上海CAZ擴張大猜想：這些板塊的身價要漲！

在2017年，上海首次劃定了中央活動區（CAZ）的范圍：

劃CAZ是一件大事，標志著一個城市核心區從單一商務功能（CBD）向金融、文創、消費、居住等多種業態綜合發展的進階。

CAZ作為城市最高能級的功能承載區，范圍并不是一成不變的。

隨著上海2035總規推進與更多城市功能板塊的職能完善，擴容CAZ是未來的一個趨勢。

如果未來上海的CAZ繼續擴大，那么哪些板塊會率先被劃進去呢？誰的身價要漲？

看過CAZ地圖的都覺得奇葩，徐匯的斜土路片區直接被摳出來了。

這么一大片“空白”真的是一個視覺痛點：

斜土路是以動遷老破小為主的居住區，因功能單一被初版CAZ規劃排除了。

日暉新村

不過這個地方卻恰恰是CAZ西拓的一個關鍵節點。

從地圖查漏補缺和徐匯動遷力度大的角度考量，斜土路未來可能第一個被劃進CAZ。

徐匯的城市更新力度非常大，去年拆遷預算233億居全市第二；

今年徐匯的拆遷預算大幅提高到430億，已經是全市第一的水平了！

前不久，東安一二村火速被動遷掉，釋放出黃金地塊后，這里將建設一幢195米高的地標建筑。

得益于徐匯北部豐富的醫療資源，東安地塊規劃了一個醫藥城，總開發面積超過18萬方，涵蓋辦公、商業、研發（醫藥城）、豪宅、學校等多種業態。

東安新村地塊開發效果圖

緊接著，東安新村一旁的江南新村也啟動拆遷了（范圍涉及一村、二村及小木橋路511弄2-6號），房東、中介們集體歡呼。

江南新村正是屬于斜土路街道，徐匯這么快的動作讓人們對斜土路其它老破小都充滿了想象空間。

這不，斜土路部分小區已傳出動遷消息，成交價被拉到了10萬元/m2，出現了很多搏動遷的買家：

斜土路的老破小要是集體動遷掉后，肯定也會建一些商辦，這個地段成為CAZ的可能性很大。

這樣徐匯濱江、徐家匯CAZ就能連起來了，功能被整合到了一塊。

如果斜土路老破小都動遷的話，那么龍華的老破小也有很高的機會。

如機場新村、龍南新村等，更新潛力很大。

等到楓林路街道、斜土路街道、龍華街道都更新完成，徐匯濱江CAZ具有向西拓展到南站的潛力。

隨著徐濱最后一塊住宅進入上市議程，西岸金融城的開發也進入尾聲。

徐濱基本上開發飽和了，需要向西擴容，有可能直接擴到南站附近。

上海南站動車化改造完成后，商務、樞紐功能都有所提升，為未來承擔CAZ功能打下了基礎。

徐濱CAZ向西延伸銜接上海南站后，還能輻射華涇，對徐匯的發展意義非常大。

因此斜土路成為CAZ、徐濱CAZ繼續西擴的可能性是非常高的！

上海CAZ如果向西北拓展的話，普陀的真如、長風可能會率先被劃進去。

普陀是上海六大中心城區中唯一遺憾失去CAZ的一個，全區掛0。

