2025想要見(jiàn)底，恐怕難度很大了

文 |樓市趨勢(shì)評(píng)論 潘永堂

判斷1

25年更難，但25年比24年還是“更平穩(wěn)”

底部，應(yīng)該不遠(yuǎn)了！

不得不說(shuō)，在樓市下行周期，統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)手法很高明。

比如只公布月度累計(jì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，而不是單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，這樣處理，會(huì)讓樓市走勢(shì)看起來(lái)更“平穩(wěn)”。

比如今天上午統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)——

2025年1~5月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額3.41萬(wàn)億，下滑3.8%；全國(guó)銷(xiāo)售面積3.53億平米，下滑2.9%。

的確，芝麻點(diǎn)的跌幅，挺穩(wěn)的！

25年同比24年下滑2、3個(gè)個(gè)位數(shù)百分點(diǎn)，相比24年同比23年下滑17到27個(gè)雙位數(shù)百分點(diǎn)，顯然，25年中國(guó)樓市走向，的確在“止跌回穩(wěn)”。

下圖，值得反復(fù)看3次，因?yàn)樾畔⒘客Υ蟆?/p>

但25年大概率不是樓市的底。

大摩高盛等都預(yù)計(jì)26年下半年或是27年上半年才是真正的底，而且前提是救市藥量必須給足，否則筑底周期更長(zhǎng)。

為何這一次筑底周期至少長(zhǎng)達(dá)4、5年？

核心在于這一輪調(diào)整中，

“經(jīng)濟(jì)增速，軍事斗爭(zhēng)，關(guān)稅戰(zhàn)，就業(yè)收入承壓、城鎮(zhèn)化后半場(chǎng)增速邊際下滑、人口下降壓力，購(gòu)房者對(duì)后市信心不足

這也注定這一輪筑底會(huì)更漫長(zhǎng)一些。

好消息是當(dāng)下自21年7月下滑如今已4年了，筑底不會(huì)太遠(yuǎn)了！

判斷2

若救市藥量不足

全年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)破8萬(wàn)

前5月銷(xiāo)售3.41萬(wàn)億，且跌幅在擴(kuò)大，考慮到4月5月單月銷(xiāo)售額都在6、7千億左右，預(yù)計(jì)25年上半年在4萬(wàn)億左右，一旦后期救市力度不佳和經(jīng)濟(jì)基本面改善不大，全年不排除跌到

8萬(wàn)億左右！

8萬(wàn)億什么概念？其實(shí)很慘的，這不是賣(mài)慘，而是對(duì)比就有發(fā)現(xiàn)。

一則24年是9.7萬(wàn)億，25年一旦8萬(wàn)億，跌幅還是較大的；

二則行業(yè)銷(xiāo)售高峰是21年18.2萬(wàn)億，一旦25年8萬(wàn)億，意味的不是過(guò)去24年的“腰斬”，而是連21年高峰的“零頭”都不到了。

更關(guān)鍵的是，25年繼續(xù)跌跌不休，會(huì)加重行業(yè)萎靡頹廢的預(yù)期。

判斷3

去年926救市紅利，已進(jìn)入尾聲

急需更大力度救市

一般而言，25年上半年4萬(wàn)億，按往年正常行情一般房企下半年供貨會(huì)大于上半年，所以全年會(huì)預(yù)估8.5萬(wàn)億更多，但老潘這次為何預(yù)估如果缺乏大力度救市25年樓市會(huì)跌到8萬(wàn)億左右了？

一個(gè)核心理由就是25年是“非常年份”！

不能按照過(guò)去正常樓市行情去對(duì)照。

其一，當(dāng)下樓市銷(xiāo)售重點(diǎn)依舊是“去庫(kù)存、去存量，存量占據(jù)很大比例”，而增量新貨占比越來(lái)越少且對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不足。

