綠城張亞東“難逃”

香港機場登機口前，57歲的張亞東西裝筆挺，手持飛往加拿大的機票，卻被工作人員一句“請留步”攔住了去路。

2025年5月，香港國際機場的離境大廳上演了戲劇性一幕。綠城中國前董事會主席張亞東在飛往加拿大的登機口被工作人員精準攔截。經過十幾分鐘交涉，這位曾掌管4000億房企的前高官，最終未能踏上那趟航班。

這一幕發生在張亞東突然辭職僅兩個月后。今年3月，這位57歲的房企掌門突然辭去綠城中國董事會主席職務，引發地產圈震動。

辭職前一個月，張亞東的核心團隊已開始解體。2025年2月底，他一手提拔的前董秘尚書臣突然“失聯”；3月初，一直緊跟張亞東的前黨委書記李森也沒了消息。

張亞東的“逃逸式辭職”與其心腹團隊相繼失聯，猶如多米諾骨牌，揭開了綠城權利更迭的序幕。

張亞東的功與過

張亞東的職業生涯堪稱傳奇，他從城建局局長、建委主任一路升至副市長、市委常委兼統戰部部長。2016年之后，他的人生軌跡發生重大轉折。

2018年，張亞東被中交集團“空降”至綠城，擔任執行董事兼行政總裁。更令人意外的是，僅一年后他就正式接替創始人宋衛平，成為董事會主席。

張亞東一上任就向綠城的傳統開刀。他當眾宣布拋棄綠城堅持多年的“小而美”穩健路線，轉而推行“高周轉、高杠桿、高溢價”的擴張策略。

“別人拿一塊錢，一年能轉兩次，開發兩個項目，我們綠城呢？兩年才能干完一個，這錢不是在創造價值，是在睡大覺！”張亞東在內部會議上如此批評。

張亞東的雷霆手段很快見效。2019-2021年，綠城銷售額從1000多億飆升至3500億，行業排名從第17位躍升至第7位。他甚至提出“2025年沖擊6400億”的宏偉目標。

此后，亞東主導的拿地策略堪稱“瘋狂”。2020-2024年，綠城在全國30多個城市拿下120余宗地塊，其中溢價率超過20%的就有47宗。

其中，2024年成為張亞東豪賭的巔峰時刻：在上海徐匯區土拍中，綠城以30%溢價率擊退17家房企，以13.1萬元/平方米樓面價刷新上海地王紀錄。在杭州江灣新城爭奪中，又以28.5%溢價率拿下長三角單價地王。

當房地產行業在2022年開始降溫時，張亞東卻依然踩著油門。在各大房企紛紛收縮戰線之際，他一年內耗資529億元在下行市場中瘋狂拿地。

然而現實很快打臉。2023年綠城毛利同比大幅減少22.47%，幾乎倒退至2021年水平；年內利潤較2022年減少25%。2024年凈利潤率暴跌至僅1%，相當于賣100元房子只賺1元，而負債總額一舉突破4000億大關。

業績下滑暴露了張亞東與第一大股東中交集團的深層矛盾。中央巡視組點名批評中交對綠城“控股不控權”，直指張亞東把公司管得像自家產業。

張亞東顯然不滿足于職業經理人角色。2024年底，張亞東秘密聯合第二大股東九龍倉，試圖引入新投資者稀釋中交持股比例，此舉被視為"架空國資"的致命挑釁。

九龍倉最終選擇倒向中交，張亞東失去關鍵盟友。2025年3月，他以"工作安排"名義辭任，其親信董秘尚書臣、黨委書記李森隨后失聯，被曝涉及項目違規操作。

張亞東試圖構建的權力同盟瞬間瓦解。意識到大勢已去，2025年3月21日，張亞東突然提交辭呈，上演“逃逸式辭職”。

張亞東留下了什么？

張亞東辭職后，中交集團立即派出56歲的“老將”劉成云接任董事會主席。

劉成云的履歷堪稱“中交系”典型：從四航局基層工程師起步，歷任中交城投董事長、振華重工一把手，2023年升任集團黨委常委。此次臨危受命，被寄予“重塑商業邏輯”的厚望。

劉成云上任后的第一個動作極具象征意義。綠城發布公告稱新任董事長將不從公司領取任何薪酬或董事袍金。這個“零薪酬”姿態，像一記響亮耳光打在張亞東千萬年薪的舊事上。

新管理層隨即拋出“千億去庫存”計劃，將綠城從“高歌猛進”強行拉回“穩健發展”軌道。但劉成云面臨著巨大的困難和挑戰。

翻看綠城中國2024年報，凈利潤大幅下滑的現實令人咋舌。年報顯示，雖然綠城中國年度營收達到1585億元，同比增長21%，但股東應占利潤僅有15.96億元，同比下降49%，近乎腰斬。

