寓、集轉(zhuǎn)國獨(dú)棟村居（952棟）、集體所有物業(yè)等多種類房屋。

三元里城中村改造項(xiàng)目采取的是“依法征收，凈地出讓”的新模式，在征收完成、土地出讓前，需要先行對被征收居民補(bǔ)償安置。

項(xiàng)目改造后規(guī)劃總建設(shè)量為192萬平方米，整體拆建比1:1.15。三元里城中村改造項(xiàng)目已于今年獲得全國首批城中村改造專項(xiàng)借款授信，授信額度166億元。

首期71億元已于近日到賬，將在資金層面有力支持項(xiàng)目的征拆、安置工作。對老舊小區(qū)、集轉(zhuǎn)國獨(dú)棟村居類型征收房屋的補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。

被征收權(quán)屬人可自主選擇，貨幣補(bǔ)償方面，老舊小區(qū)和農(nóng)民公寓，補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)為2.48萬元/平方米；集轉(zhuǎn)國獨(dú)棟村居，補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)1.68萬元/平方米。

在疊加征收獎勵、棄產(chǎn)補(bǔ)助及搬遷時限獎勵等附加獎勵的情況下，綜合最高補(bǔ)償價(jià)可分別達(dá)3.78萬元/平方米和2.388萬元/平方米。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面，可選擇按照被征收房屋套內(nèi)面積1:1置換復(fù)建房屋，同時給予5000元。若想置換更大面積，簽約前3個月內(nèi)，超10平以內(nèi)部分按市場價(jià)70%購買。

10平方米以上按評估價(jià)100%購買。給予每戶5000元×2次的搬遷費(fèi)，臨遷費(fèi)則以40元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，首期一次性支付12個月，直至復(fù)建房通知收樓后3個月。

對于集體土地上的村民住宅，符合“一戶一宅”等安置條件且選擇安置的，按照“拆一補(bǔ)一”的原則，按房屋實(shí)測面積且不超過280平方米進(jìn)行核定安置面積。

此次征地范圍包括廣園中路以南、三元里大道以北、廣園西路以東、解放西路以西的整片區(qū)域，涉及到的擬征收土地面積為375301平方米，合計(jì)562.95畝。

2025年1月7日，白云區(qū)印發(fā)三元里村城中村改造項(xiàng)目土地及房屋征收補(bǔ)償安置方案，最高補(bǔ)償7590元/平方米（權(quán)屬人按期簽約、交房并放棄安置）。

征收土地的補(bǔ)償安置方式將有三種，貨幣補(bǔ)償、被征地農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和留用地安置。其中集體上的住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高為6600元/平。

按約定出具正式評估報(bào)告之日3個月內(nèi)交房予以15%的搬遷獎勵，即最高7950元/平。若3-6個月內(nèi)交房則予以10%的搬遷獎勵，6-9個月為5%。

9個月后未簽訂補(bǔ)償協(xié)議或交房，不予以獎勵。臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是40元/平/月，按3個月為一期支付。房屋實(shí)際測繪面積超過280平方米的部分不計(jì)臨時安置費(fèi)。

根據(jù)安置補(bǔ)償方案，三元里村住宅部分原則上采用“先補(bǔ)償，后回購公寓式住宅安置房”的形式實(shí)施安置。毫無疑問，這個方式不利于權(quán)屬人，補(bǔ)償?shù)筒⑷狈ΡＵ稀?/p>

2025年4月21日，廣州花都舊改重磅升級，打破“一村一策”，統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置最高280㎡/戶，貨幣補(bǔ)償6600元/㎡，房票7500元/㎡，簽約獎勵最高15萬。

政策落地還要面臨兩大考驗(yàn)。一是歷史遺留房認(rèn)定難，比如“一戶一宅”認(rèn)定需經(jīng)村、鎮(zhèn)、區(qū)三級審核，易引發(fā)確權(quán)爭議。

二是房票購買力存疑，房票核定價(jià)7500元/㎡，花都當(dāng)前新房均價(jià)約12000元/㎡。意見稿公示時候，不少村民對此提出質(zhì)疑。

花都區(qū)甩出整村征收，做地模式統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。涉及楊二村、三華村、東邊村，三華村、新街村、大陵村，平西村、新和村。

其中補(bǔ)償方案打破“一村一策”慣例，按統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)。安置面積上限280平/戶，超面積按3800元/平補(bǔ)償，不安置。貨幣補(bǔ)償綜合算下來，最高6600元/平。

房票7500元/平方米。這是廣州首個打破“一村一策”、實(shí)現(xiàn)區(qū)級統(tǒng)一規(guī)則的舊改方案。毫無疑問，做地模式正在成為廣州最主要的城中村改造模式。

這份方案還是很全，包括土地補(bǔ)償、農(nóng)村村民住宅（宅基地）、集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)等。土地補(bǔ)償方面，新華街/新雅街16萬/畝、花山鎮(zhèn)13萬/畝。

村民住宅（宅基地）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。方案提供復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、房票安置四種方式的選擇。被征收人可選擇其中一種補(bǔ)償方式。

復(fù)建安置，按宅基地證載面積計(jì)算，一戶一宅，最高封頂280㎡。超過280㎡的，超出部分建筑面積不安置，按3800元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償。

舉個例如，老王家宅基地100㎡，實(shí)際蓋5層共500㎡，但最高只能安置280㎡。超出的220㎡，可補(bǔ)償83.6萬元。

貨幣補(bǔ)償選擇拿錢走人的村民，每平米能拿到3800元（基礎(chǔ)）/平、2800元/平（獎勵），總共是6600元/平方米。這個價(jià)比2024年大陵村舊改翻了一倍。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換提供區(qū)內(nèi)商品房或政府房源，具體方案由鎮(zhèn)街制定并報(bào)區(qū)政府審批。房票安置，按7500元/㎡發(fā)放房票（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、臨時安置費(fèi)及政策獎勵）。

同時可購買區(qū)內(nèi)存量住房并享購房獎勵。最后是靈活補(bǔ)差?，不足280㎡可補(bǔ)足面積，但不可與復(fù)建安置疊加。此外，為了提速簽約搬遷，還有額外獎勵。

30天內(nèi)簽約和搬遷，以面積280㎡的住宅為例，最高能拿7.6萬元。31天-60天簽約和搬遷，獎勵縮水一半。超過60天，啥都沒有。

選復(fù)建安置的村民，30天內(nèi)簽約可免費(fèi)得1個車位（價(jià)值5萬），還能5萬“骨折價(jià)”再買1個。若拖到60天，車位價(jià)漲到3-6萬/個。

選現(xiàn)金或房票的，60天內(nèi)簽約直接獎10萬，秒殺其他安置方式。混合選擇的，最高能疊加15萬優(yōu)惠（車位+現(xiàn)金）。

補(bǔ)償方案初稿在2月25日至3月27日在7個村掛出來讓大家提意見，最終區(qū)政府3月31日火線拍板。從征求意見到落地僅用35天，創(chuàng)下花都舊改政策出臺最快紀(jì)錄。