房價已經跌出幸福感了

周末看到一個成交信息：蒲黃榆三里，35.6平米，全南一居室，133萬成交。這個價格實在太低了，所以我有點詫異，于是聯系那邊的經紀人核實，最終答復我，房子是6層老破小沒有電梯，位于黃金2層，有10萬的個稅需要客戶承擔，所以實際是143萬，6月13號同戶型4層成交價170萬，兩個月不到又跌了20%。

大家看看蒲黃榆三里的位置，緊鄰南二環，位于天壇以南600米，雖然屬于豐臺區，但跟東城區一路之隔，隔壁東城新房天壇府均價14萬/平米。

所以，這個位置，租金價格不會太低，我隨手查了一下同戶型的近期的租賃成交價格，4300/月，這么算的話，一年的租金回報率已經達到了3.6%

繼續借著這個案例給大家說說現在北京很多老破小已經跌到哪年了，我把蒲黃榆三里過去的成交價格列出來

最高點出現在2017年“317”出政策那天，買家真是小可愛，成交價達到了驚人的324w，剛成交的按照143w計算，已經跌去了55%，價格回到了2012年，這你敢信？所以，現在的年輕人想在北京安家扎根，其實并不難。

我舉的這個例子，并非個案，我在前幾天的文章里就說了，北京老破小租金回報率達到2.5-3%左右的很多很多，已經遠超5年定期存款利率了。另外這個案例也說明，北京6月跟7月，房價在繼續大幅俯沖，比如比較熱門的昌平南，碼農聚集區，我看到品質樓盤的代表之一領秀慧谷C區二手房已經從7w跌到4.5w了，別忘了隔壁就是朱辛莊的新房，還在賣6w+，領秀慧谷C區是6-9層的小洋房，85%的得房率，金地物業很不錯，房齡雖然老一點，但是戶型一點都不差。

但你換個角度，房價下跌除了對于要套現離場的投資客來說是壞事，其實對于其他人都是好事，好多人已經跌出幸福感了。

如果你是剛需，房價跌這么多，兩居變三居，那你肯定很開心。

如果你還有改善需求，打算以小換大，或者住更好、更貴的房子，那么在現在這個趨勢下，總價越高的房子跌的越多，那你以后置換的成本其實是更低的，更別提房貸利率和稅費都在走低。

比如我吧，我可能過幾年要賣一套手里的房子，在五道口置換個大平層自住，因為過幾年孩子要上初中了，我還是想離中學更近一些，北沙灘還是有點遠，我昨天隨手查了一下，唐寧ONE的大平層也就11w+了，相比23年巔峰期降了1000萬，所以房價下跌對我來說是很合適的。

還有以前我想都不敢想的萬城華府，動輒8000萬以上，現在也有5000多萬的了，單價從接近26-28w降到20w左右了。

所以，房價下跌這事兒，你得兩面看，不要太消極。

現在大多數人面臨的壓力其實不是房價下跌，而是下跌帶來的整個社會購買力的萎縮，從而影響到了自己的行業，自己的收入，這個是更致命的。

其實從社會的實際購買力看，現在400w的房子，未必比21-23年600w的房子便宜，因為你的收入和預期比房價下降的更厲害，導致你的杠桿和可支配現金大幅度減低，這就是為啥你現在買400w的房子可能比3年前買600w更吃力的原因。

所以，在通縮和資產價格下滑的時代，如果你依然能擁有不錯的收入，那其實還挺爽的，這就是為啥現在體制內更受歡迎的原因。

最后，給現在猶豫要不要賣房的同學一點建議。如果你有賣房的打算，現在暫且不要賣，而且你現在賣也賣不出去。我認為就目前這個市場，上面不會坐視不理的，這么一直降，肯定不是辦法，我堅信9月底之前會出刺激樓市的政策，你要賣，就那個時候賣，我也賣。