從2019年到2023年，綠城中國每年都能給股東創造20多至40多億元不等的利潤，而去年在營收創新高的條件下，歸屬股東利潤卻直接跌破了20億。2023年綠城中國的歸屬股東凈利率只有2.4%，而2024年再創新低，只剩下1%。

大額減值和銷售開支明顯增加是兩大“利潤殺手”。2024年，若干資產的減值及公允價值變動凈額由2023年的20.35億元增至49.17億元，其中包括39.25億元的存貨減值、9.5億元的往來款減值等。

此外，隨著市場競爭加劇，綠城為促進銷售，營銷費用、廣告費用等銷售開支不斷攀升，進一步壓縮了利潤空間。

盡管綠城一直強調聚焦核心區域、確保安全，大部分貨值都布局在一二線城市，但從年報反映的情況來看，庫存高企問題依然嚴峻。

綠城中國管理層分析稱，2024年，公司重難點庫存去化金額達到422億元，包括住宅長庫存、車位儲藏室和商業專項三大類，但庫存壓力依然較大。

大量的庫存不僅占用了公司的資金，增加了資金成本，還可能面臨資產減值風險。在市場銷售不暢的情況下，如何加快庫存去化速度，盤活資產，是劉成云面臨的又一挑戰。

誰動搖了綠城的“內核”？

可以說，綠城的改變，正是源于“中交系”的入主。

1995年，宋衛平在杭州蔣村一塊荒地上創建綠城中國。以桂花命名的系列住宅產品——丹桂、金桂、銀桂陸續上市，奠定了綠城在浙江的品牌地位。

宋衛平的成功源于他對品質近乎偏執的追求。他曾半開玩笑地告訴媒體：“綠城不是賺錢能力最強的房地產公司，但在業主中的口碑卻是最好的。不擔心速度問題，更擔心品質問題。”

這種以品質為信仰的基因，在2014年中交集團入主前達到巔峰——杭州藍色錢江、上海玫瑰園等項目，不僅成為城市地標，更讓“綠城業主”成為身份象征。

然而，2019年7月宋衛平正式退出董事會后，綠城的品質基因開始悄然變異。中交集團作為大股東，將“規模擴張”與“利潤考核”擺在首位。

同時，宋衛平時代的“產品委員會”制度被廢止，取而代之的是中交系主導的“利潤導向”考核機制。原綠城高管曹舟南、壽柏年等核心成員相繼離職，代之以職業經理人團隊。

隨著中交系成為控股股東，綠城開始轉向高周轉、短平快策略。品質讓位于規模與速度，綠城項目的工程質量開始出現明顯滑坡。

2024年，青島綠城海棠印月南區業主發現，交房不到兩年的新房出現結構頂板貫穿裂縫問題。在濟南，綠城桂語朝陽項目交房8個多月后仍無法辦理大證。究其原因，是部分房屋、儲藏室處于抵押狀態，開發商遲遲未能解押。

2025年，武漢東湖新技術開發區綠城鳳起樂鳴小區地下車庫被曝存在嚴重質量問題。鄭州綠城錦棠天地項目則因高達6.89的容積率引發爭議，遠超標鄭州市三環內容積率上限3.51的新規。

在濟南綠城瑞馬·潤百合項目工地，周邊居民持續投訴施工噪音和揚塵問題。2025年5月，環保部門監測顯示噪聲超標，對項目立案查處并下達《行政處罰決定書》7。

青島成為綠城質量問題的重災區。綠城理想之城郁金香岸業主反映房屋室內多處墻體開裂；綠城曉風湖畔的高價樓盤多戶業主家逢雨必漏；在綠城瀾園地暖跑水、屋頂漏水、窗戶漏風。

更令人震驚的是，西海岸綠城文瀾錦園項目被曝往旁邊空地傾倒建筑垃圾，施工單位因未辦理污水排入排水管網許可證遭到行政處罰。而就在前一年，該項目剛剛因工地噪音超標被罰。

“買綠城有風險，漏風，漏水，很正常。”一位業主的諷刺道出了眾多購房者的心聲。曾經以品質著稱的綠城，如今面對的是浩浩蕩蕩的維權大軍。

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