753萬套！二手房迎來史上最殘酷價格挑戰！

753萬套，這是截止到2025年5月31日全國二手房總掛牌量！

先記住這個數字。

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這兩天 《中國房地產指數系統百城價格指數報告（2025年5月）》 出來了。

相比中旬出來的統計局的70城數據， 我個人更偏好這個數據。

主要原因就是這份報告的編制規則。下圖是新房的編制規則。

下圖是二手房的編制規格——

它的樣本選擇和計算模式還是非常接地氣的。 也就是基本上這個數據出來，和我們市場一線的體感會非常一致。

好，那我們來看一下5月 全國前100個城市 新房、二手房價情況。

先看新房房價的環比數據——

5月份百城新建住宅平均價格為16815元/平方米，環比增長0.30% 。

其中， 33 個城市環比上漲，54 個城市環比下跌， 13 個城市持平。

廣州

漲幅超過1% ，分別是

1.47%

1.25%；

無錫

南通、西安

8

個城市新建住宅價格環比漲幅均在 0.2%-0.

7

%之間;

威海、貴陽

等 23 個城市新房價格環比漲幅均在 0.2%以內。

以上是新房上漲的城市，以下是下跌的城市。

珠海

新房價格環比下跌 1.13%;

東莞、烏魯木齊、江門和廊坊

新建住宅價格環比跌幅均在 0.3%-0.5%之間;

蕪湖、湛江

49 個城市跌幅在 0.2%(含)以內

具體請看下表——

再看新房的同比數據——

總的來說， 全國 100個城市新建住宅平均價格 同比上漲2.56%。

其中， 新建住宅價格同比上漲的城市個數為 43 個 。

上海、合肥、成都同比分別上漲 10.77%5.86%和 4.72%;

西安、杭州和南京漲幅均在 2%-4%之間;

泉州、金華等 10 個城市漲幅均在 1%(含)-2%之間;

天津、廣州等9個城市漲幅在 0.5%(含)-1%之間;

福州、大連等 18 個城市漲幅在 0.5%以內。

太原、淮安和桂林新建住宅價格均與去年同期一致。

與之對應的是， 同比下跌的城市個數為54個。

東莞、湛江和廊坊新房價格同比分別下跌3.45%、2.32%、2.07%;

揚州、長春等 14 個城市

新建住宅價格同比跌幅均在 1%-2%之間;

漳州

深圳等 14 個城市

跌幅均在 0.5%-1.0%之間;

中山、紹興等 23 個

城市新建住宅價格同比跌幅均在0.5%以內。

其中前十大城市同比環比數據對比如下表——

以上是百城5月新房價格變化， 接下來看二手房。

二手住宅環比 、 同比 全部下降，沒有一個持平或者上升的。

全國 100個城市二手住宅平均價格為13794元/平方米,環比下跌0.71%,同比下跌7.24%。

環比跌了個0.71 ! 這個降幅就很明顯 了，差不多12個月要跌7-10%了。

心痛啊！這還是百城平均，如果具體到個別城市，豈不是要20%了？

一線城市二手住宅價格環比下跌 0.37%，同比下跌 4.61%;

其中， 四個一線城市，

北京下跌了0.46%。

上海下跌了0.3%，

廣州下跌了0.48%，

深圳下跌了0.28%，

二線城市環比下跌 0.78%，同比下跌7.93%;

三四線代表城市環比下跌 0.76%，同比下跌7.57%。

其中有20個城市環比跌幅超過1%，比如——

溫州跌了1.53%，

青島下跌了1.55%，

臨沂下跌了1.53，

廊坊下跌了1.44%，

廈門下跌了1.25%，

合肥下跌了1.11%，

有 54 個城市環比跌幅在 0.5%-1%之間，比如

西安下跌了0.69%，

淄博下跌了0.62%，

哈爾濱下跌了0.74%，

長沙下跌了0.7%，

海口下跌了0.86。

大連

下跌

0.97%

三亞、廣州等 22 個城市跌幅在 0.3%(含)-0.5%之間;

