網(wǎng)簽突破1.5萬(wàn)套，北京1月二手房市場(chǎng)站穩(wěn)“小陽(yáng)春”前哨

2026年開(kāi)年，北京二手房市場(chǎng)平穩(wěn)開(kāi)局。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，1月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)15082套，連續(xù)三個(gè)月站穩(wěn)1.4萬(wàn)套關(guān)口，市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)鞏固。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，入學(xué)需求的釋放推動(dòng)部分區(qū)域客源心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，此前持觀望態(tài)度的購(gòu)房者加速入市，相關(guān)片區(qū)單月成交量連續(xù)三個(gè)月保持在60—70套區(qū)間。與此同時(shí)，在以剛需房源為成交主力的區(qū)域，隨著高性價(jià)比剛需房源供應(yīng)減少，改善型房源的成交量出現(xiàn)回升。

連續(xù)三個(gè)月站上1.4萬(wàn)套關(guān)口

北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)15082套，至此，北京二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在1.4萬(wàn)套以上。

具體來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)自2025年11月起持續(xù)回暖，2025年11月至2026年1月，二手房網(wǎng)簽量依次為14446套、17200套、15082套。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從需求端來(lái)看，市場(chǎng)成交已連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在15000套左右的水平，2026年1月一線城市成交更是連續(xù)三周突破4000套，預(yù)示樓市"小陽(yáng)春"期間網(wǎng)簽量有望維持高位，市場(chǎng)成交將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健企穩(wěn)。

成交量穩(wěn)定的背后，業(yè)主定價(jià)趨于理性是重要因素之一。石景山區(qū)西黃村片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀(jì)人陳少華向北京商報(bào)記者透露，過(guò)去房源掛牌價(jià)格完全依據(jù)業(yè)主預(yù)期而定，存在與市場(chǎng)行情脫鉤的情況。

北京二手房市場(chǎng)成交量的穩(wěn)步運(yùn)行，與2025年12月北京發(fā)布的一系列房地產(chǎn)新政密切相關(guān)。新政包括商業(yè)房貸不再區(qū)分首套、二套利率，二套公積金首付比例降至25%，以及12月30日落地的住房增值稅優(yōu)惠等。

北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京樓市政策調(diào)整后一個(gè)月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家交易量較政策出臺(tái)前（2025年11月24日至12月23日）增長(zhǎng)33%；同期市場(chǎng)活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長(zhǎng)14%、18%。

北京鏈家研究院表示，市場(chǎng)回暖主要受三方面因素影響：一是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房源調(diào)漲比例有所提升；二是政策出臺(tái)后集中簽約，盡管政策屬長(zhǎng)效措施，其效果將逐步釋放，但短期內(nèi)也加速了客戶看房、談判和交易進(jìn)程；三是每年一季度市場(chǎng)通常自然回暖，加之今年春節(jié)偏晚，促使交易高峰提前到來(lái)。三方面因素共同作用，推動(dòng)市場(chǎng)明顯回暖。

郭毅指出，供應(yīng)端變化同樣顯著，二手房掛牌房源量從去年同期的15萬(wàn)套降至當(dāng)前的13萬(wàn)套左右。她認(rèn)為，這一變化既受成交升溫的直接帶動(dòng)，也源于部分業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期，選擇暫緩掛牌出售，整體市場(chǎng)供應(yīng)呈逐步收縮態(tài)勢(shì)。供需關(guān)系持續(xù)趨向平衡，為二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。

除政策助力外，業(yè)主掛牌價(jià)回歸理性，也促進(jìn)了房源成交。石景山區(qū)西黃村片區(qū)某頭部中介經(jīng)紀(jì)人陳少華表示，此前部分業(yè)主掛牌僅依據(jù)自身預(yù)期定價(jià)，與市場(chǎng)實(shí)際行情存在偏差，而現(xiàn)在多數(shù)業(yè)主已能根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律合理定價(jià)。

陳少華解釋道，同小區(qū)同戶型往往有多套房源同時(shí)掛牌，購(gòu)房者通常會(huì)優(yōu)先選擇價(jià)格較低的房源，這一邏輯直接影響房源的帶看量和成交周期。

以該片區(qū)一套125平方米的房源為例，業(yè)主在2025年10月以558萬(wàn)元掛牌，該價(jià)格較當(dāng)時(shí)小區(qū)同類房源成交均價(jià)高出近40萬(wàn)元，較同期同戶型掛牌均價(jià)也高出30萬(wàn)元。

盡管該房源在位置、采光、視野等方面具備優(yōu)勢(shì)，但因性價(jià)比偏低，長(zhǎng)期帶看量低迷。經(jīng)兩次調(diào)價(jià)后，掛牌價(jià)與市場(chǎng)行情趨于一致，最終在2026年1月迎來(lái)多組客戶看房，并于當(dāng)月成交。

置業(yè)選擇更趨品質(zhì)化

在北京二手房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，受入學(xué)節(jié)點(diǎn)臨近影響，教育資源優(yōu)質(zhì)、生活配套完善的片區(qū)成交熱度持續(xù)走高，此前持幣觀望的購(gòu)房者入市節(jié)奏明顯加快。

