房?jī)r(jià)已經(jīng)跌出幸福感了

周末看到一個(gè)成交信息：蒲黃榆三里，35.6平米，全南一居室，133萬(wàn)成交。這個(gè)價(jià)格實(shí)在太低了，所以我有點(diǎn)詫異，于是聯(lián)系那邊的經(jīng)紀(jì)人核實(shí)，最終答復(fù)我，房子是6層老破小沒(méi)有電梯，位于黃金2層，有10萬(wàn)的個(gè)稅需要客戶承擔(dān)，所以實(shí)際是143萬(wàn)，6月13號(hào)同戶型4層成交價(jià)170萬(wàn)，兩個(gè)月不到又跌了20%。

大家看看蒲黃榆三里的位置，緊鄰南二環(huán)，位于天壇以南600米，雖然屬于豐臺(tái)區(qū)，但跟東城區(qū)一路之隔，隔壁東城新房天壇府均價(jià)14萬(wàn)/平米。

所以，這個(gè)位置，租金價(jià)格不會(huì)太低，我隨手查了一下同戶型的近期的租賃成交價(jià)格，4300/月，這么算的話，一年的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到了3.6%

繼續(xù)借著這個(gè)案例給大家說(shuō)說(shuō)現(xiàn)在北京很多老破小已經(jīng)跌到哪年了，我把蒲黃榆三里過(guò)去的成交價(jià)格列出來(lái)

最高點(diǎn)出現(xiàn)在2017年“317”出政策那天，買家真是小可愛(ài)，成交價(jià)達(dá)到了驚人的324w，剛成交的按照143w計(jì)算，已經(jīng)跌去了55%，價(jià)格回到了2012年，這你敢信？所以，現(xiàn)在的年輕人想在北京安家扎根，其實(shí)并不難。

我舉的這個(gè)例子，并非個(gè)案，我在前幾天的文章里就說(shuō)了，北京老破小租金回報(bào)率達(dá)到2.5-3%左右的很多很多，已經(jīng)遠(yuǎn)超5年定期存款利率了。另外這個(gè)案例也說(shuō)明，北京6月跟7月，房?jī)r(jià)在繼續(xù)大幅俯沖，比如比較熱門的昌平南，碼農(nóng)聚集區(qū)，我看到品質(zhì)樓盤的代表之一領(lǐng)秀慧谷C區(qū)二手房已經(jīng)從7w跌到4.5w了，別忘了隔壁就是朱辛莊的新房，還在賣6w+，領(lǐng)秀慧谷C區(qū)是6-9層的小洋房，85%的得房率，金地物業(yè)很不錯(cuò)，房齡雖然老一點(diǎn)，但是戶型一點(diǎn)都不差。

但你換個(gè)角度，房?jī)r(jià)下跌除了對(duì)于要套現(xiàn)離場(chǎng)的投資客來(lái)說(shuō)是壞事，其實(shí)對(duì)于其他人都是好事，好多人已經(jīng)跌出幸福感了。

如果你是剛需，房?jī)r(jià)跌這么多，兩居變?nèi)樱悄憧隙ê荛_(kāi)心。

如果你還有改善需求，打算以小換大，或者住更好、更貴的房子，那么在現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)下，總價(jià)越高的房子跌的越多，那你以后置換的成本其實(shí)是更低的，更別提房貸利率和稅費(fèi)都在走低。

比如我吧，我可能過(guò)幾年要賣一套手里的房子，在五道口置換個(gè)大平層自住，因?yàn)檫^(guò)幾年孩子要上初中了，我還是想離中學(xué)更近一些，北沙灘還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，我昨天隨手查了一下，唐寧ONE的大平層也就11w+了，相比23年巔峰期降了1000萬(wàn)，所以房?jī)r(jià)下跌對(duì)我來(lái)說(shuō)是很合適的。

還有以前我想都不敢想的萬(wàn)城華府，動(dòng)輒8000萬(wàn)以上，現(xiàn)在也有5000多萬(wàn)的了，單價(jià)從接近26-28w降到20w左右了。

所以，房?jī)r(jià)下跌這事兒，你得兩面看，不要太消極。

現(xiàn)在大多數(shù)人面臨的壓力其實(shí)不是房?jī)r(jià)下跌，而是下跌帶來(lái)的整個(gè)社會(huì)購(gòu)買力的萎縮，從而影響到了自己的行業(yè)，自己的收入，這個(gè)是更致命的。

其實(shí)從社會(huì)的實(shí)際購(gòu)買力看，現(xiàn)在400w的房子，未必比21-23年600w的房子便宜，因?yàn)槟愕氖杖牒皖A(yù)期比房?jī)r(jià)下降的更厲害，導(dǎo)致你的杠桿和可支配現(xiàn)金大幅度減低，這就是為啥你現(xiàn)在買400w的房子可能比3年前買600w更吃力的原因。

所以，在通縮和資產(chǎn)價(jià)格下滑的時(shí)代，如果你依然能擁有不錯(cuò)的收入，那其實(shí)還挺爽的，這就是為啥現(xiàn)在體制內(nèi)更受歡迎的原因。

最后，給現(xiàn)在猶豫要不要賣房的同學(xué)一點(diǎn)建議。如果你有賣房的打算，現(xiàn)在暫且不要賣，而且你現(xiàn)在賣也賣不出去。我認(rèn)為就目前這個(gè)市場(chǎng)，上面不會(huì)坐視不理的，這么一直降，肯定不是辦法，我堅(jiān)信9月底之前會(huì)出刺激樓市的政策，你要賣，就那個(gè)時(shí)候賣，我也賣。