企鵝島搬遷倒計時！保利瑧譽(yù)府成“登島”第一站，值得買嗎？

6月12日，廣州發(fā)文重提：全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。這一政策標(biāo)志著廣州長達(dá)15年的樓市限制政策正式走向終結(jié)。

作為一線城市中首個全面松綁“三限”的先鋒，廣州此舉猶如向平靜的湖面投入一塊巨石，激起層層漣漪。

所有目光瞬間聚焦深圳：這座同樣位于大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，會緊隨其后打開政策閘門嗎？

01

廣州為何此時發(fā)文“全面放開”？

廣州的限購之路始于2010年10月，當(dāng)時發(fā)布了“國五條”的本地化版本。此后2013年、2017年，限購政策持續(xù)加碼。2023年才開啟松綁進(jìn)程。

表面上，廣州新房成交量數(shù)據(jù)尚可：今年1-5月二手住宅成交量達(dá)46722套，同比上漲17.82%。但價格暗流涌動才是政策出臺的真正推手。

從統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)來看，廣州是一線城市中房價下行壓力相對大的城市，去年9月底新政以來一二手房依然處于下行通道。

6月12日當(dāng)天，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出 “更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。這一表述相較此前“持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢”的提法，政策力度顯著升級。

對深圳市場而言，去年929新政后，核心區(qū)域部分樓盤反彈上漲10%左右；外圍區(qū)域庫存高企，房價持續(xù)下滑，拖累整體市場。

目前深圳二手房掛牌量突破7萬套大關(guān)，5月份二手住宅網(wǎng)簽量僅為4687套，環(huán)比下滑18.2%。

深圳是否會跟進(jìn)廣州？市場認(rèn)為這幾乎是必然趨勢，但深圳可能不會“一刀切”取消所有限制，而是采取分區(qū)域、分人群的精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步打開限購的口子。

02

企鵝島效應(yīng)：寶中價值重構(gòu)的催化劑

6月深圳樓市，最引人注目的事件莫過于騰訊企鵝島的正式搬遷。這座斥資370億打造的騰訊全球總部，即將迎來7.5萬科技精英的入駐。

騰訊企鵝島絕非普通產(chǎn)業(yè)園。占地130萬㎡、相當(dāng)于6座騰訊濱海大廈的體量，這里將被打造成集研發(fā)、辦公、會議中心、科技館及生活配套于一體的“未來科技城”。

其能量遠(yuǎn)超普通產(chǎn)業(yè)基地——
人才虹吸效應(yīng)：首批員工6月入駐，最終7.5萬高凈值人群聚集。
產(chǎn)業(yè)鏈爆發(fā)力：參照南山科技園經(jīng)驗，巨頭總部落地將帶動上下游企業(yè)遷移，形成產(chǎn)業(yè)集群
更關(guān)鍵的是地理紅利，保利瑧譽(yù)府與企鵝島直線距離僅1公里，經(jīng)規(guī)劃中的跨海大橋，10分鐘即可抵達(dá)園區(qū)。這種“近水樓臺”優(yōu)勢，使其成為承接科技新貴居住需求的首站。

03

產(chǎn)品解碼：新規(guī)改善的實力

作為保利置業(yè)“譽(yù)系”產(chǎn)品線在深圳的首秀，瑧譽(yù)府展現(xiàn)出三大殺手锏：
極致空間效率
新規(guī)設(shè)計下，項目最高實現(xiàn)108%使用率的突破，4梯5戶專梯入戶，贈送面積驚人：入戶空間堪比次臥，飄窗+陽臺半贈送。

純改善圈層壁壘
打破7090政策束縛，全盤403戶均為114-143㎡純四房，徹底規(guī)避小戶型租客混雜問題。這種純粹性在寶中近年新盤中絕無僅有。

景觀資源稀缺性

南側(cè)原150米商業(yè)地塊調(diào)整為30米學(xué)校，使8層以上戶型基本能收獲海景+騰訊島天際線的雙重景觀資源。大部分房源可享“園、島、海”三重視野。

項目的體量不大，占地面積不到1萬㎡，只有2棟住宅，層高44-45層，容積率5.4，車位比是1:1.29，預(yù)計2027年底精裝交付。

共有四個戶型，建面為約114平、122平四房兩衛(wèi)；138平、143平4+1房。

114平戶型：擁有139㎡的尺度享受

123平四房兩衛(wèi)：含海量極高的“小豪宅”

143平(橫廳)：整個小區(qū)只有40套房源，位于一棟二單元東側(cè)。

143平(方廳)：約16.4平全明電梯廳帶來的開闊感撲面而來，空間超值。

總結(jié)來說，騰訊效應(yīng)需時間發(fā)酵，但前海戰(zhàn)略提供兜底保障，周邊聚集了壹方城、歡樂港灣、前海HOP三大頂流商圈，被規(guī)劃的九年一貫制學(xué)校、新安中學(xué)高中部、海韻學(xué)校圍繞，主要面向改善群體。

項目預(yù)計8月份入市開盤，有改善需求的可以蹲一下。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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