建得了奧運村，救不活自己：首開的黃金時代坍塌了？

二十年前，北京城開與天鴻集團合并，首開股份橫空出世，誕生之日便自帶“北京市最大房企”的光環(huán)。

從亞運村、奧運村到國家體育館，首開用5000萬平方米的建筑體量撐起北京城的天際線，“京城一哥”的稱號響徹地產(chǎn)圈。

然而，當2024年財報發(fā)布時，我們驚訝地發(fā)現(xiàn)，首開已經(jīng)今非昔比——全年巨虧81.41億元，連續(xù)三年累計虧損近150億元，營收近乎腰斬，負債率攀升至74.4%。

這讓很多行業(yè)從業(yè)者在扼腕嘆息的同時充滿疑惑：曾經(jīng)與帝都共生長的首開，為何節(jié)節(jié)敗退？

壹

回首首開走過的路，或許，在其竭力維護“京城一哥”的體面中，隱患早已悄然埋下。

首開的高光時刻定格在2018年。

那一年，首開憑借最后兩個月的沖刺驚險跨過千億門檻，但代價沉重——為了分攤北京高地價的風險，首開選擇“合作開發(fā)、不操盤”模式。

當合作伙伴，如保利、龍湖等房企在前臺唱戲，首開選擇隱身幕后。

其他房企自然是看中了首開國資委背景和在業(yè)內(nèi)的“好人緣“，以及其不錯的資源整合能力，首開也得以對沖北京地價快速攀升帶來的潛在風險。

不過，合作開發(fā)這把雙刃劍在雖讓首開得以保住了銷售額，卻也使其在市場中逐漸失去品牌話語權(quán)。

市場記住了保利操盤的“和悅?cè)A錦”、龍湖打造的“景粼原著”，卻鮮少有人知道首開才是背后的聯(lián)合開發(fā)者。

對合作的依賴已成痼疾，千億俱樂部的“虛胖”背后，是首開淪為了“黃金配角”。

貳

首開的另一重困境來自激進的土地策略。

2016年，首開提出“根植北京，擴張全國”的戰(zhàn)略，在全國范圍內(nèi)攻城奪地——當年新增的14塊土儲中有13塊位于京外。

脫離了大本營四處出擊的方式曾讓首開短暫受益，但反噬則來得更為猛烈。

由于調(diào)控的逐步深入，首開在外地的經(jīng)營難言樂觀。

譬如，首開在東莞的首開熙江玥，當初備案價在兩萬出頭，但由于去化困難，不得不一再下調(diào)價格，最終以工抵房的名義打了對折。該項目開發(fā)周期長達兩年，遠高于行業(yè)平均周轉(zhuǎn)速度，錯失2022年市場窗口期，成為首開激進擴張戰(zhàn)略下“高價囤地反噬”的典型案例

與此同時，北京大本營也遭其他房企蠶食。

自從2019年中海以280.9億元銷售額取代首開成為北京銷冠以來，首開市占率逐年下跌。

2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；權(quán)益銷售額為105.2億元，排名第七位。

今年以來，首開的排名還在下降。首開一季度在北京市場全口徑銷售額為33.6億元，排名第十一位；權(quán)益銷售額為16億元，排名第十三位。

如今，面對行業(yè)下行，或許是受以往戰(zhàn)績的影響，首開的應對策略顯得被動：2024年僅新增兩宗土地，總成本12.2億元，同比縮水88%。

土地儲備的收縮雖緩解現(xiàn)金流壓力，卻也暴露其戰(zhàn)略保守，未來增長動能不足。

更殘酷的是現(xiàn)金流壓力。

2024年，首開簽約金額僅剩400億元，同比下滑35%，但債務規(guī)模卻持續(xù)擴大。

為了續(xù)命，首開接連幾年都忙著甩賣資產(chǎn)：北京發(fā)展大廈、鉑郡商街、珠海公司股權(quán)……甚至連自持十余年的“親兒子”商業(yè)項目也含淚拋售。

叁

首開的國企身份是它的護城河。

首開也樂于營銷這個身份。

關(guān)于這點，可以查查百度。

在年度報告中，首開承認，“2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。”

首開的掙扎是那么明顯。

2024年，首開裁員262人，高管薪酬總額縮水440萬元，組織架構(gòu)反復整合。

但這些節(jié)流措施相比81億虧損，只是九牛一毛。

首開的跌落，是時代轉(zhuǎn)身時的一聲嘆息。

曾經(jīng)的“京城一哥”，未能在行業(yè)轉(zhuǎn)向“精細化運營”時抓住先機。當高杠桿、快周轉(zhuǎn)的模式失效，當合作開發(fā)的捷徑反噬品牌，當國企光環(huán)抵不過市場鐵律，首開給整個行業(yè)留下的警示是—— 地產(chǎn)下半場的生存法則早已改變，

而對于首開，我們?nèi)耘f期待：那個筑就半座北京城的巨頭，能否重建自己的光榮與夢想？