萬科預虧820億釋放信號，房價普漲神話破滅，購房者該如何選擇?

當萬科這樣的行業標桿開始尋求債務展期，當曾經"閉眼買就賺"的房地產市場進入下行周期，一個問題變得無法回避：普通人還能不能買房？

我先把觀點說清楚：買房這件事從來不是簡單的"能"或"不能"，而是需要根據城市、時機和個人情況做出理性判斷。

那個全民炒房、普漲時代的邏輯已經失效，但這不意味著房地產市場徹底失去了價值。

其實，許多猶豫最終可以歸結為一句話："我不是不想買房，而是怕現在買了就成接盤俠。"

這句話聽起來很有道理，但真正需要回答的問題是：購房者是否真的應該把房子當成投資品來看待？

過去二十年，中國房地產市場經歷了史無前例的高速增長，城市化率從2000年的36%提升至2023年的66%，購房主力人群規模持續擴大，加上貨幣政策寬松和土地供應管控，共同推動了房價的持續上漲。

在那個時代，買房確實是一種相對安全且收益可觀的投資方式。但支撐這一邏輯的基礎條件正在發生根本性變化。

國家統計局數據顯示，中國人口從2022年開始進入負增長，育齡人口和購房主力25至45歲群體的規模正在縮減。

與此同時，城市化進程雖未停止，但增速已明顯放緩。

更重要的是，銀行對房產抵押的態度變得更加謹慎，即便是核心區域的房產也不再輕易放貸。

這意味著，房地產作為投資品的流動性和增值預期都在下降。

從經營結果看，房企的困境也印證了這一點，萬科預計2025年凈虧損約820億元，這不是個別企業的經營失誤，而是整個行業從高杠桿擴張模式向穩健經營轉型的陣痛。

從行業角度看，房地產已經從增量市場進入存量市場。過去那種"只要買了就能漲"的普漲邏輯不再成立，取而代之的是城市分化、區域分化和產品分化。

一線城市和新一線特大城市由于人口持續流入、產業基礎扎實，房產仍具有相對穩定的需求支撐。

而三四線城市和縣城則面臨人口流失、庫存高企的困境，房產的流動性和保值能力都大打折扣。

相比之下，過去那種"閉眼買就賺"的時代之所以存在，是因為整個社會處于快速城市化和人口紅利釋放的階段。

但這種階段性紅利并非常態，更不可能永續，就像我們不能指望股市永遠牛市一樣，房地產市場也不可能永遠上漲。

如果將視角從投資回報移開，就會發現購房的本質其實是居住需求的滿足。

根據多家房地產研究機構的數據，在一線城市和新一線城市，剛需購房者的比例已經超過60%，改善型需求占比約30%，純投資性購房的比例已降至10%以下。

這意味著，大多數人買房的首要目的是自住，而不是炒作，這并非購房者集體"回歸理性"，而是市場環境變化后的自然結果。

當房價漲幅有限甚至下跌，當貸款利率雖有所下調，但購房成本依然不低，當租售比長期倒掛導致投資回報率低于其他理財產品時，房產作為投資品的吸引力自然下降。

而對于真正有居住需求的人來說，房價的短期波動反而不是最重要的考量因素。

因此，當人們感嘆"現在不敢買房"，往往忽略了一個前提：如果你本身就有長期居住需求，那么房價的短期漲跌對你的實際影響其實有限。

換句話說，不是"買了就會虧"，而是你需要明確自己買房的真實目的是什么。

如果是為了投機炒作，那確實需要謹慎，但如果是為了解決居住問題，那么在合適的城市、合適的區域、以合理的價格購買，依然是可行的選擇。

當然，如果現在有人想像過去那樣，通過高杠桿炒房實現財富快速增值，那基本上是不現實的，市場環境已經變了，游戲規則也變了。

你有沒有疑問，如果房地產市場如此不確定，為什么還有那么多人在買房？

其實，消費者的價值表達與真實選擇之間，往往存在明顯差異。

許多人在態度上表示"不敢買房"，但在實際行為中，當遇到合適的房源、合理的價格和明確的居住需求時，依然會果斷出手。

在大量真實案例中，那些因為擔心房價下跌而一直觀望的人，最終往往因為租金上漲、居住條件惡化或家庭需求變化，不得不在更高的心理壓力下做出購房決策。

當市場趨勢不明朗時，價格、地段和自身需求自然會成為決定性因素，這并非單方面推動，而是購房者在反復權衡中，用真金白銀做出來的選擇。

理解市場周期，并不等于盲目樂觀或悲觀，相反，是否適合買房、在哪里買房、什么時候買房，本就應當根據個人情況清楚判斷。

如果有人刻意渲染"房價必漲"或"房價必跌"，那已經構成誤導，我非常支持對此保持警惕。

但從已有經驗判斷，市場調整并不必然導致購房需求消失，相反，當價格、供應和政策環境更加清晰后，許多購房者反而會基于自身需求做出更理性的選擇。

而這種理性，反而有助于人們意識到：買不買房，不是被市場情緒裹挾的結果，而是我們自己根據實際情況做出的決定。

事實上，居住需求與投資回報，不應被混為一談。

國家統計局及住建部的歷年數據顯示，中國城鎮居民的人均住房面積已從2000年的20平方米提升至2023年的超過40平方米，住房短缺問題已基本解決。

從國際經驗看，當一個國家的城市化率超過60%、人均住房面積達到一定水平后，房地產市場通常會從高速增長轉向平穩發展。

美國、日本和歐洲的房地產市場，幾乎無一例外經歷了這樣的轉型過程。

每到這里，就總有人說："中國房地產市場有特殊性，不能簡單類比。"篇幅有限，我只回應一句，如果某個市場無法遵循基本的經濟規律，那么這更可能是認知的局限，而不是市場的特殊。

演化的結果多半是，那些堅持舊邏輯的人會在新周期中付出代價。

很多時候，房子并非必須立刻購買的剛需，而是在居住需求、財務能力與市場環境的權衡中，需要謹慎做出的重大決策。