清華同衡袁昕：“新”城市更新將突破碎片化的更新方式，是一場長期行動

中國城市正在迎來一場新的變革。

2025年5月，隨著《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）重磅出臺，更大規模的存量更新行動拉開大幕。這份由中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發的文件，要求轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

這份《意見》出爐，意味著城市發展將以“四好”建設（好房子、好小區、好社區、好城區）為行動綱領，“拆”字當頭的開發模式將成為歷史，取而代之的是對現有建筑的智慧升級、對歷史遺存的精準保護，以及讓中國建筑長一張“中國臉”的文化自信。

鳳凰網房產自2021年起聯合全聯房地產商會城市更新分會、清華同衡規劃設計研究院等機構，已連續四年推出“明日之城”城市更新年度策劃，今年第五屆活動如期啟動。

本期內容專訪清華同衡規劃設計研究院董事長、中國城市規劃學會常務理事袁昕，圍繞新指導綱領之下的城市更新行動，就項目規劃、資金籌措、案例分析等展開探討。

（清華同衡規劃設計研究院董事長、中國城市規劃學會常務理事 袁昕）

以下是部分采訪實錄：

鳳凰網：《關于持續推進城市更新行動的意見》出爐，新指導綱領之下，更大規模的城市更新行動“新”在哪里？

袁昕教授：首先城市更新行動本身并不是一個新事物。伴隨著城市的出現，城市的空間和功能就一直在不斷發展變化，這些發展變化，不僅是簡單的空間規模的增長和城市功能的擴展，同時也包含了既有空間的更新和功能的調整與重構，也就是我們今天說的城市更新的工作。

此次《關于持續推進城市更新行動的意見》中提及的城市更新行動主要任務，也都是近年來城市建設工作中努力推進的。如果說這其中“新”的要求，我認為是明確了加強支撐保障，特別是明確了要建立完善“專項規劃－片區策劃－項目實施方案”的規劃實施體系，這就突破了以往碎片化的城市更新方式，強調即使一個小小的更新改造項目也要有明確的規劃目標，也是嵌入整個體系的，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市的一個重要環節。

《意見》中還突出了創新完善以需求為導向、以項目為牽引的城市更新體制機制，提出堅持“項目跟著規劃走、土地要素跟著項目走”的用地政策和銜接機制，這是保障項目落地實施的重要環節，畢竟城市更新不是紙上畫畫，而是要見諸行動的。最后，我們也呼吁需要更新一些老舊的規范和標準，要有一些先破后立的創新探索，因為城市的形態最終是由這些規范和標準塑造的。

鳳凰網：在確定某個商圈或某個具體項目需要做更新后，如何展開設計、規劃？

袁昕教授：更新項目與新建項目的區別，主要體現在更新項目運作過程中的復雜性。如果我們把新建項目比喻是在一張白紙上作畫，那么更新類的項目一上來就要面對復雜的利益沖突和社會矛盾。所以，更新類的項目都不可能延續以往的城市擴張期的項目運作經驗和流程，需要前期投入更多的溝通和時間成本，尋求利益相關方能夠就更新的目標、過程和結果等達成共識，并且形成更加深入細致的規劃設計和實施方案，盡量避免實施過程中出現重大調整，導致原有的利益平衡被打破，不得不中斷施工以達成新的平衡。

例如，清華同衡在參與三里屯商圈更新過程中，先是作為街道責任規劃師開展了街道的全面體檢、尋找區域發展的空間痛點和建設短板、梳理盤點土地與建筑資源等工作。站在全局視角思考后，與街道基層政府一起深入交流，針對問題，發現每個更新項目發展的可能性，結合發展的目標尋找問題的解決路徑，謀劃和孵化每一個更新項目，最終通過這些更新項目為整個片區注入新的活力。

更新工作的開展重點關注兩方面的內容，一是關注區域統籌更新。以往的項目開展都是由更新主體自己進行設計建設，盡量謀求項目自身的經濟平衡。現在的更新項目開始關注區域內各種資源的統籌，比如建設指標等空間資源統籌、打破各類物理邊界的規劃設計一體化統籌、政府投資與社會投資結合的資金統籌等，統籌工作可以有效提高有限更新用地的利用效率和可實施性。二是開展高顆粒度更新工作。在前期工作中，對片區的用地和建筑空間，開展深入到土地權屬、具體樓棟、地上地下、經濟效益等精細化的資源盤點，才能根據片區的需求提出具備實施條件的更新方向；在開展前期規劃工作時，就要進行高顆粒度的精細化設計，用于明確更新指標的精準分配、指導項目更新方式和路徑、梳理解決歷史遺留問題等，避免更新主體因為對建成區全局了解不夠深入，更新方案無法實施，或更新方向與城市發展方向不一致等問題。

鳳凰網：國外的城市更新能套用中國模式嗎？外地的城市更新項目可以復制到北京嗎？有哪些商圈或項目的更新值得借鑒和學習？

袁昕教授：城市更新既然是以項目為牽引，而每一個項目都有其特殊的情況，需要更新的建筑和空間情況不同、所有者和使用者的情況不同、利益相關者的條件和訴求不同、上位規劃要求和更新的目標不同等等，最終導致城市更新不可能歸納為幾種模式并加以簡單復制。

