招商攬閱：教科級紅盤樣本，"場景營造+空間進化"雙輪驅動

在長沙樓市同質化競爭白熱化的2025年，招商攬閱這個位于梅溪湖與麓谷交界處的項目，用"場景營造+空間進化"的雙輪驅動模式，重新定義了城市改善型住宅的價值標尺。

精準拿地

時隔五年首宗涉宅地，拿地成本可控

2025年1月，招商蛇口與麓谷發展集團達成戰略合作簽約，共同開發該宗地塊。

標志著招商蛇口正式進入麓谷，同時也標志著招商蛇口與麓谷發展集團將共同開發[2024] 長沙市 046 號純住宅地塊。

招商蛇口看中這塊地是有跡可循的。

5年首宗：這是麓谷片區近5年僅有的住宅地塊，梅溪湖一期近十年僅2宗地塊容積率≤3.0。

成本可控：該宗地本身就是2024年包括梅溪湖、麓谷、市府等周邊片區中樓面價最低的地塊，與麓谷發展集團合作能更好的降低土地成本，將更多的成本放到打造產品力上面，也最終實現了產品力的突圍。

人口與商業雙核芯區域：宗地位于梅溪湖和高新區交界處，屬于河西人口密集和商業繁華的兩大片區交界處，既有客源，也不耽誤居住的舒適度。

配套確定性：能更好的享受片區配套優待，例如未入市已確定教育資源。

雙區價值疊加

高端產業與國際生活圈的碰撞

土地的先天稟賦只能讓項目站在一個較高的起點，區位價值則能讓項目吸引更多的人群。

項目位于梅溪湖國際生活圈與麓谷科創 CBD 交匯處，既能享受梅溪湖文化藝術中心、金茂覽秀城等成熟配套，又能承接高新區產業人口紅利。

麓谷作為長沙“硅谷”，是長沙乃至湖南的信息產業基地

片區實現了技術上的突圍、推動了多個大型頭部企業進駐，更聯合大學研究院強化了技術壁壘，推動片區產業升級。

在技術上，麓谷的龍頭企業聚焦芯片設計、生物醫藥、新材料等“卡脖子”領域，其技術研發成果直接對標國際水平，推動片區向“高精尖”產業鏈上游躍遷。

在企業端，中聯重科、力得爾、易能生物、華曙高科等行業領軍企業的區域研發中心或總部落地，通過品牌虹吸效應吸引配套企業和高端人才集聚。例如，力得爾智能傳感技術研發總部的5G產業系統軟硬件研發中心、傳感器研究中心等研發中心，將助力長沙全力建設全球研發中心城市。

（力得爾智能傳感技術研發總部）

在科技研發上，麓谷擁有湖南大學研究院、長沙半導體研究院等科研平臺，與企業的聯合實驗室形成“產學研用”閉環。例如，華曙高科的3D打印技術已應用于航空航天、汽車、醫療等領域，其與高校的合作進一步強化了技術壁壘，塑造“硬科技”標簽。

(3D打印技術應用)

目前片區擁有3.3萬余家企業、22萬高薪科技人才、科研資源高度聚集，但住宅用地僅占比20%，且以剛需產品為主，高品質改善住區缺口顯著。

招商攬閱作為近五年首個純新盤，精準填補“產業高地、居住洼地” 的市場空白。

梅溪湖作為長沙城市副中心，歷經十余年開發已趨于成熟。

片區無論是商業、辦公、文化還是休閑均可提供完善服務，未來項目業主無論是去覽秀城、梅瀾坊逛街，還是去往人民醫院、或是游覽梅溪湖，都極為便捷。

（金茂覽秀城實景圖，來源金茂官微）

一邊是工作，一邊是生活，項目盡享長沙雙核芯資源。

產品定位

精準捕捉城市新中產需求

一個項目的好壞，需要天時地利人和。天時是剛好在市場產品同質化嚴重的今天，河西需要招商蛇口將產品“卷”起來，地利是雙區核芯地段，任何則是招商攬閱的產品定位。

招商攬閱對市場進行了精準分析和定位，將項目客源主要分為三類：

一是麓谷科創精英，2023年湘江新區常住人口達167萬，而這其中又以麓谷二三期為區域人口總量及密度最高。

根據騰訊人口指標，2023年麓谷工作人口總量已達到39.08萬，明顯高于梅溪湖一期和尖山湖。另外根據麓谷人才公寓租賃年齡段來看，主力集中在30-35歲；這類客群對空間的成長性、社區的社交屬性、日常的度假體驗有著更高階的需求，同時這類人群大多面臨小孩教育問題，對教育需求較高。

二是梅溪湖一期置換客，梅溪湖一期十年間成交110平米以下戶型近5萬套，這部分居民有置換或再買需求，這類人群對產品品質有更高的需求。

三是全城改善客，對教育、品質均有較高期待。

針對客戶成長性需求

招商攬閱推出戶型為117-139平米，總價段在150-200萬的產品，并提出“空間成長”的設計理念。打破傳統住宅設計中，戶型往往是對家庭生活的"固化想象"，將鋼筋混凝土轉化為可伴隨家庭成長的"有機生命體"。

