白云新城斷供多年，這一次真的拼了

今天，白云開了一個(gè)關(guān)于下半年重點(diǎn)地塊的內(nèi)部沙龍分享會，拆神受邀參加。

現(xiàn)場來了很多開發(fā)商，包括越秀、保利置業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、綠城，金茂、廈門國貿(mào)、中海、龍湖、保利置業(yè)、粵海、中建信和等。

沙龍主題，是對白云4宗重點(diǎn)地塊進(jìn)行規(guī)劃方案和產(chǎn)品的研討：

1、廣州設(shè)計(jì)之都三期AB2603123地塊

2、白云新城白云大道南西側(cè)1012、1014、1020地塊

3、黃邊北路北側(cè)AB2902026地塊

4、白云大道北西側(cè)0012、0017、0029地塊

四宗地都來自白云核心板塊，設(shè)計(jì)之都三期和黃邊北路北側(cè)地塊屬于設(shè)計(jì)之都板塊；

白云大道南西側(cè)地塊更來自4年沒有拍過地的白云新城。

白云大道北地塊東側(cè)約300米就是白云山景區(qū)。

4宗地的規(guī)劃方案，都在向降容、降規(guī)模、優(yōu)化公配、好房子標(biāo)準(zhǔn)靠攏，容積率都在3以下。

接下來，也將結(jié)合房企建議，進(jìn)一步優(yōu)化地塊設(shè)計(jì)。

而在沙龍現(xiàn)場，每家房企也都提出了建議，比如關(guān)于限高調(diào)整、地價(jià)制定、公服配置、出讓時(shí)序、學(xué)校配套等等。

具體的地塊情況，下邊我們展開聊聊。

• 廣州設(shè)計(jì)之都三期AB2603123地塊
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近期，設(shè)計(jì)之都三期地塊公布過調(diào)規(guī)方案，今天的沙龍上，擬優(yōu)化的信息點(diǎn)更清晰了：

1）取消支路，將原來兩宗地塊合并為一宗地，增加大社區(qū)氛圍

2）用地面積增加6109平，建面減少大約3.1萬平

3）容積率從3.0、4.0下調(diào)到2.5，樓高從100米下調(diào)到80米，密度比周邊所有新房都更低

4）公配合理優(yōu)化到7150平，增加了商業(yè)與物業(yè)管理

其中，街道級公服設(shè)施調(diào)出，但位置仍在地塊旁邊，業(yè)主日常使用依然很便利，配套豐富，整體營造街區(qū)式生活環(huán)境。

總體來看，優(yōu)化方向就是降低拿地成本，提高市場競爭力。

如果還按此前的2.4萬/平起拍樓面價(jià)、公服配建成本4500元/平計(jì)算，成本大約會減少7.86億。

如果地塊規(guī)劃優(yōu)化落實(shí)，低密度優(yōu)勢和產(chǎn)品可打造空間會變大。

設(shè)計(jì)之都目前新盤，容積率基本在3.3-4之間，不乏一些40層以上超高層，120平+的改善型大四房供應(yīng)會更多。

所以，這次的設(shè)計(jì)之都三期地塊，錯(cuò)位配置的空間不少。

其一，按80米限高計(jì)算，住宅大約在24-25層，在周邊來看，樓高是最低的；

其二，可以定位為剛改產(chǎn)品，比如說90-120平三四房，T4-T5塔樓，在板塊相對稀缺，去化動力也足。

搭配100-110%使用率新規(guī)，也是板塊的最新版本。

參考地塊附近的云筑上品，去年開盤，主推88-143平三四房，目前網(wǎng)簽量大約424套，單價(jià)約3.6-4.7萬/平。

再來看下設(shè)計(jì)之都三期地塊的基本面。

目前，地塊現(xiàn)狀、規(guī)劃條件都趨近成熟，東側(cè)是緊挨著設(shè)計(jì)之都一二期，直接受成熟區(qū)域輻射；

西側(cè)是發(fā)展中的設(shè)計(jì)之都西擴(kuò)區(qū)，體量差不多是設(shè)計(jì)之都一二期的2倍，增量巨大，加上黃邊舊改的快速推進(jìn)，兌現(xiàn)度會提速。

至于學(xué)鐵商，均衡性也不錯(cuò)。

學(xué)：有黃邊小學(xué)樂得校區(qū)、華中師范大學(xué)白云校區(qū)、規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，3所學(xué)校，要么是品牌學(xué)校，要么是本區(qū)第一梯隊(duì)的學(xué)校。

