比肩星河灣？超百億地塊能革新朝青板塊?

五月的北京慢慢熱了起來，同樣的還有土拍市場。

拆哥節前最關注的一件事，就是4.28號的土拍。也是在這場土拍下，中建智地+中國金茂+越秀地產三家房企一起，以126億元，北京土拍歷史上第二高的價格，拿下了平房鄉11號地塊。

朝陽在近1年的土拍里深諳買賣的精髓，那就是捆綁售賣，也就是組團形式供地。帶來的成果也顯而易見，容易總價更高，讓多家房企聯手拍下，也是希望能各家合作，吃下塊大的。

但是并不是每一塊地塊都是優良地塊，這樣的捆綁銷售也是考驗房企之間磨合程度，對于板塊的理解，以及最重要的，怎么產生“大地塊“”+“多房企”，1+1大于2的效果。

126億，必須有值得這個價格的原因。

朝青板塊：一場醞釀已久的大更新

許多時候，我們要很久才發現城市界面的更新。

朝陽大悅城最近投入使用的新過街天橋，包含了四座電梯，三座扶梯，將朝悅和四周居民區無縫連接起來。這也意味著朝青的界面越來越精細化，不搞大拆大建，但更新更便利。

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同樣的朝青板塊的商業核心——朝陽大悅城。一直以來在北京商圈的翹楚行列中，去年年初還更新了B1層的商鋪陣列。再往前翻翻，還有各種IP商鋪的助陣，也曾有華北地區唯一一家teamlab交互藝術空間的落成。

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再往遠推算還有一條在建的22號線，傳聞的甜水園舊城區改造項目，平房鄉另一個棚改CY00-1103項目。近了來說，項目周邊，北側的亮馬廠中街，東側的亮馬廠東路，兩個地塊之間的亮馬廠南街，也要在27年末預計建成。拆哥最近也寫了一篇關于附近新別墅區的文章，這預示著在朝青板塊要經常出現在聚光燈下了。

所以城市界面更新+賣地，是要同時進行相輔相成的。

這次打包出售的2107-01、02、03地塊位于平房鄉，距離朝陽大悅城步行1公里左右，同時加上地鐵6號線青年路站。

稀缺一是朝青板塊幾乎十多年沒有新盤供給了。

十多年意味著這一個盤在附近是沒有可比盤的，只能和附近比如保利和金茂合資的金茂滿曜進行有限維度的對比。尤其，金茂能夠借助這個地塊加強朝陽的產業布局，而對于北京東邊產業薄弱的越秀，這也是一個良機。

稀缺二是地鐵+大悅城的雙重加持。

步行1公里內有大商業+地鐵的新盤在朝陽區甚至整個北京市的稀缺性還是能夠肯定的。北京商業體按照銷售額排名，朝悅能排上個第一梯度。

稀缺三是公園綠地

2107-01、02、03地塊的東西兩側，共有著三個不同大小的公園，西邊的星河灣生態公園，兒童主題樂園，西邊的朝陽平房公園。

有三個大型公園包圍著這件事在新盤里面可算是少的。這也是項目之后的一個重大賣點。再往北走還有兩個大型公園京城森林公園-西區和東區，在北京步行范圍內有五座大型公園的稀缺性絕對是Top1了。

再加上其他也有利好，比如自帶的02地塊的幼托用地，星河灣這個豪宅對于圈層的加持。

但是，也有缺陷

最直接的就是這塊幼托用地了，放在01地塊正方形的東南側，浪費了一大塊樓層采光，樓棟也不太好排。目前圈內也是說，希望幼托用地可以轉移到黃衫木店路一側，形成一個窄三角形。但是這樣也勢必增加幼兒園設計難度，再說一個尖角用地的幼兒園，業主也估計覺得有點“怪”，咱敢問有哪家幼兒園感設計個三角兒的房子出來。

那就還有一種方法就是放在01地塊北側。那03地塊前往幼兒園的時間就要大大提升。魚與熊掌不可兼得啊。

最不需要擔心的是項目東側的高壓線，已經明確會入地，只不過具體入地時間未知。這玩意從申報到正式遷移入地至少要1年以上的時間，也有可能交房了高壓線還在...

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其中規劃文件還明確了要在03地塊建設一條11米寬的街坊路，明顯有紓解交通和行人動線的考量，但綜合一看，規劃文件中對于綠化率只有30%的參考，限高80米，容積率2.6，還要再被一條路分走空間。這三個數據加起來，首先能夠確定的不能超越綠化率60%的星河灣。再加上2.6的容積率，也就意味著套數多，拆哥隨便拿Chat GPT算了算就算出來3000+套的結果…

但是街坊路也不一定是壞事，中建在國賢府搞得唐風街區也很不錯了。“智王”這次如果能對街坊路出手的話，也是一個賣點，相當于國賢府唐風街區2.0。配合幼托+樓外面設計可以期待一波。

拆哥猜測雖然后續會以中高端改善為主，會有不錯的大平層產品，但是也肯定要有超小面積段的兩室甚至三室了。畢竟中高端的剛需，也是一個忽視的市場。

對面的朝陽熙悅尚郡，僅僅隔了一條路，在當時剛上時候全石材的外立面，全5萬+的價格，即使是在市場換代情況下，也堅挺在7w上下的價格。一證明新地塊足夠有價格開出8.5w+的價格，二證明，朝青板塊的潛力，還是有的。

朝青板塊在新盤中一直都是一個默默無聞的存在，但朝青的買房需求一直存在。

許多17,，18，19年在互聯網和廣告，快消最后的榮光入職的年輕人，見證了中國互聯網從巔峰回歸平穩的同時，也從六號線越來越往里搬，從草房北京像素換到了青年路的合租或者一居室。眼下也正是這一群人要上車的時代。另外一個角度在置換大潮下，出現了很多為了本地成年孩子后來考慮的家庭。朝青就是他們心水的板塊之一，適合年輕人發展，離市區也近，但是奈何供地太少，有時只得放棄。

這次126億拿下，也意味著朝青這塊平靜的池塘終于有了一絲響動，會不會拿下CBD核心區的買房客戶，會不會成為接下來朝青板塊比肩星河灣的存在。到時候就得看這中建智地，中國金茂，越秀地產這三家房企的操刀了。

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