金茂青島少賣 30 億，看似意外，實(shí)則早已埋下失利伏筆

金茂青島業(yè)績下滑30億背后：區(qū)域困境與企業(yè)全局危機(jī)的共振

2025年青島樓市行情不好，正好能看出哪家房企實(shí)力強(qiáng)、扛造。這邊海信地產(chǎn)還能靠著112億元的銷售額領(lǐng)跑，甚至實(shí)現(xiàn)增長；而一直穩(wěn)居第二的中國金茂，卻交出了一份慘不忍睹的成績單——2024年還能賣出76.09億元，到了2025年就只剩46.29億元，一年少賣了近30億，跌幅超過39%。這不僅僅是金茂在青島的一次失利，更能看出這家老牌央企，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，整體都遇到了大麻煩，核心就是房子賣不動、布局不合理，再加上企業(yè)自身業(yè)績壓力太大，多重問題湊到了一起。

青島業(yè)績大縮水：主力樓盤賣不動，新樓盤不對胃口

青島是金茂重點(diǎn)布局的城市，這里的業(yè)績好壞，直接能看出它在地方運(yùn)營上的不足。2024年，金茂在青島的業(yè)績主要靠三個(gè)樓盤撐著：大云谷金茂府賣了33.8億元，占了總銷售額的近四成，世園金茂府賣了14.75億元，中歐國際城賣了13.28億元，這三個(gè)樓盤加起來，撐起了金茂青島七成以上的業(yè)績。可到了2025年，這三個(gè)“頂梁柱”全垮了——大云谷金茂府只賣了12.39億元，世園金茂府降到8.9億元，中歐國際城更是幾乎沒了銷量，曾經(jīng)的業(yè)績主力徹底失勢。

深究原因，主要是樓盤的生命周期和產(chǎn)品定位沒踩對節(jié)奏，再加上頻繁出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題和業(yè)主維權(quán)事件，更是讓情況雪上加霜，直接砸了品牌口碑，房子就更難賣了。大云谷金茂府到了銷售末期，剩下的大多是商鋪、公寓和地下車位，這些產(chǎn)品在青島樓市整體低迷的時(shí)候，比住宅難賣多了，而金茂又沒及時(shí)在周邊拿地、推出新的住宅樓盤，導(dǎo)致后續(xù)沒了新客源。

更讓人不滿的是，大云谷金茂府還頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主維權(quán)不斷。2025年10月，有業(yè)主在小紅書上爆料，小區(qū)地下車庫的地坪漆大面積開裂、起皮，不少地方還漏水，下雨天得墊木板才能走，修完不到3個(gè)月又壞了，當(dāng)時(shí)已有80多戶業(yè)主聯(lián)名投訴，但金茂的物業(yè)和開發(fā)商一直不回應(yīng)，記者打電話核實(shí)也沒得到明確答復(fù)。除此之外，2025年6月和2026年1月，業(yè)主還因?yàn)檐囄粏栴}維權(quán)——小區(qū)車位只賣不租，不買車位的話，一周最多只能停8小時(shí)，開發(fā)商工作人員甚至說“從沒承諾過出租車位”，律師都說這違反了《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主更不滿了，尾盤就更難賣了。

世園金茂府2024年靠降價(jià)勉強(qiáng)賣了些房子，2025年推出的新地塊“璞逸世園”，又盲目追求高端，主打大戶型疊拼，雖然符合金茂“府系”的高端定位，但青島想買改善房的人，大多承受不起這么高的總價(jià)，導(dǎo)致這個(gè)新樓盤一直賣不動。中歐國際城作為一個(gè)大型社區(qū)，2025年銷量暴跌，也暴露了金茂在遠(yuǎn)郊板塊運(yùn)營的不足——周邊配套兌現(xiàn)太慢，再加上市場需求減少，越來越少人愿意買這里的房子。

而且，金茂在青島的布局也很保守。2025年，嶗山張村河、王家村等板塊因?yàn)橛幸?guī)劃利好，成了各大房企爭搶的熱門區(qū)域，但金茂始終沒參與進(jìn)來，一直靠著高新區(qū)、東李世園等老區(qū)域的舊樓盤“吃老本”，錯(cuò)過了新增銷量的機(jī)會，業(yè)績跌幅也變得更大了。值得一提的是，青島的質(zhì)量和維權(quán)問題，并不是個(gè)例，在北京，金茂開發(fā)的佑安府也出現(xiàn)過嚴(yán)重質(zhì)量問題，精裝房變“問題房”，業(yè)主不得不拆了重裝，這也能看出，金茂在快速擴(kuò)張中，已經(jīng)放松了對房屋質(zhì)量的把控。

