降價、改名、出售：掙扎中的生物醫藥園區

韋曉寧 | 撰文

王晨 | 編輯

在上海張江，醫藥園區比咖啡廳更密集。從哈雷路背靠園區的星巴克出發，穿過一排春日新鮮的香樟樹叢，到達500米外中國藥谷大廈對面的另一家星巴克，要途沿五六個園區。

昔日一屋難求的園區大樓，如今大部分都已裝不滿，有的整層樓、半層樓地空著。門口已經發舊折角的“福”字顯示這并不是今年春節貼上的祝福，“測序樣品”盒里插上的供應商廣告單布滿了灰塵。

有一些生物科技企業，現金流吃緊，已經支撐不了原來的租金。而一些國企背景園區，即便空置，租金降價或者減少租房面積，有嚴格的限制，也很難談下去。一些企業因此想要退租到更便宜的地方，或者搬到另一個有更好產業落地補助的城市。

張江咖啡廳里倒很熱鬧，大多是生物制藥領域的人士：“大家尋求合作是源于市場不好，大家在原本的業務里都感覺到瓶頸了，都想跨界合作。”一位“張江人”稱，“但做二級的錢都鎖在股市里；做一級的，國資不肯領投，民營資本更難出手。基金都還在積極攢局，但是說實話我認為都不會投。”“2015年-2018年產業爆發期時候的熱鬧是真熱鬧，錢轉不過來的熱鬧；現在的熱鬧是沒錢，大家瞎熱鬧。”

張江園區的部分空置還不是最糟糕的情況。據前瞻產業園區庫數據，截至2023年底，我國生物產業園區共有532個。但截至2024年底，在A股和港股上市的生物醫藥企業僅有200個左右。“兩個園區都分不到一個上市公司。”

在生物醫藥領域，園區重復與低質量建設、固定資產冗余早已不是新鮮問題。自2022年下半年疫情結束、投資環境逐步冷卻開始，面對園區空心化、租金降價、招商艱難等問題，有效解法似乎仍未出現。

“7塊錢的時代過去了”

在創業者中心的房間送完客，麥老板坐下點上一支煙，嘆了口氣，再次看向落地窗外偌大的園區。

他2021年接手了位于張江中心地帶的這塊地，把舊廠房改造成醫藥園區，隨即度過了過山車一樣的三年。

最好的時候，租金價格7元/平米/天，十幾家公司就能把幾幢大樓裝滿，“沖進來就要一層半層，都沒來得及改造，毛胚都要租給他們。”“大家有錢，（創業者）有個PPT就能找到錢了，自己可以去裝修。”

三年過去，園區里的公司租戶幾乎全部換過一輪，“技術同質化，賣不出去，初步數據也不怎么好。融不到錢，有的要搬走，有的公司直接沒有了。”

園區租金開始降價，如今租金是最貴時候的一半，“但不是說降價了就能有需求，企業都在收縮”。曾經園區有十幾家租戶，如今只有七八家，而且過去4個租戶就能“搞定”1000平米的一層，現在每家公司只能租下一半面積。

曾經，作為一家民營園區的經營者，麥老板熱衷于張羅孵化器的各種設備，靈活迎合藥企們的所求所需，讓租戶能做到“拎包入住”。如今這種熱情褪去，“傾向不做孵化器了，做好了也沒需求。現在要么定制收貴點，要么毛坯租出去就算了。”

作為國內醫藥產業的中心，上海醫藥園區的發展境況是全國行業的縮影。

在上海更偏遠的地方，醫藥園區的租金可以降到2元/平米/天甚至更低。八面玲瓏的中介和二房東們也習慣了客戶的猶豫，“考察兩個月、三個月甚至更長，不想花錢的時候就能一直考察下去。”園區從業人員張明俊稱。

張明俊解釋，雖然有的換租能省下一筆租金，但約定的租期、原址的生態環境、員工通勤，都是值得猶豫的地方。砍管線聚焦業務、給員工發工資、應付投資人的問話……行業下行期，比起換址，更多事情在牽扯著Biotech創始人們的精力。

全國寫字樓、園區房租下降已是共識，“寫字樓較好談判，不降就搬遷；研發生產搬遷較難，談判也較難。業主不想降，真要走又可惜。”詩邁醫藥咨詢董事長謝詩明稱。

謝詩明介紹，為了將空置率控制在一定范圍內，園區會主動做一些事情“穩住”企業，尤其是產業生態培育意識較強的國營園區，“主動降價、投資孵化項目、調配資源、幫助申請政策等，全方位服務企業。”