普陀內環最好的地段都開發成了住宅區，擠壓了商務功能的發展。

從長壽路開始，到過去長期被耽誤的真如，再到尚在起步階段的桃浦智創城，以及失敗的第一個市郊CBD南翔銀翔湖畔。

整個上海西北都“塌方”了，迫切需要把真如上升為CAZ帶動整個西北方向的發展。

真如發展規劃

真如定位上海城市副中心，下一個進階目標就是轉正為CAZ，像徐家匯那樣。

現在真如的一些商辦已經建起來了，這個副城雖遲但到。

真如新面貌

最近真如還新規劃了真如之心、真如翠谷兩個項目，這個副中心變得更“逼格”了：

這兩個項目的開發，將為真如帶來新的改善住宅、商業和地標建筑，加快普陀城市界面更新。

如果真如劃進CAZ，長風生態商務區更有可能。

長風是普陀的天花板地區，商務樓和豪宅最聚集、城市界面最漂亮，還有一江一河規劃利好。

在真如被耽擱的期間，長風早就靠著臨近長寧的優勢成功開發出了商務區，成了普陀的商務高地。

長風生態商務區

如果上海的CAZ向西北方向拓展，那么普陀的真如、長風最有資格劃入。

但這個要解決的問題是，CAZ是否一定要互相連接呢？“飛地式”劃分是否可行？

普陀的長壽路、中遠兩灣城、武寧、曹楊、光新都是密集的住宅區，沒法成為CAZ。

單獨地把真如、長風劃成CAZ，沒法與靜安、長寧的CAZ連接起來。

不過參照臨港模式，臨港在規劃獨立CAZ系統，為“飛地”CAZ創造了可能。

或許可以用直線連接的方式把真如、長風與市區CAZ連起來，這就要看繪畫大師的技巧了。

上海CAZ如果往東拓展的話，順著黃浦江方向楊浦濱江東段、陸家嘴北濱江可能會率先被劃進去。

黃浦江最先開發的是外灘和陸家嘴核心段，楊浦濱江、陸家嘴北濱江都是屬于核心江段的拓展。

楊浦占據了超長的濱江岸線，只把東外灘列入CAZ是滿足不了楊浦的欲望的。

楊浦希望CAZ從東外灘開始繼續向東拓展，一直到復興島，所以提前啟動了復興島的開發。

咱們這就來看看，楊浦濱江東段、復興島都在為晉級CAZ做哪些準備？

楊浦在濱江東段拉來了不少大企業，如在建的嗶哩嗶哩新世代產業園、美團上海科技中心等。

這里還規劃了一幢320米超高層地標，楊浦濱江創智中心、濱江合生匯等都在這里：

復興島最近突然火起來了，早前規劃過“世界級科創島”，不過2035年之前是戰略留白區。

現在為了拼CAZ，楊浦已經迫不及待了，提前啟動了復興島的開發。

從楊浦7月8日印發的《上海城市空間治理領域人工智能應用暨量子城市空間智能建設工作實施方案（2026—2027年）》可以看出，復興島要出道了：

該文件強調要加快編制復興島及周邊地區規劃并推動規劃落地實施，開展城市空間智能治理領域的市重點實驗室建設，研究制訂創新復興島專項支持政策，舉辦高能級品牌活動、搭建復興島時空創新路演平臺。

