王振華失去一位美女CFO

自從實(shí)控人王振華出獄后，“新城系”公司高管頻頻離職。

近日，新城悅服務(wù)發(fā)布公告，宣布公司首席財(cái)務(wù)官陳妮娜辭任該職位，但其仍將以公司員工的身份繼續(xù)為新城悅服務(wù)效力。

陳妮娜于2024年8月加入新城悅服務(wù)擔(dān)任CFO，主導(dǎo)公司IPO后的財(cái)務(wù)體系建設(shè)，此次卸任距其上任僅9個(gè)月。

陳妮娜在辭任時(shí)確認(rèn)，其與董事會之間不存在意見分歧，且此次辭任并無其他事項(xiàng)需要向股東或香港聯(lián)合交易所有限公司報(bào)告。

陳妮娜于2014年5月加入“新城系”旗下的新城控股，曾先后擔(dān)任預(yù)算經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理，以及地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)管理事業(yè)部財(cái)務(wù)總經(jīng)理等重要職務(wù)。

在加入新城控股之前，陳妮娜曾在畢馬威華振會計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任審計(jì)經(jīng)理，積累了扎實(shí)的財(cái)務(wù)審計(jì)專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

陳妮娜辭任后，新城悅服務(wù)董事會任命劉穎潔為新一任首席財(cái)務(wù)官。劉穎潔同樣在新城控股擁有深厚的工作履歷，曾擔(dān)任財(cái)務(wù)管理中心會計(jì)經(jīng)理、預(yù)算經(jīng)理、商管事業(yè)部財(cái)務(wù)總經(jīng)理及區(qū)域總經(jīng)理等。

從表面來看，這似乎是一則常規(guī)的人事調(diào)整，但卻與核數(shù)師羅兵咸永道同日宣布辭任、年報(bào)難產(chǎn)、股價(jià)暴跌等一連串事件緊密關(guān)聯(lián)。

隱秘關(guān)聯(lián)交易浮出水面

此次人事變動正值新城悅服務(wù)面臨系統(tǒng)性財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)的敏感時(shí)期。

5月27日，新城悅服務(wù)宣布核數(shù)師羅兵咸永道辭任，原因?yàn)殡p方在審計(jì)收費(fèi)及關(guān)聯(lián)交易調(diào)查上存在重大分歧。

羅兵咸永道在審計(jì)2024年度財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)新城悅服務(wù)存在復(fù)雜且嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題。其中，兩個(gè)銀行賬戶與某關(guān)聯(lián)方之間存在合計(jì)高達(dá)22.7億元的資金流出與流入情況。

值得注意的是，這些交易既未在公司相關(guān)銀行明細(xì)賬中進(jìn)行會計(jì)記錄，也沒有按照港交所對于關(guān)聯(lián)交易的要求，履行相應(yīng)的董事會審批程序以及信息披露義務(wù)。

這種“體外循環(huán)”的操作方式，嚴(yán)重違反《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》以及港交所的信息披露規(guī)則。即便資金最終在2024年底全數(shù)回流，但其性質(zhì)的嚴(yán)重性并未因此減輕。

目前，該關(guān)聯(lián)方的具體身份仍未完全明晰，新城悅服務(wù)僅模糊表述為“王振華控制的企業(yè)及其參股的合營或聯(lián)營公司”。

在此前的3月31日，新城悅服務(wù)曾發(fā)布公告，表明發(fā)現(xiàn)公司與關(guān)聯(lián)方之間存在未經(jīng)會計(jì)記錄、審計(jì)與披露的資金往來。隨后董事會啟動調(diào)查程序，這也直接導(dǎo)致其年報(bào)“難產(chǎn)”。

隨著調(diào)查深入，羅兵咸永道提出基于獨(dú)立調(diào)查計(jì)劃的額外審計(jì)收費(fèi)報(bào)價(jià)。然而，新城悅服務(wù)并不接納這一報(bào)價(jià)，并建議羅兵咸永道立即辭任，以推進(jìn)2024年全年業(yè)績的審核工作并避免進(jìn)一步延誤。最終，羅兵咸永道同意辭任。

目前，新城悅服務(wù)已成立由三位獨(dú)立非執(zhí)行董事組成的獨(dú)立調(diào)查委員會，旨在全面、深入地厘清資金流向，并制定切實(shí)有效的整改措施。

上市7年以來首次虧損

該事件對新城悅服務(wù)聲譽(yù)造成了負(fù)面影響，其股票自4月1日起暫停交易，成為今年為數(shù)不多的因未按時(shí)披露年報(bào)而停牌的港股物業(yè)企業(yè)。