鐵：距14號線鶴龍站約800米，距2號線黃邊站1公里

商：現(xiàn)有的設(shè)計(jì)之都一二期商圈，步行約800米可到時(shí)光匯·里坊

以這樣的地段和產(chǎn)品配置，設(shè)計(jì)之都三期地塊，估計(jì)可以吸引周邊的上班族、家庭客、以及地鐵沿線買家。

• 黃邊北路北側(cè)AB2902026地塊
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黃邊北路北側(cè)地塊，同樣位于設(shè)計(jì)之都板塊，重點(diǎn)是體量小而美，低密度，成熟度更高，被黃邊三杰環(huán)繞。

這塊地的北面是金碧雅苑，南面是方圓云山詩意，西側(cè)約400米就是時(shí)代玫瑰園。

此外，距離設(shè)計(jì)之都核心商圈也非常近，沿著黃邊北路直行450米就到位了，生活氛圍非常濃厚。

雙地鐵交匯，距2號線黃邊站大約450米，距3號線白云大道北站約550米。

再看學(xué)校，地塊橫跨樂得居委和金碧雅苑居委，這兩個(gè)居委對口小學(xué)不同。

樂得居委部分，對口省一級黃邊小學(xué)云山詩意校區(qū)，金碧雅苑居委則對口加禾小學(xué)。

地塊東側(cè)有高爾夫俱樂部、白云保時(shí)捷中心，東邊能眺望白云山，景觀和圈層加分不少。

總體來看，這塊地確定性還是挺高，體量不大，拿地總價(jià)偏低，適合小盤快打路線，買家群體清晰，潛在需求龐大。

云山詩意、金碧雅苑、時(shí)代玫瑰園都在2004-2008年間建成，距今都20年樓齡了，二手交投比較活躍。

業(yè)主多為周邊做生意的老板，潮汕人也很多，這類買家會更偏向于地緣置換。

而按黃邊北路地塊的規(guī)劃條件，確實(shí)能做到改善，比如新規(guī)100%左右使用率，產(chǎn)品、交標(biāo)也能實(shí)現(xiàn)迭代。

| 數(shù)據(jù)來源：鏈家

細(xì)細(xì)看來，這塊地就頗有點(diǎn)像“黃邊版越秀云悅”的意味了。

• 白云大道北西側(cè)0012、0017、0029地塊
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這塊地位于越秀公交天悅云山府北邊，學(xué)鐵商也相對清晰。

學(xué)：周邊有培英中學(xué)附屬第三小學(xué)、東平小學(xué)

鐵：1.5公里到14/18號線白云東平站，通過18號線北延段，2站廣州東站，3站冼村

商：約2公里到云門new park、安華匯

景觀：緊鄰白云山

地塊其實(shí)區(qū)位不錯(cuò)，往西邊是嘉禾望崗，沿白云大道往南則是設(shè)計(jì)之都和白云新城，地塊內(nèi)部也平整好了，更需突破的是交通。

所以，地塊規(guī)劃方案，主要就是優(yōu)化交通路網(wǎng)，并且調(diào)整用地規(guī)模和公配，白云給出3個(gè)不同的方案和開發(fā)商一起研討：

1）擴(kuò)寬松園路，規(guī)劃縱一路、規(guī)劃橫一路等，增加與白云大道的連通性，地塊建面增加5.68萬平，總建面10.88萬平，容積率3.0

2）擴(kuò)寬松園路，規(guī)劃縱一路、規(guī)劃橫一路等，把兩宗分地塊合并，建面增加6.24萬平，總建面11.44萬平，容積率3.0

3）根據(jù)現(xiàn)狀道路調(diào)整，建面增加3.26萬平，總建面8.46萬平，容積率3.0

另外，考慮到白云大道北定位汽車產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，地塊也在規(guī)劃高品質(zhì)鄰里中心和商業(yè)，沿白云大道北旁布置，同步減少噪音影響。

| 地塊現(xiàn)狀

總體量居于8-11萬平的區(qū)間，3.0容積率，體量和旁邊天悅云山府（總建面約10.2萬平，容積率3.35）差不多，但會更低密舒適一點(diǎn)。

此外，地塊還會有新規(guī)優(yōu)勢，能做到100%以上使用率。

當(dāng)然，白云的好戲不止這些，據(jù)我們了解，近期齊富路北側(cè)地塊、政通路地塊都可能會掛牌，目前在關(guān)注的房企不少。

齊富路北側(cè)地塊同樣位于白云新城，靠近頂豪區(qū)，容積率3.0，限高100米，高層俯瞰整片白云山；

政通路地塊容積率僅1.5，是中心區(qū)難得的超低密地塊。