按照上述文件精神，“世界人工智能大會量子城市分論壇”“全球設計大賽”“世界工業設計大賽”等有望落地復興島。

這個曾經默默無聞的島嶼一下子“亮”了起來！

不止如此，首條滬昆低空交通航線“昆山-楊浦復興島-浦東機場”也在日前（7月16日）試飛成功，其中復興島成了上海市中心低空航線重要的樞紐站！

連小紅書也要“登島”了，同日宣布將在復興島打造全球首個開放世界冒險島活動“RED LAND”，并于8月8日-8月10日落地復興島。

這是小紅書首個面向游戲、二次元愛好者推出的超大型線下IP：

可以預見，楊浦濱江東段、一直到復興島，將是未來上海CAZ東擴不可或缺的主戰場之一。

陸家嘴北濱江、金灘同樣具有看點，都是核江段CAZ東擴的主陣地。

北濱江蓋了不少商務樓，如中企未來世紀大廈、寬洋濱江中心、浦發壹濱江、陸家嘴濱江中心、上房濱江富今廣場等。

其中著名的社交軟件Soul總部就在這里：

北濱江因為本身發展的一些原因，在上一波CAZ劃分中錯失了機遇。

這里一度被造船廠、碼頭和糧倉占據，部分屬于軍產地塊不好動，很晚才得到開發。

再加上濱江縱深窄、南部老破小多，可開發地塊不大，形成的商務功能不強。

讓北濱江的辦公樓空置率比較高。

不過總算趕上濱水商務區的潮流，北濱江的辦公樓都建起來了，沒有爛尾。

如果北濱江的辦公市場運營得足夠好，加大力度吸引優質企業入住，在下一輪是有可能劃入CAZ的。

長遠來看，洋涇濱江、金楊濱江、金橋濱江（金灘）都有入圍機會，全是濱水商務區概念。

其中跟復興島隔江對望的金灘，浦東也在加快開發進度了，生怕被楊浦超過。

金灘即原滬東中華船廠地塊，今年5月該廠正式喬遷長興島新址，標志著浦東最后一塊濱江寶地迎來了開發的日程。

關于金灘的具體規劃方案，也流傳出了三個版本：

從效果圖可以看出這里將建設一個集合商辦、住宅、船廠文化的新興濱水社區，值得期待！

楊浦和浦東的濱江隔江相望，大家都是下一個CAZ拓展的潛力區。

上海CAZ如果向東南拓展的話，浦東的塘橋-南碼頭濱江、花木-龍陽路地區、新楊思可能會率先被劃進去。

塘橋、南碼頭都在黃浦江沿岸，與陸家嘴、世博CAZ相連，都有辦公樓開發，進入下一輪CAZ規劃是很有資格的。

其中塘橋濱江是陸家嘴濱江的延伸，建有陸家嘴濱江辦公樓，辦公視野直視“三件套”：

而南碼頭濱江早前傳言是上海新市府預搬遷圣地。

因此給了很多資源，商務能級開發并不低，劃入CAZ很有潛力。

南碼頭濱江聚集了十幾個市政管理機構：

上海市民政局、上海市衛生健康委員會、上海市商務委員會等都在這里。

還有一些金融職能機構，如中國銀聯中心、新開發銀行總部大樓、浦發銀行大廈等。

一直到世博央企總部，這一濱江沿線全是辦公樓，具備成長為CAZ的特質。

在真如、長風開創飛地式劃分CAZ后，浦東的花木-龍陽路、新楊思地區也有可能入選CAZ。

花木-龍陽路是浦東的城市副中心，下一個晉級方向自然是CAZ。

花木-龍陽路處在陸家嘴、張江兩大地區的連接中心，成為CAZ后對助推浦東向東南發展具有重要意義。

這里正在建設龍陽路大型TOD，在行政文化中心的基礎上補足商業商務短板后，未來有向CAZ看齊的趨勢。

龍陽路TOD占地2.5平方公里，規劃的商辦體量之大非常讓人震撼：

龍陽路TOD規劃

其中商業42萬㎡，比正大廣場、國金中心商場加起來還要大！

尤其是長1200米、寬30米的商業步行街較南京路步行街的長1033米、寬28米更勝一籌。

而辦公達到了104萬㎡，超過陸家嘴三件套上海中心、環球金融中心、金茂大廈寫字樓規模之和！

花木-龍陽路副中心號稱浦東版徐家匯和人民廣場，成為CAZ也很有資格，大家都對其發展充滿了期待！

新楊思已經有了MCAZ（微型中央活動區）的定位，如果那些商辦能夠落地的話，是有可能轉正為CAZ的。

新楊思也規劃了超級的商辦：

1、200米雙子塔商辦×2

2、180米商辦地標×1

3、160米商住綜合體×1

4、140/120/100米摩天樓群若干

新楊思規劃

但是這個商辦很難回本、缺乏產業定位，是單線地鐵缺乏樞紐支撐，操盤手也不行。

如果改規劃的話就無緣CAZ了。

綜合來看，上海CAZ的邊界是隨著城市能級的提升和板塊功能的完善不斷動態演進的。

從斜土路片區依托徐匯強大的城市更新勢能“填補空白”、縫合徐匯濱江與徐家匯，到真如、長風重整上海西北發展格局；

再到楊浦濱江東段、陸家嘴北濱江沿江向東拓展，以及東南方向塘橋-南碼頭、花木-龍陽路依托濱水或樞紐優勢蓄勢待發。

這些CAZ區域的拓展，并不是簡單的地理延伸，而是城市核心功能升級、空間結構優化和區域活力重塑的關鍵一步。

CAZ的擴張是上海邁向卓越全球城市進程中，核心引擎持續進化、輻射能級不斷放大的必然之路，意義非常大。

你覺得上海哪些區域還有可能劃入CAZ？