銀川、深圳、汕頭和成都環比跌幅均在 0.3%以內，其中跌幅最小的是成都，為 0.10%。

還有二手房價同比數據——

有16個城市二手住宅價格同比跌幅超 10%，以三四線為主；

60 個城市跌幅在 5%(含)-10%之間，比如武漢、青島；

還有15 個城市跌幅均在 3%-5%之間，比如上海。

具體看下表——

拋開三四線，僅看十大城市二手房房價變化情況——

十大城市 二手住宅平均價格同比下跌 5.39%。

具體來看， 武漢和南京同比跌幅較大，分別為9.80%、9.45%;

重慶(主城區)、杭州、天津、北京和廣州同比跌幅均在 5%-7%之間;

上海、深圳和成都同比跌幅則均在 5%以內。

你會發現什么呢？

一句話，新房漲，二手房跌。

當然，還有一半城市的新房也在跌， 但對比新房，二手房是全面下跌。

不管是一線、二線還是三四線，全面下跌。

不管是同比還是環比，全部下跌。

為什么？

2

第一個原因是， 因為四代宅（新規產品）。

四代宅 建面 110 平米，套內面積 154 平米。

三代 二手建面 110 平米，套內 80 平米。

同樣板塊， 價差如果拉不到30% ，你是購房者，你還需要考慮嗎？

比較典型的市場，比如廣州。

因為四代宅項目集中上市，在熊市卷價格，就出現廣州在售四代宅價格甚至比周邊次新二手價格還低，你覺得二手房東內心崩潰不崩潰？

所以你看5月廣州新房環比漲 1.25% ， 領漲全國，而二手環比跌0.48%，同比跌5.4%，領跌全國。

這種產品的代際碾壓，導致一批本來不需要割肉賣房的人，恐慌性割肉賣房。

3

第二個原因是，因為土拍。

下面是近 4年來，全國 300城 土拍總金額，分別如下?：

2021年：?8 . 7 萬 億元?。

2022年：?6 .7萬 億元，同比下降23%。

2023年：?3 .7萬 億元，同比下降 45 %。

2024年 ： 2.08萬億元，同比下降 46 %。

可以說截止到24年底 全國300城土地出讓收入同比 2021年 暴跌 77 %，創下自2008年以來的最 低值 。

這就相當于一個人21年收入 100萬，而 現在年收入只要23萬，這換誰誰能受得了？

你代入的想一下，一個家庭年收入銳減77%，那結果肯定就是節衣縮食過日子啊。

當然你會說，可以用別的收入來替代縮減的收入。

但是你可別忘了 中國房地產市場高速發展的二十年背后的底層邏輯是信貸急速擴張的20年。 為什么地方債要靠中央專項化債解決？

為什么央行要發國債擴充地方債額度？

為什么城投債會崩掉？

就是因為今年的收入在10年前就已經以10倍的杠桿借出去用掉了。

這也是解釋了很多人的一個疑問， 為什么22年至今我們的印鈔機是縮表的，但咱們的M2還是指數級的增長？

你要知道M2是通過銀行借貸關系產生的。

當你歷史欠債太多，本金不還，借貸關系不結束，利滾利，只能越滾越多。哪怕你節衣縮食，哪怕你印鈔機是不開動，但M2還是指數級增長，根本剎不住車的。

還有一點需要注意，這2.08萬億中， 民企拿地金額 金額占比 已經從高峰期的 62% 縮減至 6% 。

也就是目前你在市場上看到的 94% 的新房供應量都來自國央企。

也就兩三年的時間吧， 中國房地產市場的新房供應端已被單一主體壟斷。

這意味著什么呢？

這意味著它會變成一個調節經濟問題以及政治矛盾的工具。

這意味未來中國新房房價的漲幅一定是被嚴格管控的。

比如 上海保利世博天悅備案價竟然突破30萬每平 ，它的位置在上海的浦東世博的三林板塊，相當于北京南三環的位置，在深圳它在南山也就是個二流地段，在杭州也就是錢江世紀城的價值。

