深圳樓市，置換群體有點崩潰。。

　　最近一段時間的樓市情況，和去年同期大差不差，二手房越賣越多，買房人顯得有點不夠用了。

　　這種情況下，很多想通過以劣換優完成置換的業主，又來到了重要十字路口。

　　01

　　根據深房中協統計的數據，截至6月9日，深圳在售二手房源量72341套，比上周新增了550套。

　　這是自3月底以來，深圳二手房掛牌量連續兩個多月維持在7萬套以上。

　　處于歷史高位水平。

　　現在市面上，二手房雖然看著多，但真按自己的預算和需求仔細挑選，會發現能真正看得上眼的并不多。

　　主要原因有兩個：

　　第一市場預期問題。

　　在資產市場里，人們總是很難擺脫羊群效應，往往都是隨大流，看見你買我也跟著買，看見你賣我也想跟著賣。

　　同一個小區、同一套房源，市場行情好的時候，哪怕有點小瑕疵，買家也能接受；市場行情不好的時候，小瑕疵也會被放大。

　　第二供需結構問題。

　　一邊不斷有新房源掛出來，一邊想買套合適的房子卻猶如大海撈針，市場上供應的房子和很多人想買的房子對不上號。

　　對于換房群體而言，中間環節總是磕磕絆絆，真正能順利成交的大多都是“快刀斬亂麻”，這也是為什么掛牌量居高不下的原因之一

　　02

　　現在市場上，想賣房置換的人，不在少數。

　　有人換房是為了孩子上學。

　　一類是孩子即將幼升小或小升初，學區房還沒落實，著急趕在信息采集前確定；一類是孩子已上學，因學校遠或房子無法自住，為方便接送選擇在學校附近買房。

　　有人換房是為了資產優化。

　　手里多套房產的家庭，之前遵循“不把雞蛋放在同一個籃子”的投資理念，房產數量上去了，質量卻遠遠沒跟上?，F在市場調整后，疊加政策傾斜，一些業主的資產優化計劃也被提上了日程。

　　又或者是為了提升品質，以前的房子已經不夠住了、周邊環境太差，如今不得不換房。

　　這些家庭大多需要先把手中的舊房子賣掉，才能進行置換。

　　所以現在改善置換，最重要的就是搶占時間，奪得主動權。

　　03

　　現實中，也有很多置換群體經常會因為對舊房子有濾鏡，而讓自己陷入越來越被動的狀態。

　　目前糾結要不要賣房置換的業主，可以先根據自己的換房預算，選幾個地段、品質更好的小區去看看，一般和自己持有的房子對比完之后，心里就有答案了。

　　對舊房子有感情這能理解，但從資產成長效率的角度，只有客觀去評估房產定位，知道真實市場是怎樣的，才能迅速做出更有利于自己的抉擇。

　　大多數人首次買房，都沒啥經驗，很容易買錯，也很難做到一步到位，但這些不足之處，可以在置換中得到彌補。

　　到了置換升級這一步，肯定是想讓自己的生活品質變好，同時讓資產保值增值，這時候就需要拿出魄力，抓住核心，在地段、品質和圈層上進行提升。

　　房子也是商品，隨著年限的增加，會緩慢的在貶值。

　　所以你會發現，同地段比較新的房子價格，通常會比舊的房子要貴一些。

　　哪怕是有學區資源加持的老破舊，長期看也不太樂觀。

　　因為學區這種價值，是存在不確定性的。

　　且購買的總價越高，面臨的風險就越大。

　　為什么這么說呢？

　　假設這個地段的房子價值就6萬，但因為增加了一個名校學位資源，變成了8萬，甚至10萬。

　　多出來的一部分價值就是學區所賦予，這種價值的稀缺性屬于是階段性。

　　如果后期學區的稀缺性消失，那么價格回落是必然的事情。

　　某種程度上，樓齡較大、居住體驗一般的高溢價學區房，屬于高危資產。

　　所以，如果買房注重保值增值屬性，就要避開這類老破舊小區。就算要買學區房，也要往各方面相對優質的片區騰挪。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。