過去，為了建設穩定的醫藥園區生態，一些地方政府不允許產業園出售樓棟的產權，只能出租。如今需求減少，園區變成了買方市場，地方政府的這種做法有些動搖了，“樓能賣，資金回籠就快了，企業高興，業主老板也高興，招商新局面就有了。”

但“生命科學園區不好做”，仍在逐漸成為地產老板們的共識：第一，租戶多在發展早期，靠融資維持，沒有穩定的現金流收入，“沒辦法保證能按時繳租金的租戶就不是好租戶”；第二，全國的生命科學園區大部分都是政府主導建設參與，也就是國資背景，“既當裁判又當運動員”，有時會壓縮民營園區的發展空間，影響市場價格；第三，行業下行期，租金只降不升，無法完成地產升值，“沒有投資邏輯”。

許多園區的“生命科學”定位動搖了，“兩塊錢的租金還要什么自行車”，無力再進行完整的配套服務。做技術服務的、包裝的、檢測的、做材料的企業紛紛入駐，園區也自此改名，放棄了“生命科學”“醫藥”的定位，改成“芯片”“科技園”等等。

在行業上升期，藥企豪擲數億元建廠，甚至不務正業地投資房地產，最終資金鏈斷裂、公司破產的“鬼故事”，房地產老板們已經聽得太多，“拿幾個億買地，當時覺得沒什么，很便宜，現在醫藥公司能有幾個億現金流，都美死了”。

在他們看來，一個周期過去后，行業勢必會變得更加理性，比如許多事情可以交給CDMO來做，藥企不必自己建廠——醫藥園區“7塊錢的時代”，很可能已經過去。

重點是建樓，還是建產業培育體系？

不只是上海張江。

一個新一線城市，幾乎在近20年前就開始籌劃產業基建、逐步建設園區，“好不容易把框架搭建起來了，有生物醫藥、有CDMO、有醫療器械”，回頭一看，幾家本土孵化出的頂尖biotech，臨床試驗中心開到了蘇州、上海，“可能主體也馬上要過去了”。

從業者趙禹對當地的規劃有些嘆惋：一片園區尚有許多新舊大樓空置，城市的另一頭，一個布滿空樓的新產業園中心又建了起來，“疫情的時候建的，建完發現企業沒來。”

年底是各地開行業大會的一個高峰期。去年年底，該地的一個行業峰會上，一位當地領導面對有些空曠的會場，在講臺上直言“規模太小”“還是要加把勁”。

趙禹回憶，該市號稱擁有上千家醫藥公司，那場大會可能只來了近百家。

該地是華中地區唯一一家有CAR-T公司的城市，布局較早，但這個領域的成績很快被其他一二線城市趕超，“北上廣深及南京、蘇州、合肥等城市，在CAR-T療法領域表現更為亮眼，成績背后，離不開良好的融資環境、高質量的政策支持與服務。”該CAR-T公司創始人在當地產業協會平臺上公開表示。

建設近20年，如今換來如此局面，從業者也開始意識到當地開始需要反思和“借鑒”了。

“省市創新藥產業有關政策存在諸多問題。現有政策大多沿用傳統政策范式，存在滯后性，對創新藥產業鏈上游臨床研究、成果轉化，下游臨床應用過程的產品定價、醫保談判及支付等方面缺乏具體措施。”上述創始人進一步指出。

“樓始終不是一個核心競爭力。”一名園區服務人員感慨，其建議地方政府“問題要抓核心，不要把‘去化’當成考核方向”。

該園區服務人員以杭州為例，“聽說AI火了之后，杭州現在一房難求。產業做好了，大家不會愁租。”

“沒有醫藥產業規劃、沒有政策、沒有基金、沒有人才、沒有生態，既想招商，又不想付出，既想超越，又不想加油。”謝詩明評價，“很多產業園想抄沿海作業，忽視自己的位置，更不想努力做平臺生態，結果東施效顰，只學到了沿海建高樓大廈，醫藥產業還是留在了沿海。”

由于地方政府建園區的目的是招商引資，而不是“純粹的房地產邏輯”，于是，大部分國營園區的運營都有一個特點：將租房業務與投資業務混為一談，常常利用投資條件與其他政策優惠來吸引企業租住園區樓房。

