換天改命，白鵝潭又下大棋

白鵝潭，玩了把大的。

前兩天，荔灣發(fā)布公告預(yù)征收花地村、坑口村土地，合計(jì)約34.9萬(wàn)平。

具體來(lái)說(shuō)，花地村涉及到江邊的聯(lián)合圍、公安局、怡安閣，以及廠區(qū)宿舍。

另一邊的坑口村，主要是靠近大沖口和沙涌的墩頭社區(qū)、公園、沙涌小區(qū)及工業(yè)區(qū)，還有西坑小區(qū)和數(shù)碼基地。

預(yù)備征收范圍內(nèi)包括村屋、國(guó)有證小區(qū)、工業(yè)區(qū)、綠地、公園等等，即便是同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，也會(huì)有部分先行征收。

①坑口村+花地村+山村，白鵝潭的一盤(pán)大棋

這次的花地村和坑口村范圍，都不是大家印象中的傳統(tǒng)區(qū)域，而是圍繞11號(hào)線及芳村大道進(jìn)行的征收。

重點(diǎn)就是，聚龍灣太古里以及背后整個(gè)白鵝潭沿江帶的建設(shè)。

芳村要先做一個(gè)展示區(qū)出來(lái)，11號(hào)線作為首條市區(qū)環(huán)線，及其背后豐富的文旅商業(yè)屬性，串聯(lián)起萬(wàn)象城、太古里、白云山、麓湖公園、流花湖公園、越秀公園、荔灣湖公園、永慶坊。

現(xiàn)在，太古里已經(jīng)有一個(gè)明確的時(shí)間表了，計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成。

而在2025年底，太古里先行區(qū)會(huì)提前對(duì)外開(kāi)放，舉行展覽和快閃店的相關(guān)活動(dòng)。

目前，太古里地塊內(nèi)的商業(yè)裙樓已經(jīng)建到10層以上了。

萬(wàn)象城，也預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)。

換言之，白鵝潭已經(jīng)到了重要兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)。現(xiàn)在太古里+萬(wàn)象城兩個(gè)強(qiáng)點(diǎn)出來(lái)，以點(diǎn)破面就是圍繞沿江帶來(lái)進(jìn)行建設(shè)。

以前，這里被視作聚龍灣啟動(dòng)區(qū)級(jí)二期，初步規(guī)劃是芳村大道和地鐵旁，以商業(yè)辦公為主，打造江邊CBD；而中部則以住宅區(qū)及綠地公園。

與此同時(shí)，片區(qū)內(nèi)將會(huì)新增聚龍灣過(guò)江隧道，緩解洲頭咀隧道的壓力，全長(zhǎng)6公里的雙向四車(chē)道，與地鐵25號(hào)線共線。

之前和大家聊過(guò)的曦府旁新宅地，和藍(lán)皮書(shū)中的制藥廠地塊，實(shí)際上也是這份藍(lán)圖中的一部分。

花地村和坑口村，之所以重要且難度不低，是其地盤(pán)大、人口多、位置核心。

從這幅航拍，大家就能看出荔灣的野心，包括前段時(shí)間的山村，實(shí)際上都是白鵝潭發(fā)展的一部分。

花地村和坑口村的作用，是一路從芳村中部延伸到江邊，成為一個(gè)樞紐串聯(lián)起中部及沿江帶。

其實(shí)，就是將萬(wàn)科花地灣，乃至廣鋼、東漖、茶滘，與江邊連接起來(lái)，形成不斷層的連片發(fā)展。

荔灣的計(jì)劃中，有多連片呢？四個(gè)字，應(yīng)該盡改，這是要搞個(gè)新荔灣啊！

而坑口、花地村、山村做地的首個(gè)地塊，就是綜合素質(zhì)不錯(cuò)的石圍塘地塊，江景+地鐵口+體量小，總建面大約3萬(wàn)平出頭，已經(jīng)在推介準(zhǔn)備掛牌了。

②拆補(bǔ)5.6-6萬(wàn)/平，荔灣為做地拼了

一些沒(méi)在此次征收范圍內(nèi)的村民和業(yè)主也不用太心急，這只是一道開(kāi)胃菜，從荔灣的拆補(bǔ)方案及規(guī)劃預(yù)案來(lái)看，決心是很強(qiáng)的。

我們走訪現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)拆遷范圍很濃厚，到處都是公告和方案的貼紙。

墩頭社區(qū)旁的匯興社區(qū)，劃入了坑口做地范圍內(nèi)，雖然不包含在此次征收中，但其征拆工作從年初就開(kāi)始了。

不少業(yè)主早早簽字搬家了，房屋門(mén)口都被貼上了封條。

我們和附近幾位業(yè)主聊了聊，沒(méi)細(xì)說(shuō)拆補(bǔ)的具體金額，但聊起拆遷這事兒時(shí)，臉上的笑意藏都藏不住，滿(mǎn)是期待。

