不是吧，5年了，老黃埔最能打的還是城光？

最近的老黃埔，有幾個(gè)熱點(diǎn)：

1、板塊內(nèi)小戶型去化快還漲價(jià)賣，瓏岄加推4棟，起售價(jià)從200萬(wàn)漲到240萬(wàn)，還是很好賣加推去化率55%。

2、大面積、高單價(jià)的大平層，在市區(qū)優(yōu)質(zhì)新盤扎堆擠壓下生存空間越來(lái)越小，除非價(jià)格給力，不然總價(jià)太高去化難。

3、板塊二手新低，例如金碧世紀(jì)花園成交最低2.5萬(wàn)/平，22年賣到5萬(wàn)+/平。不過(guò)在這些背后，城市之光有話要說(shuō)：

你們啊，一個(gè)能打的都沒有。

上個(gè)月，老黃埔一套法拍房被搶瘋了。萬(wàn)科城市之光F區(qū)17樓115平，20人報(bào)名參拍，65輪競(jìng)價(jià)，最終拍出481萬(wàn)，單價(jià)4.18萬(wàn)/平，溢價(jià)率44%。

老黃埔，守住了2020年的開盤價(jià)，當(dāng)年城光F區(qū)開盤均價(jià)3.9-4.5萬(wàn)/平。

結(jié)合法拍涉及的稅費(fèi)成本，疊加潛在的欠費(fèi)與交樓風(fēng)險(xiǎn)，在如今市場(chǎng)環(huán)境，城光能拍出4.18 萬(wàn)/ 平的單價(jià)，的確超出不少人預(yù)期。

實(shí)際上，城光二手一直很硬。城光把學(xué)鐵拉滿了，華師附小+對(duì)口黃廣附東校區(qū)，一左一右大沙東、文沖兩個(gè)地鐵站。

2月份，F(xiàn)區(qū)另外一套高樓層115平，賣出了4.9萬(wàn)/平。

盡管，F(xiàn)區(qū)交樓最早，但靠近海關(guān)、法院樓，有老黃埔板塊最好的城市界面。

與之形成對(duì)比的是，老黃埔新盤價(jià)格仍在劇烈波動(dòng)之中。

剛開盤不久的富頤華庭，新規(guī)產(chǎn)品單價(jià)約4.3-4.6萬(wàn)/平，和城光二手價(jià)格接近。

位置更好、定價(jià)更自信的珠江春，開盤均價(jià)4.5-7.5萬(wàn)/平，有江景、產(chǎn)品也不錯(cuò)，但價(jià)差極大。

現(xiàn)在還有另類的一二手倒掛，已經(jīng)是老黃埔的特色。

拉名校、建商場(chǎng)，一直在升級(jí)配套、卷戶型的老黃埔，新房怎么就沒能搞過(guò)二手？

以前倒掛，是新房限價(jià)不讓漲；現(xiàn)在倒掛，不可能是開發(fā)商不想漲。

想要量，就要在價(jià)上做文章，互相卷成了板塊共識(shí)，但這一招，買家是真買單，突出性價(jià)比。

上半年，老黃埔成交量再次成為近郊TOP1，同比大漲166%。

與之相對(duì)應(yīng)的是，成交均價(jià)下降14.9%。

反觀長(zhǎng)隆萬(wàn)博，成交量和價(jià)格和去年基本持平，也是少數(shù)不怎么降價(jià)的板塊。

除了降價(jià)，老黃埔新盤沒能賣起價(jià)是很重要的原因，整體定位更剛需、剛改了。

成交量不錯(cuò)的瓏岄上城，距離過(guò)去三劍客核心區(qū)有段距離，憑借2.8-3.6萬(wàn)/平的開盤價(jià)，還有不錯(cuò)的產(chǎn)品和地鐵，拉出了性價(jià)比。

在老黃埔這局貼身肉搏中，價(jià)比性更重要。

賣最好的未來(lái)方洲419套，全市TOP10，均價(jià)4.1萬(wàn)/平，套均價(jià)397萬(wàn)，比較好走貨的仍然是小面積戶型。

旁邊賣到過(guò)6萬(wàn)/平的城光，的確承載了老黃埔業(yè)主和開發(fā)商太多的期待。

對(duì)比萬(wàn)博、長(zhǎng)隆板塊過(guò)去5年最好賣的三個(gè)盤，可以看到萬(wàn)博和樾府在大戶型、價(jià)格上，已經(jīng)把板塊天花板拉到了新高度。