這并非不可行，許多民營園區也扮演投資孵化角色，比如張明俊所在的張江納諾園區。

問題在于，一些國資往往會向企業提出一些非市場化條件，比如嚴格的資金退出期限、“返投（要求企業在當地投資建房）”等。這些非市場化條件使企業望而卻步。

然而發展格局已然形成，全國范圍內，大部分產業園區和產業投資的經營主體都是國資背景。

理論上，國營園區應該先建設起來，利用和政府的互動優勢，提供申報項目補貼、物業服務、行政審批等方面的優惠和便捷，率先帶動產業的發展。

而后，民營園區自然會進入，并成為市場主體，和國資形成合理分工，“應該鼓勵更多民營載體去拿地，然后通過國資的招商，向他們去釋放這些客戶資源。而不是國資自己動手包攬。”

“合理的定位應該是國資園區與民營園區功能定位互補。國資園區做規劃、做樣板、做平臺、做生態，啃硬骨頭；民營園區做產業、做投資、做孵化、做創新，做國資園區不敢投入主要精力去做的。”謝詩明表示。

從業者認為，根據波士頓等地的經驗，民營的經營主體往往會更有活力，“有各種稀奇古怪的技術平臺和實驗室”。

但現實中，少量民營園區是在“高位”入局，對于如何運營園區沒有相應的經驗和正確判斷，載體數量的增長速度遠遠超出公司的增長速度，“跟不要錢一樣”。待樓房建好，空間和國營的載體一起“釋放”出來，卻來到了行業的下行期。

此時，民營園區的運營狀況比國營的更加艱難：沒有國資要給企業投資的承諾和能力；想要專注園區設施建設來進一步吸引企業，卻發現前期立項時已拿到了一些優惠政策，此時很難再有什么補貼來做這件事。

此時，民營載體能做的事情只有低價“去化”，拿降價策略來吸引企業入駐，而再管不了企業質量、類型和生態建設。

由于國營的園區因為相關規定無法輕易降價，民營園區降價的確有些效果，“行情好的時候，企業不會在乎一年多這幾十萬的租金，現在行情不好了，一分錢都很重要。”

謝詩明稱，國資園區與民營園區在一些地方的確存在競爭關系，比如搶客戶、搶資源。然而即便如此，行業人士判斷，許多民營載體的依然使用率只有1/4、1/5甚至更少。

從決定入局到樓宇建好有一定時間差。一些民營園區，剛建好就放出了要賣掉的風聲，但難有“接盤者”現身。且醫藥園區造價高、沒有折舊，降價賣掉無異于斷臂，經營者陷入兩難境地，“買了個房子，到手就虧了40%，還影響你現金流，你說你賣還是不賣？”

也因此，從業者認為，目前還不到民營園區挑起大梁、進行園區大規模市場化運作的好時候。在貿易戰等外部環境不穩定、內部IPO收緊和醫保支付天花板等條件下，國營園區仍需肩負起責任，發揮政策利好、人才儲備等方面的優勢，引領行業的發展。

北京的部分園區正在成為全國創新藥企的熱門去處之一。就在4月中旬，北京市印發《國際醫藥創新公園高質量建設實施方案（2025-2030年）》，宣布國家藥品監督管理局六大中心落地位于北五環的國際醫藥創新公園，將在臨床、注冊、入院等方面開展監管技術創新，為全國探索經驗。

“偏門”的，與“躺平”的招商

曾有一名在國營體系有豐富經驗的行業人士，試圖到民營體系創業，尋求“生態”與“創新”的交融點。而后發現房地產出身的園區老板無法理解“花三個億做醫藥園區配套設施”這件事，加上市區政府領導頻繁變更，其深感此行艱難，主動退出了該項目。

不管是國營還是民營，建設產業生態都是一件彌足艱難、不可一蹴而就之事。于是，填補園區“空虛”的壓力，很大程度上會落到招商人員身上，尤其是那些空有大樓、沒有產業孵化體系的地方。

開在上海南京路上的一列地方駐滬招商辦，設立產業研究院、有相關背景的一二把手親自來招商等，其專業度和招商的誠懇熱情曾一度傳為美談。

然而，一些地方園區空心化的問題始終未能解決，大量招商需求長期空懸。隨著招商人員的冗余、外包現象頻出，亂象也在市場上長期存在。

大部分創業項目可能會經歷這樣的階段：招商人員“蹲守”創業大會等場合，找到時機與創業者攀談、“撩項目”，而后以出機酒費用邀請創業者參會考察為由，將團隊引到當地，“去了之后發現他們就換了一副態度，除了我們還請了好些家項目過去，根本沒空理會我們。”一名創業團隊成員說。