企業(yè)整體遇困：規(guī)模縮水、不賺錢，戰(zhàn)略還老變

金茂在青島的失利，并不是偶然，而是企業(yè)整體經(jīng)營困難在地方的體現(xiàn)。2024年對金茂來說是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)——這一年，它的全國簽約銷售額同比下降30%，只剩982.55億元，自2018年進(jìn)入千億房企行列后，第一次掉出了這個(gè)隊(duì)伍；營業(yè)收入也下降18%，只剩590.53億元，創(chuàng)下近三年最大跌幅。雖然靠著節(jié)省開支，實(shí)現(xiàn)了10.65億元的凈利潤（2023年還是虧損69億元），但這種盈利并不是靠多賣房、多賺錢，而是靠“省”出來的，核心業(yè)務(wù)的賺錢能力其實(shí)一直在變差。

金茂的盈利壓力越來越大。2025年上半年，它的核心業(yè)務(wù)毛利率只有12%，雖然比之前稍微漲了1個(gè)百分點(diǎn)，但遠(yuǎn)低于其他頭部央企15%-20%的平均水平，甚至沒達(dá)到自己內(nèi)部設(shè)定的新項(xiàng)目毛利率目標(biāo)。為了保住規(guī)模，金茂只能靠降價(jià)賣房，2025年上半年房子均價(jià)還是2.6萬元/平方米，到了前三季度就降到了2.2萬元/平方米，房價(jià)降了，利潤空間也被擠壓得所剩無幾。

另外，金茂這些年喜歡和其他企業(yè)合作開發(fā)樓盤，2025年前10個(gè)月，自己能分到的銷售額只有69%，剩下的三分之一都要和合作方分，這就導(dǎo)致表面上銷售額漲了（2025年前三季度同比漲了27.3%），但實(shí)際歸屬于金茂母公司的凈利潤，只漲了8%（2025年上半年），股東實(shí)際賺的錢被大幅稀釋。

除此之外，金茂的管理層和組織架構(gòu)也頻繁變動，能看出它的戰(zhàn)略一直在搖擺。2025年，金茂把“總部-區(qū)域-城市”三級管理，改成了“總部-城市”二級管理，撤銷了所有區(qū)域公司，還換掉了原來的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)班子。這已經(jīng)是2022年以來，金茂第四次換董事長了，4年里“一把手”換了好幾次，最短的只任職33天，最長的也沒超過2年。管理層不穩(wěn)定，導(dǎo)致企業(yè)的戰(zhàn)略沒法連貫執(zhí)行，青島區(qū)域的項(xiàng)目推進(jìn)、資源分配也受到影響，應(yīng)對市場變化的能力越來越弱。

金茂的其他業(yè)務(wù)也在拖后腿。比如寫字樓租賃，北京的凱晨世貿(mào)中心、金茂大廈等核心寫字樓，2024年的出租率一直在降；酒店業(yè)務(wù)更是成了負(fù)擔(dān)，10家主要酒店里，9家房價(jià)下跌，5家入住率沒漲反降，2024年底，金茂只能賣掉三亞希爾頓酒店，換回18.49億元緩解資金壓力。這些非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的疲軟，不僅沒能幫到主業(yè)，反而加劇了資金壓力，讓金茂在青島等區(qū)域的項(xiàng)目投入，變得更加緊張。

反思與破局：金茂該怎么走出困境？

金茂青島一年少賣30億，從來都不是一場偶然的“翻車”，而是無數(shù)個(gè)隱患疊加后的必然結(jié)果。從主力樓盤的質(zhì)量滑坡、業(yè)主維權(quán)不斷，到布局保守錯(cuò)失熱門板塊；從企業(yè)整體規(guī)模縮水、盈利承壓，到管理層頻繁變動、戰(zhàn)略搖擺不定，每一個(gè)問題，都在慢慢消耗著這家老牌央企的品牌信譽(yù)和市場競爭力。

曾經(jīng)，金茂憑借“府系”高端定位，在青島樓市站穩(wěn)腳跟，穩(wěn)居行業(yè)第二，成為很多人心中“央企靠譜”的代名詞。可如今，它卻在行業(yè)下行期，暴露了自己所有的短板——既沒能讀懂青島市場的需求變化，盲目追求高端導(dǎo)致房子賣不動；也沒能守住質(zhì)量底線，讓維權(quán)事件砸了自己的口碑；更沒能穩(wěn)住企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展節(jié)奏，戰(zhàn)略頻繁調(diào)整、管理層動蕩，讓區(qū)域項(xiàng)目失去了發(fā)展方向。

金茂青島的30億業(yè)績縮水，是一次慘痛的教訓(xùn)，也是一記清醒劑。它提醒著所有房企，樓市的“黃金時(shí)代”早已過去，靠盲目擴(kuò)張、降價(jià)促銷換來的規(guī)模，終究難以長久；唯有守住質(zhì)量底線、讀懂區(qū)域市場、穩(wěn)住戰(zhàn)略方向，才能在行業(yè)低谷期站穩(wěn)腳跟。而對于金茂而言，青島區(qū)域的失利只是一個(gè)開始，如果不能正視自身的問題，依舊搖擺不定、忽視口碑與質(zhì)量，未來，或許會面臨更艱難的處境，曾經(jīng)的千億央企榮光，也可能慢慢褪去。