按照這個價格算，新天地、黃浦灣、陸家嘴的頂復要賣到50萬+才合理啊，

這個世界終究變成了很多人不敢想的樣子。

而這就是保利的手筆。

還有前天上海剛剛出了一塊 全球的總價 地王 。

這塊地給到 拆遷戶的補償達到了15 萬每 平。 總拆遷成本就達到了 500億， 但它只 賣了523個億。

只有23億的利潤 ？

拿地的是 上海地產。 它背后一個股東是誰大家自己去查 。

為什么敢這樣拿地？

因為隔壁項目 19.5 萬每平日光了。

4

第三個原因是， 因為 政策。

以某粉絲剛剛發生的二手房交易為例。

房東實際成交單價6500，而房某局給出過戶指導單價1萬，那房某局就要按照1萬單價的總價收1%的個稅。

作為房東肯定是接受不了這個事情的，本來就虧了幾十萬割肉賣房，然后還要再交1%的個稅？！

更扎心的是，和房某局過戶指導價不調整相反， 銀行給二手房評估價是直接打七折， 這相當于直接把一套房子的現金價值打七折。

正常來講，一套房子只要不賣，是浮虧。

但銀行直接將現金價值打七折，這就是坐實了小業主們實虧30%。

這不僅意味著首付虧掉，還意味著過去3-5年月供全部虧掉。

所以現在會出現，很多小業主賣房不僅割肉，還有往里面倒貼錢。

說這是人間慘劇不為過吧。

現在的情況就是熱點城市，比如深圳、上海、杭州、成都的二手房成交量已經連續6個月創新高，但二手房價格還在底部摩擦，就是因為低價房源掃掉一批還有下一批。

為什么還有下一批？

因為銀行評估價打七折，很多人本來可以不用賣房，如果銀行可以保住小業主房產的現金價值，就算房價不漲，憑借過去幾年還進去的月供，以及首付從30%降到15%，很多人是可以通過轉按揭的方式保住自己的房子的。

而現實是，銀行調低評估價，直接吞掉了小業主們還進去的月供和首付。

本來是良性的借貸關系，現在卻別成了吃人的陷阱。

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我知道講到這里很多人會講，活該！

其實這些我都理解，屁股決定腦袋。

有房的想要保護自己的財富，沒房的自然是盼著房價下跌。這些都是人之常情，都能理解。

可這個世界運轉總還是要有點信仰吧！

總還是要靠放之四海而皆準的道義去維持吧！

中國憑什么用20年就走完歐美發達國家200年的城市化進程？

僅靠 土地是壟斷的 這一點就行嗎？

靠的不就是千千萬萬小業主買了房、背了債，把城市的擴張、經濟的發展背到了肩上？

如果他們肩扛手提負重前行，卻虧的傾家蕩產，最后還要再按歷史最高價交1%的所得稅， 那這個世界的道義究竟是什么？

既要保地價，地要賣高價。

我們看到地王一個接一個的拍，地價已經漲的親媽都不一定認識了。

上海的靜安區地王16萬 一平， 杭州 地王 8 . 8 萬一平 ，成都 地王4 萬 +等等，地價已經有了翻倍 巨額漲幅 。

一二線城市全面地王狂潮 已經來了。

拉地價的決心已經喊出聲了。

又要降低金融風險， 把二手房房價打骨折。 逼著很多急用錢的人在賣掉虧首付，不賣掉虧月供+首付之間做選擇。

又要保住稅不能少，還要提高新房備案價， 為“好房子”好價格做鋪墊。

如果這是一個循環，有多少人能經得住規則的無端雙標和背刺？

又有多少人還會陪著玩下去？