該成員回憶起去“考察”的流程：見了區長見招商，見完A區的招商去見B區的招商， “因為他們自己看不懂我們的項目，就拉著客戶來評估我們的項目，結果還是沒有結論。”一輪下來，需要花費五六天時間。

“當地營商環境不好，所以招商人員也不夠了解產業、不夠了解創業者到底需要什么，但是只要把人引過去開個會，他們就能拿獎金。”這名創業團隊成員說。

“要么擅長學習、懂產業，給到企業實打實的幫助，要么至少有錢吧。”然而隨著地方財政緊張、舉債也越來越嚴格，“地方拿錢也不容易了”，甚至要求項目方帶著投資方一起過來，民營資方領投，地方政府才會跟投，“而且不是全給現金，園區載體和裝修還要折一部分。”

一名創業者在各地進行了數次“無效路演”后，演講內容日益精湛，而后經朋友引薦到了上海一所高校講授產業知識，“啼笑皆非的收獲。”

Biotech創業者多有國外留學與工作的背景，又歷經了一輪國內招商的“洗禮”，熟知了這些地方投資方會打的“暗牌”，提出的各種非市場化條件。于是，地方招商的門檻越來越高，企業再不會輕易“上鉤”。

只有大樓，沒有產業孵化體系，也沒有給資源的話語權，于是，“最內卷的就是園區招商人員，壓力最大，工作最不穩定。”謝詩明認為，“應該裁減掉90%招商人員，把精力、心思、資金放在產業生態構建上，考慮各階段企業發展需要什么。”

許多企業為了拿到地方的一筆錢，選擇在當地“掛個牌”，實質上研發、人才都不在當地。更有從業者直言，“大部分Biotech還沒有產品上市，沒有稅收，（企業）搶來干嘛？”

2024年8月起，國務院《公平競爭審查條例》正式實施，對各地政府的稅收優惠政策和獎勵扶持做出一系列指示，并納入嚴查范圍系統。旨在防止稅收流失或是地方政府信譽降低，指引各地政府以專業打造營商環境，而非靠稅收優惠和惡性競爭來招商。

謝詩明表示，《公平競爭審查條例》的發布，“的確減少了各地園區的內耗和惡性競爭”。然而，還有許多園區已經以該條例為理由“躺平”，“忽悠的心思都不想考慮了，因為也難以讓人相信。”

“招商引資的時代伴隨著‘房地產模式’的結束，也結束了。只是大家都還沒有適應新變化，還沒有探索出新模式。”一名曾經的園區招商人員說，“今后是培育科創型企業的時代。”

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激情和理性

理想的園區長什么樣？謝詩明的闡述是：懂產業、懂企業，有明確的產業規劃、產業政策，有當前最好的引才引智抓手——基金，還懂產業平臺與生態構建。

經驗在被積累。一些國資團隊，已經學會根據未來客戶的類型打造載體空間，“比如說這個樓的外立面能不能快速拆卸，讓客戶的一些重型設備可以通過窗口進去；怎么設計合理的空間結構，控制廢置率，設計前置區拿來堆放物料，防止設計的實驗空間最后變成倉庫，等等。”

不過，雖然各地園區的發展有差距，但在一些從業者看來，真正的“分化”“優勝劣汰”還未出現，“全國沒有做得特別好的。大家能撐下來、不崩盤就不錯了。”

更要緊的是，隨著IPO收緊，藥企上市、融資和公司存續都已然艱難，但一些地方仍在“前仆后繼地建生物醫藥產業園”。“發展產業的任務擺在那里，思維慣性已經形成了：千錯萬錯，投固定資產總歸不會錯，如果不行了，是運行管理團隊的人的能力不行。”

行業下行之際，面對租戶想要搬遷的搖擺，有園區服務人員表示，“真的到了那一步不會強求”，“出去能多拿個三四千萬的話就出去，能多活個一兩年，對兄弟們和對公司負責任最重要。我祝福。”

行業在等待一個轉機。一些從業者感覺到，去年年底開始，行業似乎有一些回暖，“這兩天還有器械的客戶在談擴租的事情”。

對趙禹來說，這種回暖還沒有來到他身上： “很懷念十年前呼吁大眾創業的時代，現在少一點激情。”雖然沒有人能說清楚，我們是否正在為這種過去的“激情”買單；待未來“激情”再回來時，理性和經驗能否占上風？

（應受訪者要求，麥老板、趙禹為化名）

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