城建國譽燕園一期去化近七成，王風華留足了后手

北京進深 徐迪 位于昌平馬池口的國譽燕園二期·朗潤（譽燕潤園），到底開沒開賣？是個謎。

因為是二期產品，不搞開盤直接順銷，也很正常。

反常的是，自6月30日取得預售許可證至今，已經7個多月了，項目還沒有網簽數據。

甚至，住建委網站上，該樓盤的銷售機構、銷售員注冊備案信息也沒有顯示。

國譽燕園開發主體為北京城建興榮房地產開發有限公司，是城建發展（600266.SH）的全資子公司。

李兆彥擔任項目公司董事長，李延國為總經理；項目操盤手為王風華。

項目一期于2022年11月取證，共1788套住宅，銷售指導價3.9萬/㎡。

截至目前，累計成交1187套，金額總計37.31億元。

網簽均價3.29萬/㎡，約為指導價84折。

2024年7月3日，北京城建以19.86億元底價摘得國譽燕園二期地塊。

二期地上建筑面積15.55萬㎡，規劃21棟7-11層住宅樓，共1418戶。

產品設計上，規劃有南北雙向陽臺、設備平臺及飄窗等，贈送面積非常大，勢必會對一期產品形成降維打擊。

今年6月30日，國譽燕園朗潤首批次房源取得了預售許可證。

為東區12棟樓，共828套住宅，準售面積約8.5萬㎡，銷售指導價與一期一致，同為3.9萬元/㎡。

面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產權得房率80%-86%區間。

對于項目入市節奏較慢的問題，此前有猜測是為一期護盤。

二期朗潤乘上了政策東風，南北雙陽臺的設計，大幅提高了住房使用率。

畢竟到現在為止，一期去化率還不到七成，有600多套房源未完成網簽。

開發商可能需要綜合考慮一二期的銷售節奏，制定更合理的銷售策略，以實現整體項目的去化目標。

當前，昌平新盤的贈送面積明顯呈收緊態勢，陽臺只有少數項目能做到1.8米的進深，并且不是通面寬的。

朗潤主打小戶型超拓空間，滿配洋房，優勢還是很明顯的。

“超拓”二字的應用，體現了開發商對于自家新盤贈送尺度的自信。

以88㎡三居兩衛，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進深；北向還有5米長的設備平臺+防火挑檐，進深0.8米，贈送面積總計超10㎡，擴容近12%。

所以即使延期入市，國譽燕園朗潤的產品還是比較超前的，這可能也是開發商不著急開盤的原因之一。

項目最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。

據悉配置有免費接駁專車服務，入住后即可享受，一站直達北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對通勤族不友好。

商業方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場、八達嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場、昌平太古里（建設中）、永豐大悅城（建設中）等均在配套范圍內。

醫療配套方面，項目周邊匯聚馬池口社區衛生服務中心，北京大學第六醫院北院、北京積水潭醫院回龍觀院區、北京市昌平區中醫醫院、北京大學國際醫院、北京昌平區中西醫結合醫院等公立私立高端醫療配套。

項目缺乏城市級配套，自身配建了5萬方商業配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學），整體還是需要有一個較長周期的發展時間。

相關公司：北京城建sh600266