總的來(lái)看，大部分村民和業(yè)主都挺支持這次拆遷，不少人說(shuō)愿意早點(diǎn)搬走，原因還是價(jià)格談妥了。

荔灣是真的猛，國(guó)有證給出了5.6-6萬(wàn)/平的補(bǔ)償，宅基證棄產(chǎn)也有3萬(wàn)/平。

早些時(shí)候，這批老房子價(jià)值2.5-3萬(wàn)/平，現(xiàn)在政府出雙倍價(jià)格買(mǎi)，大家積極性很高。

在做地辦公室門(mén)口，我們碰到了結(jié)伴同行前來(lái)咨詢(xún)的村民，關(guān)于安置、房票、補(bǔ)償，他們還沒(méi)考慮好怎么選，但對(duì)官方給出的方案，還是挺滿(mǎn)意的。

幾位老人家還是更傾向于用老一套安置方法，能夠收租保障收益，棄產(chǎn)雖然很香，但他們暫時(shí)不考慮。

一位村民表示：“聽(tīng)說(shuō)有人棄產(chǎn)，拿了幾百萬(wàn)走，立馬就在周邊買(mǎi)了新屋。”

圖源于社媒

未來(lái)，坑口也會(huì)購(gòu)買(mǎi)存量商品房用作安置，初步預(yù)算6.4億。

不少其他區(qū)的村民都相當(dāng)羨慕荔灣老鐵，覺(jué)得拆補(bǔ)很高，方案很好，周邊房子隨便買(mǎi)。

在荔灣大手筆撒錢(qián)的時(shí)候，實(shí)際上很多錢(qián)都流回了樓市，除了政府直接下場(chǎng)買(mǎi)存量，村民拿了錢(qián)也是要買(mǎi)房的。

此前，我們踩盤(pán)時(shí)曾經(jīng)問(wèn)過(guò)旁邊花地灣項(xiàng)目銷(xiāo)售，來(lái)看房的拆遷戶(hù)比例有多少？

30-40%

而在坑口地鐵站附近的保利怡璟灣，也吸引著不少拆遷戶(hù)來(lái)看房。

近一年，荔灣有一個(gè)顯著情況是小戶(hù)型走貨快。定位剛改的項(xiàng)目，荔灣300萬(wàn)段位賣(mài)爆了，和頌、雅郡、浣花里、朗庭直接斷貨。

一個(gè)很重要的原因是，這批國(guó)有證的原本房子就不大，買(mǎi)回荔灣就成了首選，離朋友圈近，對(duì)附近熟頭熟面。

而荔灣的開(kāi)發(fā)商們，也抓住了時(shí)機(jī)，一直在做小戶(hù)型，甚至還漲價(jià)了，單價(jià)看齊大戶(hù)型。

萬(wàn)科理想花地傲璟，均價(jià)4.8-5.2萬(wàn)/平，面積74-85-96-115-129-143。

小戶(hù)型已經(jīng)基本賣(mài)完了，74平只剩個(gè)位數(shù)，85平的斷貨了，96的貨量相對(duì)多點(diǎn)，最小上車(chē)四房115平，也賣(mài)的很好，基本清空。

荔灣的剛改小戶(hù)型比改善大戶(hù)型好走貨，已經(jīng)成為大家的共識(shí)了。

作為對(duì)比，旁邊位置、景觀都要更出彩的臻園，也沒(méi)能賣(mài)出很好的溢價(jià)和流速，現(xiàn)在有特價(jià)低樓層已經(jīng)殺到4.5萬(wàn)/平了，110平只需500萬(wàn)+。

東沙地鐵口的保利珠江印象，到現(xiàn)在價(jià)格也很穩(wěn)，69平3房310萬(wàn)+，82平3房370萬(wàn)+，110平4房480萬(wàn)+。

舊改釋放的購(gòu)買(mǎi)力，正成為荔灣樓市的中堅(jiān)力量，甚至賣(mài)到缺貨，引導(dǎo)樓市回暖，走向正循環(huán)。

拆遷戶(hù)買(mǎi)回本地，開(kāi)發(fā)商看到板塊缺貨，有利可圖，有動(dòng)力去做城市更新，也能開(kāi)出更高的價(jià)碼。

更多新買(mǎi)家關(guān)注到板塊的配套在落地，城市界面在改變，有好的預(yù)期和計(jì)劃，選擇相信荔灣發(fā)展。

這一次的花地村、坑口村，是荔灣的下一盤(pán)大棋。