房地產(chǎn)板塊，要底部反彈了嗎？

就星球有個(gè)朋友問我一個(gè)問題：

就目前的房地產(chǎn)板塊，還有沒有回升的可能了，以及未來還有沒有可能漲回到巔峰時(shí)刻了。

其實(shí)邏輯很簡(jiǎn)單。

在有政策的加持，房地產(chǎn)板塊觸底反彈還是有可能的。

但你要說回到巔峰的市值，那肯定是不可能了，因?yàn)檫@里的差異，不止是房地產(chǎn)周期，還有預(yù)售制度。

預(yù)售制度的問題大家一直是知道的，爛尾樓，貨不對(duì)板，偷工減料等等等，整個(gè)就是把風(fēng)險(xiǎn)全交給購房者了。

但大家也得明白一個(gè)道理，那就是在咱這里，如果一個(gè)規(guī)定你會(huì)覺得不舒服的，那么你要瞬間意識(shí)到，這個(gè)規(guī)定一定有人會(huì)覺得很舒服。

而預(yù)售制度，舒服的就是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方。

而在現(xiàn)在預(yù)售制度逐漸走向衰弱的情況下，這兩方其實(shí)就不那么舒服了。

最直觀的，是房?jī)r(jià)的周期風(fēng)險(xiǎn)。

大家要知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)，是有價(jià)格波動(dòng)的，你今天看到的價(jià)格，和你明天看到的價(jià)格，可能都是完全不一樣的，可能對(duì)普通人來說，這點(diǎn)差異不算什么，反正賭一個(gè)波動(dòng)唄，但對(duì)生意人來說，做生意要的是確定性利潤(rùn)，

但在預(yù)售制度下，開發(fā)商拿地，房?jī)r(jià)的周期風(fēng)險(xiǎn)是幾乎不存在的。

因?yàn)槟憬裉炷玫兀灰獎(jiǎng)幼鲏蚩欤玫筋A(yù)售證，差不多3到6個(gè)月，你就可以向社會(huì)大眾賣房了，3到6個(gè)月的房?jī)r(jià)波動(dòng)，不至于很大。

但如果沒有預(yù)售制度呢，那問題就大了去了。

大家不能用國(guó)家項(xiàng)目的建設(shè)速度去看房地產(chǎn)商，正常房地商的建房速度，就是兩到三年，沒有預(yù)售制度，這兩到三年的，房?jī)r(jià)的波動(dòng)可能會(huì)直接把開發(fā)商給壓死。

因?yàn)榇蠹宜阋幌吕麧?rùn)就可以了，現(xiàn)在正常開發(fā)商，拿完地后，算上各種成本，給自己上20%的利潤(rùn)就算不起了，但你看這幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，兩三年過去了，有些地方房?jī)r(jià)可能跌了50%了，開發(fā)商直接虧麻了。

這個(gè)模式下，等于就直接把房?jī)r(jià)壓力全都轉(zhuǎn)移給開發(fā)商了。

你要是三年后房?jī)r(jià)漲，開發(fā)商賺麻，要是三年后房?jī)r(jià)跌，開發(fā)商直接破產(chǎn)，你看上去好像還可以，挺公平的，但站在開發(fā)商立場(chǎng)上，誰不想做穩(wěn)賺不虧的生意呢。

當(dāng)然，看到這里的朋友會(huì)有疑惑：

其它國(guó)家也不是預(yù)售制度，為啥人家就沒這個(gè)問題啊。

這里的差異，實(shí)際不在開發(fā)商，而在土地財(cái)政。

一方面國(guó)外的房子，很少像我們這里是超高層，更多是一戶建或者大家看到的獨(dú)棟別墅，這些房子，本身建筑難度就不高，動(dòng)作快點(diǎn)幾個(gè)月就完工了，房?jī)r(jià)影響自然就沒那么大的。

但一戶建和獨(dú)棟別墅模式在咱這，完全就走不通的，因?yàn)閷?duì)土地財(cái)政來說，一年能賣的地就那么點(diǎn)，同樣面積下，建設(shè)超高層的收益肯定大于建設(shè)一戶建，所以在土地財(cái)政的要求下，基本上開發(fā)商只能選擇建超高層。

超高層建筑，開發(fā)周期直接奔著兩年開外走了。

另一方面在于土地性質(zhì)的差異，在咱這，開發(fā)商想買地，只能去地方那里買，而且走的是拍賣模式，地方肯定是想旱澇保收，所以買定離手，開發(fā)商不可能和地方博弈，金融市場(chǎng)除了貸款也很難涉及到房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上。

但國(guó)外不全是這樣，國(guó)外市場(chǎng)用地，有些是私人用地的，有些地是公家的，但金融機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)場(chǎng)，是可以承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。

私人用地好說，大家簽協(xié)議，有錢一起賺，虧錢一起虧，公家用地，則可以利用豐富的金融工具鎖定價(jià)格，拉著金融機(jī)構(gòu)一起承擔(dān)，總歸是有希望的。

但咱這里，因?yàn)橥恋刎?cái)政因素，這兩項(xiàng)都是不大可能的，所以結(jié)果大家是懂得的。

而且大家要明白一點(diǎn)，預(yù)售制度逐漸消失后，我們這里的房地產(chǎn)模式還不一定能跑成國(guó)外那種。

因?yàn)閷擂蔚狞c(diǎn)在于，預(yù)售制度破了，但土地財(cái)政是很難改的，這就進(jìn)一步壓制房地產(chǎn)板塊的回暖。

再有一點(diǎn)，是預(yù)售制度帶來的利潤(rùn)壓力。

預(yù)售制度，開發(fā)商半年就能拿到錢，開發(fā)商可以拿著錢去蓋房，或者開發(fā)新項(xiàng)目。

沒有預(yù)售制度，開發(fā)商要2年才能拿到錢，這個(gè)錢，就要全壓在這里了，現(xiàn)金流壓力直接就拉滿了。

這里的差異，我可以給大家講一個(gè)常識(shí)，商業(yè)領(lǐng)域里，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤(rùn)率就越高。

就像餐飲業(yè)很講究的翻臺(tái)率一個(gè)道理，一晚上一個(gè)桌子能用幾次，直接決定了餐廳的利潤(rùn)。

簡(jiǎn)單來說：

你一晚上一個(gè)桌子只用一次，你只能賺一次錢，而如果一個(gè)桌子一晚上能用3次，那你等于就能賺3次的錢了，利潤(rùn)是之前的3倍。

這里可以說下為啥很多餐飲企業(yè)必須整個(gè)20分鐘上菜，不上退款的規(guī)定。

其實(shí)那不是逼餐廳快出餐，而是逼你快離開。

但在這種模式，只要預(yù)售制度一來，原本高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)利潤(rùn)會(huì)瞬間下降，連帶著房地產(chǎn)板塊的市值也會(huì)受影響。

這其實(shí)才是核心的問題。

所以大家再去看預(yù)售制度就好了。

為什么之前那么多年，大家都對(duì)預(yù)售制度這么有意見了，預(yù)售制度也依然存在到了今天？

其實(shí)很大程度就在于預(yù)售制度的利益方，開發(fā)商和地方都不愿意放棄這個(gè)蛋糕。

現(xiàn)在的問題是，如果你預(yù)售，消費(fèi)者干脆就不買了，所以被迫做出了改變。

但大家也要記住的是，改變的不只是預(yù)售制度，還有整個(gè)房地產(chǎn)板塊的估值邏輯。