比如自21年拿地開(kāi)始年年減少后，24年百?gòu)?qiáng)拿地繼續(xù)同比大跌三成（29%），這意味著25年新增供貨總量會(huì)顯著下滑三成，加上25年前5月新開(kāi)工面積跌幅超20%，加上當(dāng)下大量存量房去化率跌至20%甚至更低，所以25年以“存量為主，增量為輔”的供貨結(jié)構(gòu)中，存量“難去化”，增量“量不足”，這意味著下半年銷(xiāo)售大爆發(fā)就很難像過(guò)去“上翹了”。

其二、25年與以往24年等不同的是，比如25年俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，伊朗以色列戰(zhàn)爭(zhēng)等局部戰(zhàn)爭(zhēng)更多了，比如25年關(guān)稅戰(zhàn)以及25年下半年出口下行對(duì)經(jīng)濟(jì)掣肘會(huì)比上半年更嚴(yán)峻……這些會(huì)對(duì)25年購(gòu)房者信心和購(gòu)房觀(guān)望心理加重，最終導(dǎo)致下半年銷(xiāo)售承壓。

再加上如今樓市救市舉措雖好，但無(wú)論是規(guī)劃彈藥的量級(jí)，還是救市落地速度和落地量級(jí)都普遍不足，尤其在24年四季度和25年一季度已經(jīng)釋放半年購(gòu)房需求后，25年下半年即使又一波王炸救市開(kāi)啟，顯然會(huì)陷入“一鼓作氣，再而衰，三而竭”狀態(tài)。

為何如此？

核心

今天中國(guó)樓市“內(nèi)在的”基本面即供需結(jié)構(gòu)失衡和老百姓就業(yè)收入經(jīng)濟(jì)預(yù)期都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善

所以老潘預(yù)計(jì)25年下半年，只要內(nèi)在庫(kù)存和就業(yè)經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)改善，即使有更大力度救市，但也很難再有“24年四季度到25年一季度”長(zhǎng)達(dá)半年的“上升浪”行情。

綜上，25年下半年即使更大力度救市，但卻很難再有上一輪的銷(xiāo)售奇跡！

唯一的希望在去庫(kù)存提速和經(jīng)濟(jì)收入就業(yè)基本面改善。

判斷4

單月視角看

25年上半年走出“過(guò)山車(chē)”的倒V行情

低開(kāi)高走再下行

把統(tǒng)計(jì)局25年前5個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比做減法，就可以得出每個(gè)月的銷(xiāo)售額。

看看下圖25年單月銷(xiāo)售額之變，你就能感受到靈敏度更高的樓市行情。

其一、從單月銷(xiāo)售額看，3月銷(xiāo)售10539億，4月6237億，5月7056億。

顯然5月環(huán)比增長(zhǎng)13.1%，是向上的。

5月并沒(méi)有大家想象那么差！

整體看25年樓市晴雨表，1、2月超弱，3月爆發(fā)，4月大降，5月微增，6月微增（半年度沖刺）……基本是25年上半年樓市最真實(shí)的表現(xiàn)！

2025年 1-5 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額與增長(zhǎng)幅度表

其二，從銷(xiāo)售面積看，基本與銷(xiāo)售額走勢(shì)趨同，也是大起大落的走向！

顯然，與累計(jì)平滑微降曲線(xiàn)相比，單月樓市的起落漲跌，更讓我們驚心動(dòng)魄，這也是統(tǒng)計(jì)局用累計(jì)銷(xiāo)售口徑的原因。

區(qū)別看，累計(jì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)透露的是長(zhǎng)期趨勢(shì)和整體表現(xiàn)，而單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)更聚焦短期波動(dòng)和走向。

判斷5

房?jī)r(jià)“很魔幻”

4月5月全國(guó)房?jī)r(jià)均值在上漲，但趨勢(shì)卻下行

5月的房?jī)r(jià)，有人說(shuō)在急劇下行，尤其最近核心城市房?jī)r(jià)也在下跌，但不可思議的是，5月單月全國(guó)房?jī)r(jià)均值卻在上漲，這個(gè)沖突矛盾怎么看？

當(dāng)下房?jī)r(jià)走向到底如何？

其一，看累計(jì)值房?jī)r(jià)之變。

今天統(tǒng)計(jì)局累計(jì)數(shù)據(jù)看，前5月銷(xiāo)售額跌幅（3.8%）顯著大于銷(xiāo)售面積(2.9%)，這是啥意思？

