95后港漂超低價撿漏中西區樓盤！人人都夸我的買房思路！

我是一名95后港漂，今年是我來港的第七年。

今年年初我終于決定入場，以低呎價購入中西區心怡二手樓。

在樓市下行期，到底是“撿漏”還是“接盤”呢？我又是如何下定決心投身香港房地產的呢？

曾經在香港住過的劏房

在香港生活的前六年，我一直都有很強烈的"漂泊感"，那時的我經常和朋友說“反正也買不起香港的房子，我早晚會回去的”。

直到，香港樓價較高位下行近三成，以兩個人的合力“上車”變得不再遙不可及。在樓市重定價的混亂時期，是否更有機會把握賣家“急拋”心理，趁機“撿漏”呢？

理論可行，實踐開始：

劃定房價區間

香港置業首付最低一成，其他置業開支還包括印花稅、中介費、律師費，以及其他政府文書收費等。

舉個例子，假設前期資金可出100萬，以10%首付、3%的稅率、1%中介費，不考慮裝修費的情況下，簡單計算購房的價格上限是100/14%=714.3萬，且在9成貸款下需要滿足入息要求。

此外，如有其他貸款，能夠批出的貸款上限會相應減少。

明確住房需求

1.樓齡：一般30年左右樓齡的房子，就要面臨“大維修”，維修費用由維修基金?業主集資，每戶動輒10萬港幣。且樓齡越大，檢修越頻繁。所以年輕人置業最好選擇20年左右或者更新的樓盤。

2. 面積及隔斷：對我而言，人均150呎是比較舒服的面積，考慮到未來可能有小孩和父母，因此我錨釘450呎左右的2房單位，在此基礎上當然越大越好…

第三步

選擇區域

1.不會出錯的傳統熱門區域，包括港島線沿線，九龍的紅磡、黃埔、南昌、奧運，新界的大圍，沙田等，這些區域交通方便，發展成熟，學校及醫療資源也不錯，但是樓價上漲的空間少，且新樓少。

2.港漂聚集的新興區域，包括大熱的啟德、康城、長沙灣、將軍澳、白石角等。這些區域多是新區，有些交通不是很方便，但是有不少新樓供應。并且北部都會區等各種發展概念也為這些區域未來的發展增加了不少想象空間。

于是我的決定是...

以我自己舉例，因為是自住用途，相比于樓價未來的上升空間，我更在意交通、校網，以及下行期房價是否足夠“堅挺”？因此，我重點考察了中西區、東區、紅磡黃埔，以及啟德。

中西區房價最高，新樓極少，很多單體樓的新樓盤呎價還在2.5萬以上，1000萬只夠買400呎的新樓，實在難以接受。并且，中西區單體樓居多，小區很少。

堅尼地城日落

東區樓價相對便宜，但是整體感覺，馬路上比較擁擠。北角一些次新樓的呎價和中西區二手樓接近，但是學位和交通不如中西區，所以在我心里有點"雞肋"。

紅磡和黃埔是比較成熟的居民區，有很多內地學生，還有不少內地口味的餐廳茶飲，海逸豪園、都會軒都是打進"決賽圈"的小區，海逸豪園很大，離海很近。小區樓價從700萬到1000多萬都有，離地鐵站有一段距離，但是周圍吃喝都很方便。

都會軒則是紅磡地鐵站上蓋，交通四通八達，樓下就是置富都會。一側單位對面的樓，景觀不太好。另一邊則是看紅館方向，有個別房型是"煙花景"，景觀不同，價格差100萬。幾乎所有房型的廚房和廁所沒有窗。

都會軒部分單位景色

啟德分為跑道區和地鐵站附近，地鐵站附近有些10年不到的次新樓，但是因為上一手買家是樓價高位入場，愿意蝕本的不多，讓利空間有限。

跑道區都是新樓盤，雖然問題也有，包括進出交通不方便，住宅供應過多等等。但它依然是我心中一手房的"不二之選"，因為發展商降價讓利，優質校網，臨海的風景，以及附近新建的大型商場和體育館等，都足夠有吸引力。

啟德商場

最終，我以低呎價"撿漏"了中西區的心怡二手樓。說來也很有緣分，我們的新家是我看的第一套房。

原房主05年買入，最高點時漲幅約4倍。掛盤將近一年，業主高位企硬，不愿降價，無奈樓市未見好轉，心理價位被不斷擊破。直到今年年初，業主急于換房，被我低價"撿漏"。

當然，這套房并非完美，比如保養不算好，相比同屋苑其他掛盤，這間屋幾乎需要"大翻新"，但我們能夠接受。其次，房價景觀和位置也是同屋苑中不算好，但呎價低，足夠彌補不足。

成功拿到鑰匙！

在我看來，香港樓市成交量回暖，租價持續上升，以及更低的息率，似乎都表明未來樓價下行空間已經不多。但沒有人有"水晶球"，不管是抄底，還是抄在半山腰，只要是滿足自住要求，都是好房子！

*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房研究所”平臺意見。

所長點評

所長震驚于作者對于香港樓市買房的透徹觀察！有的話總結得特別到位，一針見血，可參考的地方非常多。

從精打細算，把首付雜費算得清清楚楚卡死預算，到頭腦始終清醒，把自住需求擺在最核心的位置——寧愿在黃金地段接下需要翻新的盤，也絕不將就那些表面光鮮卻有點雞肋的新區選項，這份對地段實力就是硬道理的深刻認知，絕對是行家級別的務實選擇。

最欣賞的是作者那份穩當的心態。沒人能預知絕對低點，但只要核心自住需求滿足，價格時機都到位，該出手時就要果斷出手。

@堅尼地毛毛力

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