世界上很多城市更新的經典案例非常值得我們學習借鑒，但因為還涉及制度上的一些根本差異等，更不能簡單套用。但是，無論是國外的經驗還是國內其他地區的探索，關于如何發現問題、評估現狀、建立有效的溝通機制、促進利益相關方形成更新共識、多方參與確定更新改造的目標和方案、籌措資金、開展落地實施等各個環節的工作方式和思維邏輯等，都可以給我們當前的更新工作很多有益的啟發，所以還是要打開我們的工作視野，多去總結經驗，吸取借鑒。

在三里屯的系列更新項目中，我們也總結國際化一流商圈建設的相關經驗，發現有一些共性的特征，比如地理位置位于城市中心區域、具有一定體量的商業集聚度、擁有商業建筑地標、采用精品百貨+大師設計獨棟品牌店的業態組成模式等。對比國內的商圈更新，主要更新難點在于土地制度的差別，導致我們完整連續的更新土地資源比較稀缺，用于建設標志性單體建筑、獨立的品牌之家的機會較少。同時御用大師的單體建筑設計，與國內的規劃要求、風貌協調、消防規范等本土化標準相互配合等，這些問題也是通過我們的責任規劃師的工作加以化解的。所以，在城市更新的新階段，規劃師的價值也在被重塑，規劃師不僅要像以往那樣靠設計圖紙創造價值，而且更要通過專業的溝通和綜合統籌能力，讓大家的愿景變成圖紙并通過協調各方力量讓圖紙變成現實，規劃師花在圖紙以外的時間和精力已經遠遠大于圖紙工作了。

鳳凰網：針對資金籌措難題，REITs、專項債等工具在更新項目中落地效果參差，如何優化金融產品與項目周期的匹配？

袁昕教授：城市更新雖然是以項目為牽引的，但如果只將每一個更新項目當作獨立的項目謀求自身經濟平衡，就失去了城市更新作為城市新發展方式的意義，忽略了其對城市發展轉型和功能調整的作用。因此，城市更新項目的業主必須和城市政府形成一致行動人和利益共同體，項目資金既不太可能全部來自于業主也不可能全部來自于城市政府，而是政府與市民的密切合作，資金和政策配合推進。

鳳凰網：請分享近期您和您的團隊重點在做的項目，以及在工作中遇到難題、找到解決辦法、取得成就等過程，可以舉一兩件有意思的事。

袁昕教授：更新項目可以在復雜的工作中創造出更多的可能性，通過對存量空間的深度盤點，可以發現很多機會。

比如，我們主導的三里屯“L地塊”更新項目，最開始是為了給工體配建小型消防站而尋找一塊合適的土地，但責任規劃師團隊在和街道進行深入搜索的時候，竟然能夠在這么核心的地區發現一塊“無主”的土地，是歷史上在周邊用地開發建設過程中，因為問題復雜而被各家放棄的土地。用地面積雖然僅有4000平米，最窄的地方只有6.53米寬。但在北京的城市核心區，也是寸土寸金啊。最終這里成了消防站最佳的選址，同時也解決了街道其他公共空間需求無處安置的問題，社區活動中心等項目也落在這個“L地塊”上。用地周邊的復雜情況為項目協調和方案設計增加了更多的設計難度和溝通成本，和它相鄰的用地分屬8個不同的業主，涵蓋商業、商務辦公、酒店、公寓、居住等多種類型，規劃師在規劃設計具體建筑方案的同時，周邊地塊也都提出了一些道路、出入口等共建共享的想法，這反而讓這個被遺棄的地塊的更新與周邊既有小區和建筑的使用形成聯動，大家最大化的共享資源，相互支持，通過一體化的規劃設計，完成整體的功能布局、公共空間、建筑立面等的優化，形成多贏的局面，“L地塊”也從一個獨立的小更新項目發展成片區更新，為片區發展創造了更多可能性。

鳳凰網：您如何看待城市更新的前景？

袁昕教授：城市更新不是一場短暫的行動。既然城市更新是伴隨著城市發展而存在的，那么它也一定會持續伴隨著城市的發展而發展下去。

城市更新雖然看似更新的是城市空間環境，主要表現為建筑物因為結構壽命臨近或者使用壽命的終結而做的拆除重建，但城市更新不是為了更新而更新，城市更新的目的和動力主要是為了促進城市經濟和活力，讓城市空間的使用能夠與時俱進，更好的匹配城市經濟和社會的發展需求，最終實現的是城市煥新，煥新城市的精神面貌、煥新城市的發展方式、煥新城市文明。如同前幾次工業革命一樣，重大的技術突破和產品創新都會重構區域發展和城鄉空間關系，改變城市的空間結構和形態。

未來，人工智能推動的新技術革命帶來的生產力大幅提升必將深刻改變人類社會的生產方式和生活方式，城市空間環境的更新也必然要適應并支撐新質生產力的發展，轉變發展方式，調整空間結構和形態，滿足人類社會的發展需求。