據(jù)北京商報(bào)記者了解，2026年1月，經(jīng)紀(jì)人王東個(gè)人完成2組客戶簽約，其維護(hù)的房源中另有2套實(shí)現(xiàn)成交，房源的集中成交為其帶來(lái)了可觀收入。

王東表示，個(gè)人成交節(jié)奏加快，主要得益于三里河片區(qū)的市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，三里河片區(qū)已連續(xù)三個(gè)月單月成交量突破60套，區(qū)域交易活躍度居高不下。該片區(qū)市場(chǎng)熱度自2025年11月起穩(wěn)步上升，當(dāng)月成交70套，12月成交62套；2026年1月截至27日，成交量已達(dá)62套，按當(dāng)前走勢(shì)，全月成交量有望突破70套，創(chuàng)下近三個(gè)月新高。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，有子女入學(xué)需求的置業(yè)群體通常會(huì)在1月入市，這一時(shí)間點(diǎn)具備多重優(yōu)勢(shì)：二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低、房源選擇范圍更廣，同時(shí)也能為子女教育提前規(guī)劃，多重因素共同推動(dòng)此類房源成交量上升。

與此同時(shí)，石景山區(qū)作為改善型房源成交的主力區(qū)域，片區(qū)內(nèi)次新房憑借貼合需求的功能與戶型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，不僅豐富了改善型房源的市場(chǎng)供應(yīng)，也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)改善型房源咨詢熱度的顯著提升。

據(jù)陳少華介紹，中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等項(xiàng)目近期的購(gòu)房者咨詢量與帶看量均明顯增長(zhǎng)，其中咨詢量提升幅度超過(guò)10%。在他看來(lái)，次新房關(guān)注度走高，核心源于購(gòu)房者置業(yè)理念的轉(zhuǎn)變——從過(guò)往單一關(guān)注價(jià)格，轉(zhuǎn)向?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量、居住體驗(yàn)等多維度的綜合考量。

盡管次新房單價(jià)較樓齡較老的房源高出1萬(wàn)—2萬(wàn)元/平方米，但老房源往往存在戶型設(shè)計(jì)短板，如客廳偏小或?yàn)榘祻d，已不符合年輕購(gòu)房者的居住需求；且老房源窗戶普遍偏小，采光與通透性不及次新房。因此，部分購(gòu)房者愿意為次新房的大客廳、落地窗、高得房率等優(yōu)勢(shì)支付一定溢價(jià)。

謝逸楓指出，從實(shí)得面積、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)到社區(qū)公共區(qū)域品質(zhì)，次新房的性價(jià)比更為突出，同時(shí)往往配有陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等贈(zèng)送空間，且均配備電梯，這些都是老舊小區(qū)所不具備的。

成交結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改善型需求成新增長(zhǎng)點(diǎn)

北京二手房改善型房源的熱度不再局限于五環(huán)外區(qū)域，即便在以剛需房成交為主的三里河片區(qū)，近幾個(gè)月改善型房源成交量也呈上升趨勢(shì)，片區(qū)成交結(jié)構(gòu)正在悄然變化。

據(jù)王東統(tǒng)計(jì)，三里河片區(qū)60平方米以下剛需房源的成交占比自2025年11月起跌破50%，2025年12月進(jìn)一步降至41.93%，而此前該類房源成交占比常年保持在五成以上，改善型房源成交熱度持續(xù)走高。

王東表示，這一變化源于剛需房源的快速去化與樓市政策端的雙重支持，二者共同推動(dòng)部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向選擇更為心儀的改善型房源。

據(jù)悉，三里河片區(qū)剛需房源存量較多，但高性價(jià)比房源稀缺。2025年11月已有部分高需求購(gòu)房者提前入市，目前片區(qū)掛牌的剛需房源大多存在明顯局限性，或定價(jià)偏高，或小區(qū)環(huán)境、室內(nèi)采光等硬件條件不佳。

"此前因改善型房源總價(jià)偏高，購(gòu)房者多在滿足剛性入學(xué)需求的前提下，被迫選擇有各類局限的剛需房源。"王東坦言，北京樓市新政的落地大幅降低了置業(yè)門(mén)檻，讓購(gòu)房者有了更多選擇空間。

以總價(jià)1000萬(wàn)元的房源為例，王東計(jì)算道：此前首付比例為30%，需支付300萬(wàn)元；新政后首付比例降至25%，僅需250萬(wàn)元，與此前30%首付比例下833萬(wàn)元房源的首付金額基本持平，置業(yè)門(mén)檻顯著降低。同時(shí)，利率下調(diào)也有效緩解了購(gòu)置二套住房購(gòu)房者的月供壓力，進(jìn)一步釋放了改善型購(gòu)房需求。

郭毅表示，當(dāng)前北京樓市的首付標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率與交易稅費(fèi)均處于歷史相對(duì)低位，讓部分家庭看到置業(yè)窗口期。而今年初提出的"政策要一步到位"導(dǎo)向，也讓市場(chǎng)對(duì)后續(xù)出臺(tái)更積極政策充滿預(yù)期。在多重利好加持下，樓市交易有望持續(xù)升溫。

北京商報(bào)記者 李晗