上半年，萬(wàn)博板塊4個(gè)盤套均價(jià)500萬(wàn)+，入手門檻提高了。

板塊銷冠長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，354套，均價(jià)5.8萬(wàn)，套均價(jià)853萬(wàn)。這還是經(jīng)歷了東風(fēng)東爭(zhēng)議，以及交標(biāo)風(fēng)波之后的悅府。

最近3年來(lái)，萬(wàn)博板塊成交量下跌，成交均價(jià)卻還是死死咬住了。

而老黃埔價(jià)格，經(jīng)歷了高光之后，重新回落，但成交量卻漲飛了。

一個(gè)保價(jià)格，一個(gè)求去化，兩個(gè)板塊呈現(xiàn)了兩個(gè)方向。

賣點(diǎn)一樣，新房怎么辦？還是在價(jià)格上做做文章。

未來(lái)方洲和悅府，同樣帶來(lái)了新學(xué)校、新商城、新規(guī)戶型，但相對(duì)城光，未來(lái)方洲是尋求走量；而對(duì)比之前有學(xué)位短板的和樾府，悅府選擇是全都要。

銷冠還是能代表整個(gè)板塊的走勢(shì)和定位。

老黃埔價(jià)格上沒能殺過(guò)萬(wàn)博的一個(gè)很重要原因，在于預(yù)期兌現(xiàn)。

·關(guān)鍵商業(yè)配套缺失

對(duì)剛需、剛改來(lái)說(shuō)，學(xué)校和地鐵是基礎(chǔ)項(xiàng)，這也證明了低總價(jià)跑量，老黃埔是一個(gè)很好的選擇，該有的都有。

對(duì)大戶型來(lái)說(shuō)、城市界面、居住氛圍、商業(yè)消費(fèi)也很重要。

其中，商業(yè)購(gòu)物中心，到底來(lái)不來(lái)？幾時(shí)來(lái)？來(lái)多大？

現(xiàn)在，華潤(rùn)萬(wàn)象生活中標(biāo)雙崗TOD商業(yè)綜合體，地塊上已經(jīng)有挖掘機(jī)在了。那些害怕"狼來(lái)了"的老黃埔業(yè)主們，也算可以吃下一顆定心丸了。

之前新溪商業(yè)綜合體的預(yù)期踩空，對(duì)于板塊信心有很嚴(yán)重的影響。

舉個(gè)例子，老黃埔鬼故事是，旁邊突然冒出橡膠廠；萬(wàn)博鬼故事是，東風(fēng)東要和人共享了。

而萬(wàn)博，則是在完善的城市界面和商業(yè)上，切實(shí)補(bǔ)足了教育上的短板。

盡管，還是有諸多爭(zhēng)議，例如佳創(chuàng)盛匯地下空間停工，但是能看得到改變。

換句話說(shuō)，5年前的老黃埔在賣什么，現(xiàn)在的老黃埔還是在賣什么。

同時(shí)，舊改的高容積率和村景，對(duì)板塊賣大戶型很不利，總價(jià)上去了買家總是要求更多。

·天河?xùn)|卷飛了，老黃埔受影響

天河?xùn)|的發(fā)展不順，實(shí)質(zhì)上也影響了老黃埔賣出價(jià)。

以前，城光時(shí)候的市場(chǎng)是，金融城喊著20-30萬(wàn)/平，城光賣6萬(wàn)/平，好像有點(diǎn)道理。

現(xiàn)在，金融城車陂新盤都?xì)⒌教貎r(jià)5.5萬(wàn)/平，老黃埔怎么辦？

老黃埔也有話說(shuō)的，我主打天河外溢客戶的，天河?xùn)|殺的血流成河，自然會(huì)有影響。

而且，更靠近金融城的魚珠大沙地，沒能擔(dān)起重任，這么多年發(fā)展一直很慢，老黃埔和天河還是斷檔的。

過(guò)去，老黃埔舊改慢，現(xiàn)在換了央企操盤，配套落地節(jié)奏更穩(wěn)了，但也要時(shí)間扭轉(zhuǎn)高端買家的信心。

老黃埔，更像產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)股”，適配剛需、剛改客戶，學(xué)校和地鐵含金量拉滿，性價(jià)比很高。

萬(wàn)博，則是“消費(fèi)藍(lán)籌股”，價(jià)格更貴，但成熟的商業(yè)生態(tài)和長(zhǎng)隆文旅，賽道沒那么擁擠。

該怎么選，還是要看預(yù)算。