顯而易見(jiàn)結(jié)論是，這意味著全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始掉頭向下了。

累計(jì)值顯示的是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

為何前5月樓市趨勢(shì)顯示未來(lái)是“下行”信號(hào)？說(shuō)明24年926救市和129政治局止跌回穩(wěn)大會(huì)救市所帶來(lái)的25年一季度“脈沖式”回穩(wěn)后，“后勁”沒(méi)有了，市場(chǎng)又回到救市前低谷的位置。而且由于25年關(guān)稅戰(zhàn)和軍事沖突加劇，一旦ZC不加快大力救市，我們有理由猜測(cè)25年走入更低谷。

即還會(huì)繼續(xù)適度探底。

其二，換算到單月銷(xiāo)售均價(jià)看，對(duì)比4月均價(jià)0.97萬(wàn)\平米，5月全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到1萬(wàn)\平米，環(huán)比上漲2.54%，這是妥妥好消息。

不僅僅是5月環(huán)比上漲，4月房?jī)r(jià)均值相對(duì)3月也是環(huán)比上漲2.97%。

4月5月連續(xù)2個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，難道樓市要回穩(wěn)了？要起飛了？

這似乎與大家的體感，大不一樣。

其三，從典型城市看，5月全國(guó)城市房?jī)r(jià)如何了？

5月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降1.7%。其中，上海漲5.9%，是例外，而北京、廣州和深圳分別降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降3.5%和4.9%。

5月大多一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在下降，累計(jì)前5月開(kāi)啟下降趨勢(shì)，而5月新房全國(guó)銷(xiāo)售單價(jià)為何反而上漲了？

這個(gè)看似矛盾，其實(shí)穿透拆解，就理解了。

核心在于2025年全國(guó)樓市進(jìn)入一二線(xiàn)城市率先止跌回穩(wěn)，尤其是核心城市核心地段豪宅開(kāi)啟了獨(dú)立行情，以中國(guó)豪宅頭部一哥城市上海為例，截至5月25日，2025年上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上新房成交就達(dá)897套；這小半年銷(xiāo)售，已與2021-2023年“年度水平”相當(dāng)。

所以25年4月，5月單月房?jī)r(jià)上漲，并不是市場(chǎng)走勢(shì)上行的結(jié)果，而是核心一二線(xiàn)城市高均價(jià)的豪宅成交占比提升，拉升了2025年4月，5月的全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)的提升。

所以，4月5月房?jī)r(jià)均值上漲，是改善豪宅成交結(jié)構(gòu)占比上升的結(jié)果，而非市場(chǎng)預(yù)期上行的結(jié)果。

判斷6

去庫(kù)存要提速

結(jié)果說(shuō)話(huà)：去庫(kù)存就是“雷聲大雨點(diǎn)小”

當(dāng)下行業(yè)最大的難題是什么？

都知道答案是高庫(kù)存。

當(dāng)前最需做的是去庫(kù)存，但事實(shí)上，5月的行業(yè)庫(kù)存數(shù)據(jù)名義上在減少，但去庫(kù)存的“速度”、“體量”卻在連續(xù)3個(gè)月大幅下滑。

25年2月末，商品房待售面積7.99億平米

25年3月末，商品房待售面積7.87億平米，比2月末減少1227萬(wàn)平方米

25年4月末，商品房待售面積7.81億平米，比3月末減少522萬(wàn)平方米。

25年5月末，商品房待售面積7.78億平米，比4月末減少300萬(wàn)平方米。

等于說(shuō)，3月、4月、5月近3個(gè)月分別去庫(kù)存了

1227萬(wàn)平，522萬(wàn)平，300萬(wàn)平米。

顯然政府收房與房企聯(lián)合推動(dòng)的“去庫(kù)存”實(shí)際月度成效，正在連續(xù)下滑，這，不是個(gè)好消息！

高庫(kù)存不除，樓市止跌回穩(wěn)口號(hào)，就會(huì)一直喊！