以約139㎡戶型為例，該戶型可改造為“大橫廳 + 雙套房”，適配全生命周期需求。

空間成長：戶型采用"去固定化" 設計，7.2米橫廳可根據不同時期調整。新婚期設為書房，二孩時改為兒童房，職業轉型期可辟出工作室，實現 "一套房適配人生不同階段"。

空間彈性：主臥套房與次臥可合并為超40㎡育兒空間，提升育兒舒適度，既保證主人間的私密性，也方便就近照顧新生兒。

這種"全生命周期戶型"設計，使單套住宅可滿足新婚、育嬰、養老等不同階段需求，將房屋使用周期從傳統15年延長至30年以上。

針對重視教育資源的年輕家庭

項目還未入市，教育紅頭文件便已明確。項目小學讀是麓谷小學，初中讀師大附中高新實驗中學。

（本宣傳資料中涉及的教育配套信息僅供參考。最終須以政府教育主管部門的最新政策為準）

師大附中高新2024年839畢業生，36個師大附中指標生，其中最高分674，最低分651，四大率4.2%，成績在長沙前列。

針對追求品質生活的改善型購房者

項目的低密度規劃、高品質園林和負公攤設計，符合這類客戶對居住品質的追求。

招商攬閱規劃建設12 棟 16-18 層小高層，容積率僅2.0。

對比周邊已入市的新規項目以及未來即將入市的涉宅地塊來看，項目容積率低于周邊絕大多數現在和未來項目，純小高層也填補了梅溪湖和麓谷兩大片區產品空白區。

招商攬閱主力戶型為117-139㎡，部分得房率超110%，相對周邊同期新規產品而言，得房率更高。

除室內得房率外，項目電梯廳面積最大近11平米，相當于其他項目的次臥面積，居住舒適度增高性明顯。

產品創新

四大產品革新，打造約7800平米立體公區

招商攬閱不是傳統意義上的居住空間，而是一部"生活史詩"！項目由招商蛇口首席設計師金輝擔綱，聯手矩陣縱橫、麥微景觀等國際一線團隊，打造四大產品革新，重新定義理想生活。

#SPORTS

大門

藝術新繹，匠心質感

項目廣泛運用非遺工藝與石材手工慢藝，月光米黃石材、棕編技藝、竹編肌理等設計，大幅提升了社區的美學質感。

楚式木雕、賽博湘石演繹摩登風尚，在入口處采用了合肥2000萬級豪宅招商璽同款的油橄欖設計，高約6.2米、寬約44米的大門，營造高門大戶的儀式感，讓品質觸手可及。

(大門實景圖)

#SPORTS

園林

全景度假，奢華體驗

打破傳統小區單調乏味的園林設計，招商攬閱首創度假公園式景觀，傾力打造約3600㎡中央景觀區，將"歸家動線"升維為五感沉浸的度假旅程。

項目建造了約3000㎡浮島溪河與無界下沉庭院，流瀑崖壁等景觀元素的融入，媲美虹夕諾雅式野奢體驗，讓業主回家即度假，享受城市中的詩意棲居。

#SPORTS

公區

灰空間革命

約7800平超級工公區

住宅不只是私密空間，更是社交與休閑的承載。攬閱首創約7800㎡的超級公區，設計了令人驚艷的個別樓棟7米挑高泛會所空間，給業主帶來海量的生活場景體驗。

整體面積約3000㎡的架空層，小朋友可以在這里找到約500㎡的兒童游玩區，年輕人可以找到健身房、臺球室；小劇場內更是全家人的休閑娛樂空間，讓業主足不出戶便可享受休閑度假。

#SPORTS

會所

會所新形態，煙火社交地標

招商攬閱打造約2000㎡假日集合式會所，遠超長沙同價位樓盤配置。會所融合日咖夜酒、脫口秀劇場、臺球健身房等12幕首創復合場景，延伸100+種生活方式。

森溪野趣、藝廊茶集、劇場書角等理想生活一隅，滿足全齡段業主多元化需求，創造了一個煙火社交的地標空間，讓社區生活更有溫度與活力。

產品系

攬閱系多個項目入圍克而瑞十大品質獎

招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發旗艦企業，有著“百年央企+上市房企”的雙重基因。

企業不僅在全國表現優秀，更是深耕長沙，在長沙打造13個項目，2024年位列全年銷售全口徑和操盤榜雙榜榜首。

在業績與規模雙向加持下，招商蛇口落子“攬閱系”，將全國成熟的場景革命經驗植入長沙。

在此之前，攬閱系多個項目入圍克而瑞十大品質獎，長沙項目以前期攬閱系的口碑啟動，本身自帶流量，再加上項目融合湖湘非遺工藝，強化文化認同，推動梅溪湖從"配套堆砌" 向 "品質生活驅動" 轉型，也為項目熱銷奠定了堅實的基礎。

2025年5月16日，招商攬閱盛大首開，236套房源吸引了高達500組的認籌，房客比高達2.12，成為長沙又一搖號開盤項目。

總結

在長沙 “全球研發中心城市” 建設的戰略背景下，麓谷的產業升級與居住需求形成雙向奔赴。招商攬閱的成功，本質是對 “產城融合” 發展邏輯的精準響應 —— 通過低密規劃、場景創新、全周期戶型，為高知客群提供匹配其身份認同與生活理想的居住解決方案。這不僅為長沙改善市場樹立新標桿，更預示著房地產行業從 “規模驅動” 向 “價值驅動” 的深層變革。