自從2018年11月6日正式登陸港交所以來，，新城悅服務(wù)一直保持著盈利。除了2022年，其營收與利潤基本上都保持正向增長。

具體來看，2022年，其實(shí)現(xiàn)營收約51.8億元，同比增長約19.1%。其中，物業(yè)管理服務(wù)的收入約30.25億元，同比增長約44%；社區(qū)增值服務(wù)的收入約12.85億元，同比增長約40.3%。

不過，這一年，新城悅服務(wù)的歸屬公司權(quán)益持有人的凈利潤約4.24億元，同比下降約19.4%。

到了2023年，新城悅服務(wù)錄得收入54.2億元，同比增長約4.7%；歸母凈利潤為約4.45億元，同比增長約5.1%。全年獲得的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入同比大幅提升至4.2億元。

然而，進(jìn)入2024年，行業(yè)形勢愈發(fā)嚴(yán)峻。今年3月19日，新城悅服務(wù)發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2024年度股東應(yīng)占凈虧損達(dá)7億至9億元，創(chuàng)下自上市以來的最大虧損紀(jì)錄。

公告顯示，虧損主要源于兩大關(guān)鍵因素：一是對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方及第三方客戶應(yīng)收款項(xiàng)的信用減值計(jì)提，二是商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值。

2024年，新城悅與新城控股簽訂《物業(yè)服務(wù)框架協(xié)議》，約定關(guān)聯(lián)交易上限10億元。2024年前三季度，新城控股銷售額同比下降47%，營收下滑27.66%，凈利潤縮水41.31%。

這使得新城悅服務(wù)應(yīng)收賬款收回難題暴露無遺。截至2024年中期，新城悅應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率僅1.35次，遠(yuǎn)低于行業(yè)健康水平。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年TOP50物企中，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款占比超過30%的企業(yè)達(dá)七成。新城悅此次計(jì)提的信用減值，正是為過去依賴地產(chǎn)輸血模式付出的代價(jià)。

3月20日，盈警公告次交易日，已被剔除港股通的新城悅服務(wù)股價(jià)跳空低開，單日暴跌11%，市值蒸發(fā)超3億港元，成交量也創(chuàng)出近日新高。

為扭轉(zhuǎn)頹勢，新城悅服務(wù)推出“一線員工薪酬激勵(lì)計(jì)劃”，試圖提升服務(wù)品質(zhì)，但在行業(yè)整體轉(zhuǎn)型壓力下，短期難見成效。

不可撼動的實(shí)控人

目前，新城悅服務(wù)的實(shí)控人是王振華，他通過InnovativeHeroLimited持有新城悅服務(wù)68.86%的股份，對公司擁有實(shí)際控制權(quán)。

同時(shí)，王振華還通過全權(quán)信托持有港股新城發(fā)展63.33%的股份，而新城發(fā)展又持有A股新城控股67.2%股份，在“新城系”中處于核心控制地位。

王振華商業(yè)成就的核心奠基于房地產(chǎn)行業(yè)。1993年，他籌資創(chuàng)辦武進(jìn)市新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司，這便是新城控股的前身。

進(jìn)入21世紀(jì)，新城控股開啟多元化發(fā)展，業(yè)務(wù)從住宅開發(fā)延伸至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2009年，其戰(zhàn)略重心遷至上海，隨后加速全國化布局，向珠三角、環(huán)渤海、中西部等地進(jìn)軍。

在資本市場，新城控股成績斐然。2001年，其旗下江蘇新城房產(chǎn)在B股上市，成為江蘇省較早上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2015年，新城控股實(shí)現(xiàn)B轉(zhuǎn)A，登陸上交所，成為國內(nèi)首家完成這一轉(zhuǎn)變的民營房企。

此后，公司發(fā)展迅猛，2015-2018年合同銷售金額連年翻倍，從319億元增長至2211億元，在全國房地產(chǎn)企業(yè)的排名也從20開外躍居第8位，市值從300多億元飆升至接近千億。

除了新城控股，王振華還布局了另外兩家港股上市公司。2012年，新城發(fā)展在香港上市，王振華身價(jià)隨之大漲。2018年，他又將集團(tuán)旗下物業(yè)板塊分拆，以新城悅為上市主體在香港上市。

2019年，王振華因猥褻兒童罪入獄，公司迅速換帥，由其子王曉松接任董事長。2024年下半年刑滿釋放后，王振華已回歸參與新城集團(tuán)經(jīng)營管理。

王振華雖因個(gè)人犯罪行為失去了對公司的直接管理權(quán)力，但其仍是“新城洗”的實(shí)際控制人，通過復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)和家族信托掌控著龐大資產(chǎn)。

如今，王振華缺席公司日常運(yùn)營后，新城控股在王曉松帶領(lǐng)下艱難前行，面臨著行業(yè)下行壓力、市場信心恢復(fù)等諸多挑戰(zhàn)。

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