房地產(chǎn)板塊，要底部反彈了嗎？

就星球有個朋友問我一個問題：

就目前的房地產(chǎn)板塊，還有沒有回升的可能了，以及未來還有沒有可能漲回到巔峰時刻了。

其實邏輯很簡單。

在有政策的加持，房地產(chǎn)板塊觸底反彈還是有可能的。

但你要說回到巔峰的市值，那肯定是不可能了，因為這里的差異，不止是房地產(chǎn)周期，還有預售制度。

預售制度的問題大家一直是知道的，爛尾樓，貨不對板，偷工減料等等等，整個就是把風險全交給購房者了。

但大家也得明白一個道理，那就是在咱這里，如果一個規(guī)定你會覺得不舒服的，那么你要瞬間意識到，這個規(guī)定一定有人會覺得很舒服。

而預售制度，舒服的就是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方。

而在現(xiàn)在預售制度逐漸走向衰弱的情況下，這兩方其實就不那么舒服了。

最直觀的，是房價的周期風險。

大家要知道，房地產(chǎn)市場，是有價格波動的，你今天看到的價格，和你明天看到的價格，可能都是完全不一樣的，可能對普通人來說，這點差異不算什么，反正賭一個波動唄，但對生意人來說，做生意要的是確定性利潤，

但在預售制度下，開發(fā)商拿地，房價的周期風險是幾乎不存在的。

因為你今天拿地，只要動作夠快，拿到預售證，差不多3到6個月，你就可以向社會大眾賣房了，3到6個月的房價波動，不至于很大。

但如果沒有預售制度呢，那問題就大了去了。

大家不能用國家項目的建設速度去看房地產(chǎn)商，正常房地商的建房速度，就是兩到三年，沒有預售制度，這兩到三年的，房價的波動可能會直接把開發(fā)商給壓死。

因為大家算一下利潤就可以了，現(xiàn)在正常開發(fā)商，拿完地后，算上各種成本，給自己上20%的利潤就算不起了，但你看這幾年的房價走勢，兩三年過去了，有些地方房價可能跌了50%了，開發(fā)商直接虧麻了。

這個模式下，等于就直接把房價壓力全都轉(zhuǎn)移給開發(fā)商了。

你要是三年后房價漲，開發(fā)商賺麻，要是三年后房價跌，開發(fā)商直接破產(chǎn)，你看上去好像還可以，挺公平的，但站在開發(fā)商立場上，誰不想做穩(wěn)賺不虧的生意呢。

當然，看到這里的朋友會有疑惑：

其它國家也不是預售制度，為啥人家就沒這個問題啊。

這里的差異，實際不在開發(fā)商，而在土地財政。

一方面國外的房子，很少像我們這里是超高層，更多是一戶建或者大家看到的獨棟別墅，這些房子，本身建筑難度就不高，動作快點幾個月就完工了，房價影響自然就沒那么大的。

但一戶建和獨棟別墅模式在咱這，完全就走不通的，因為對土地財政來說，一年能賣的地就那么點，同樣面積下，建設超高層的收益肯定大于建設一戶建，所以在土地財政的要求下，基本上開發(fā)商只能選擇建超高層。

超高層建筑，開發(fā)周期直接奔著兩年開外走了。

另一方面在于土地性質(zhì)的差異，在咱這，開發(fā)商想買地，只能去地方那里買，而且走的是拍賣模式，地方肯定是想旱澇保收，所以買定離手，開發(fā)商不可能和地方博弈，金融市場除了貸款也很難涉及到房地產(chǎn)一級市場上。

但國外不全是這樣，國外市場用地，有些是私人用地的，有些地是公家的，但金融機構(gòu)也可以進場，是可以承擔風險的。

私人用地好說，大家簽協(xié)議，有錢一起賺，虧錢一起虧，公家用地，則可以利用豐富的金融工具鎖定價格，拉著金融機構(gòu)一起承擔，總歸是有希望的。

但咱這里，因為土地財政因素，這兩項都是不大可能的，所以結(jié)果大家是懂得的。

而且大家要明白一點，預售制度逐漸消失后，我們這里的房地產(chǎn)模式還不一定能跑成國外那種。

因為尷尬的點在于，預售制度破了，但土地財政是很難改的，這就進一步壓制房地產(chǎn)板塊的回暖。

再有一點，是預售制度帶來的利潤壓力。

預售制度，開發(fā)商半年就能拿到錢，開發(fā)商可以拿著錢去蓋房，或者開發(fā)新項目。

沒有預售制度，開發(fā)商要2年才能拿到錢，這個錢，就要全壓在這里了，現(xiàn)金流壓力直接就拉滿了。

這里的差異，我可以給大家講一個常識，商業(yè)領(lǐng)域里，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率就越高。

就像餐飲業(yè)很講究的翻臺率一個道理，一晚上一個桌子能用幾次，直接決定了餐廳的利潤。

簡單來說：

你一晚上一個桌子只用一次，你只能賺一次錢，而如果一個桌子一晚上能用3次，那你等于就能賺3次的錢了，利潤是之前的3倍。

這里可以說下為啥很多餐飲企業(yè)必須整個20分鐘上菜，不上退款的規(guī)定。

其實那不是逼餐廳快出餐，而是逼你快離開。

但在這種模式，只要預售制度一來，原本高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)利潤會瞬間下降，連帶著房地產(chǎn)板塊的市值也會受影響。

這其實才是核心的問題。

所以大家再去看預售制度就好了。

為什么之前那么多年，大家都對預售制度這么有意見了，預售制度也依然存在到了今天？

其實很大程度就在于預售制度的利益方，開發(fā)商和地方都不愿意放棄這個蛋糕。

現(xiàn)在的問題是，如果你預售，消費者干脆就不買了，所以被迫做出了改變。

但大家也要記住的是，改變的不只是預售制度，還有整個房地產(chǎn)板塊的估值邏輯。